同策资管：结构生变 又卖股权！6月房企融资低位运行

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在有限债务融资的情况下，越来越多的房地产企业不得不选择股权融资，通过转让项目子公司的部分股权。

v形上升！2019年6月，40家典型房地产上市企业完成融资611.6亿元，同比增长66.2%。

通策研究所的陈萌萌表示，由于上月融资大幅减少，本月环比增长并不意味着融资环境正在好转。相反，各种债务融资方式的融资额仍处于较低水平，这使得住房企业通过市场化融资渠道融资的难度越来越大。

那么，有多难？两点:第一，虽然本月公司债券总量有所增加，但几乎都是美元债券，在国内发行仍然困难。第二，出人意料的是，房地产企业出售股票再次被使用。2019年上半年，股权融资金额持续上升，参与股权交易的房地产企业数量大幅增加，部分房地产企业连续数月转让项目子公司股权。

6月份融资情况总结

2019年6月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资611.6亿元，比上个月增长66.2%。在5月份融资跳水后，本月已见底。总体而言，2019年上半年，40家房地产企业融资规模波动较大，融资形势非常不稳定。

图:2019年上半年典型上市房地产企业融资总规模(单位:亿元)

本月债务融资额为535.93亿元，占住房企业融资总额的87.63%，比上个月增长64.06%。其中，公司债券(176.55亿元，占28.87%)、其他债务融资(129.71亿元，占21.21%)、信托贷款(107.32亿元，占17.55%)、国内银行贷款(87.98亿元，占14.39%)和中期票据(34

图:2019年6月典型上市房地产企业融资方式比例(单位:亿元，%)

此外，本月股权融资金额为75.68亿元，占融资总额的12.37%，比上个月增长83.17%(5月股权融资总额为41.32亿元)。

同一政策的解释

融资渠道:本月各种融资方式的融资金额有所增加

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图:2019年5月和6月典型上市房地产企业融资情况对比

首先是公司债券。共筹集资金176.55亿元，比上个月的95.85亿元增长84.21%。

第二，其他债务融资。融资总额129.71亿元，比上个月的53.13亿元增长144.13%。

第三名，信托贷款。共发放信托贷款15笔，融资总额107.32亿元，比上个月增长7.32%。

第四，国内银行贷款。融资金额87.97亿元，比上个月的77.69亿元增长13.24%。

第五位是股权融资，总额为75.68亿元人民币，较上月的41.32亿元人民币增长83.17%。

第六名，中期票据。融资金额为34.35亿元，上月未出现中期票据。

本月没有海外银团贷款或委托贷款。

一些住房公司转让了项目子公司的股份，股权融资继续增加

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根据通策研究所的监测数据，在2018年融资环境不佳的情况下，除了引入战略投资伙伴外，股权融资基本上没有出现。

然而，今年以来，特别是上半年，股权融资的数量和比例一直在不断上升。2019年6月，40家上市房地产企业实现权益融资75.68亿元，占融资总额的12.37%，上月为41.32亿元，占11.23%，其绝对值和比重均为双升。

具体来说，本月的股权融资方式主要包括国内再融资和海外配股融资。其中，融资金额主要来自国内再融资，融资金额为75.07亿元。泰和集团(000732，股份咨询)、中南建设(000961，股份咨询)、绿地集团、建业地产四家公司已转让项目子公司的股权。特别是，泰和集团连续三个月连续转让项目公司的股份。此外，在香港上市的房企通过海外配股筹集资金，总额6000万元，占比0.10%，较上月下降62.12%，均为部分房企的股票期权计划。

连续四个月，不断上升的住房企业股权融资显示出一些无奈。虽然之前融资有所放松，但房屋企业借新还旧的融资并没有得到缓解，现在又收紧了，这表明通过市场化融资渠道筹集资金的难度越来越大。

其他债权融资涨幅最大

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本月其他债务融资总额为129.71亿元，较上月的53.13亿元增长144.13%。

具体来说，本月金科股份有限公司(000656)和泰和集团采用国内银行贷款、信托贷款等债务融资方式，阳光城(000671)采用国内银行贷款、信托贷款和发行公司债券方式，中南建设采用国内银行贷款、发行公司债券等债务融资方式。

本月，资金需求量大的房企采取了多元化的融资方式，但融资额度有限。

融资成本:由于融资困难，融资成本相对较高，本月基本在7-8%左右

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在披露的数据中，融资成本最低的是2019年招商局蛇口工业区控股有限公司向合格投资者发行的公司债券，发行规模为35亿元，票面利率为3.75%；其次是2024年到期的2.5亿美元由中国金茂的子公司房型光耀股份有限公司担保的优先票据，票面利率为4%。融资成本最高的是中南建设海外子公司完成了总额为4亿美元的高级无担保固定利率债券的海外发行，票面利率为10.88%。一般来说，本月房企的融资成本相对较高，约为7-8%。

海外融资:外币融资增加588%，主要通过海外债券发行

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本月外币融资总额为224.62亿元，占比36.73%，较上月32.64亿元大幅增长588%。外币融资总量较上月大幅增加，主要融资渠道为海外发行公司债券。本月共发行9种公司债券，其中8种为美元优先票据或债券，总额20.6亿美元，折合人民币141.55亿元。

图:2019年6月典型上市房地产企业融资币种比例(单位:亿元，%)

2019年6月，住房企业融资主要以人民币为主，其次是美元和港元。其中，美元融资总额为224.01亿元(32.6亿美元)，占融资总额的36.63%；港元融资总额为人民币6049万元(6873万港元)，占0.10%；本月没有其他外币融资。

摘要

5月中旬，网上开始有传言称，国家住房和建设委员会和中国人民银行发布了一份非公开声明，要求暂停20家房地产企业在公开市场的融资。

从通策研究院6月份的房地产企业融资统计来看，有很多房地产企业在名单上，所以这个名单的可信度大大降低了。然而，住房企业的融资状况不容乐观。通策研究所研究员陈萌萌认为，住房企业通过市场化融资筹集资金越来越困难。资金需求量大的住宅企业采用多种融资方式，但融资额度有限。在有限债务融资的情况下，越来越多的房地产企业不得不选择股权融资，通过转让项目子公司的部分股权。

40家典型房地产企业名单:万科、恒大、绿地、瑞安地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产(600048，咨询股)、华润置地、融创中国、华夏幸福(600340，咨询股)、绿城中国、世茂地产、金谷(600383，咨询股)、招商局、龙湖、龙湖诊断、新城控股(601155，诊断)、泰和集团、首创、徐汇、中国金茂、阳光城、荣鑫

注:本文数据来源仅来自上市房地产企业公开披露的公司公告