易宪容：450万亿元住房总值能产生巨大的财富效应吗

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住房可以发挥财富效应，据估计，只有那些在一线城市和二线热点城市拥有多套住房和高价住房的居民。

据报道，在2018年11月的一次内部研讨会上，据估计中国住房总价值约为450万亿元。如果按照目前的汇率换算成约68万亿美元，相当于2018年中国国内生产总值的5倍。2018年，全球70万亿美元的国内生产总值几乎持平，远远大于美国、欧洲、日本和韩国等发达国家的综合国内生产总值，也远远大于美国、欧洲和日本三大经济体。国内居民80%以上的财富都在住房领域。

看到这些数字，中国人肯定会说，中国的牛不是牛吗？中国居民肯定会认为他们是牛，他们的财富比发达国家多得多？虽然这种财富分配很不公平，它基本上是由少数达官贵人和精英开始的，但不管谁拥有它，住房就是房地产，不管肉有多坏，它只会烂在你自己的锅里。中国居民的住房财富仍在中国。当然，有了这种住房财富效应，国内居民在全世界大肆宣传是一种常识。在世界各地，哪里房价高，哪里房价上涨快，我们一定会看到中国人的足迹。然而，对于中国人来说，在中国炒房是不可战胜的。目前，世界各地有很多地方可供中国人投机住房损失。例如，在2017年左右进入澳大利亚、温哥华和多伦多房地产投资市场的中国人，可能没有太多机会逃脱房价下跌的风险。

中国住房的总价值如此之高，以至于国内居民的住房投机战无不胜。就政府而言，给出的房地产政策必须确保中国的住房是无风险的投资，全国的房价只能涨不能跌。即使是几年前媒体所称的历史上最严厉的房地产市场监管，也不能让房价上涨，也不能让房价下跌。例如，今年政府职能部门给出的房地产调控目标是“稳定房价、稳定地价和稳定预期”。因此，在中国，投资房地产市场是无风险套利，而房地产市场是无风险投资。近年来，我国一线城市和二线城市的房地产市场再度火爆，土地市场再度疯狂，这与政府对房地产市场调控政策的预期有关。然而，这些城市的土地市场正在蓬勃发展，所谓的房地产调控政策是“三稳定”，但估计“一稳定”无法稳定。

现在的问题是，国内住房的总价值为450万亿元，80%的居民财产都放在了住房上。此外，目前的房地产政策趋势也意味着，这种住房的总价值再次被推高，即国内居民手中的财富总值将越来越高。在这种情况下，这样一头牛的住房总价值会不会产生巨大的财富效应，使国内居民的消费快速增长？据估计，这不太可能实现这个目标。相反，由于家庭债务的迅速增加，国内居民的消费可能会萎缩。

因为，中国的住房总价值似乎很高，全世界都很看好，比日本高很多倍，但这些有价值的住房在中国的分配却很不公平。例如，在中国的城乡二元结构中，除了城市周围的农民可以分享快速城市化进程的成果，甚至许多农民一夜暴富，但这些农民在整个农民人口中的比例不会太高，所以大多数农民无法分享房价快速上涨的成果。绝大多数农村居民拥有的房子基本上一文不值。

此外，虽然本轮房地产市场调控使全国房价基本上再次上涨，许多四线城市的房价已经从2000-3000元涨到了过去的1万元，但四线城市的整体房价长期处于过剩状态。在本轮房价上涨之前，许多家庭基本上每人拥有一套房子。在本轮房价上涨中，四线城市的人均一套住房的比例仍在上升。虽然这些城市的居民持有的房屋价格上涨了，他们的房屋总价值也增加了很多，但是这些城市的居民出售他们的房屋绝对不容易。因此，他们持有的房产肯定不会有太大的财富效应。更重要的是，在本轮房市热潮中，四线城市居民的住房价值增加了，他们的住房持有量也增加了，但他们的债务负担也全面增加了。是的，他们面临的不是房地产的财富效应，而是巨大的债务风险。巨大的债务压力使他们无力支出。

虽然住房可以发挥财富效应，但据估计，只有那些在一线城市和二线热点城市拥有多套住房和高价住房的居民。目前，这些城市的二手房市场非常活跃，甚至疯狂，也就是说，这些居民正在利用高房价进行套利。然而，国内消费不能仅靠这些来支撑。首先，这些人只占人口的一小部分。第二，这些人富起来后，他们的消费欲望被全面削弱了。因此，450万亿元住房的财富效应将非常有限。相反，2015年后进入房地产市场的居民可能面临更大的债务风险。