李宇嘉：一个刚需买房的基本修养

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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一旦房价放缓，问题就开始暴露出来

今天，我想和大家谈谈目前的房地产开发阶段和一个有需要的客户的“基本素养”。经过三轮暴涨，房地产市场已经进入股票时代，对此大家应该没有异议。所谓的股票时代是从更加注重价格到价值和价格并重。问题是，一旦速度放缓，野蛮增长的问题就开始暴露出来。

例如，自去年以来，与产品质量、物业管理和精装修有关的维权事件仍在继续；例如，一个不能满足棚子改造的“老社区”(例如，建筑应该超过30年的历史)可以在门面过去被“装饰和加盖”后顺利出售，但现在不能出售。水路、燃气网络、停车位、电梯和物业管理都应该匹配，否则没人想要它们。根据住房和城乡发展部，业主是主体，社区占主导地位。如果业主不同意，社区将不会有物业维修基金，所以是不可能改变它。

例如，过去开发商搞项目，基本上没有客户调研，因为终端需求太强，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，新址也差不多。供给方面的任何变化都是由需求和监管推动的，而小单位则是由高房价和“90/70”政策推动的；适居性差的住宅建筑大量涌现是因为需求无法满足。

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在股票阶段，这个城市运作良好

现在不同了。开发商非常重视研究消费者的习惯，为不同的需求群体打造许多“产品线”。例如，在研究了他们是不想买房子还是喜欢开放式厨房之后。在2020年之前，40个城市将被迫进行“垃圾分类”。在垃圾分类良好的城市，住宅区自然不寻常，价格和价值前景看好。

而且，在过去，很少有人愿意租房子。一个很大的原因是租赁秩序过于混乱。在上海和深圳等城市，臭名昭著的“二房东”占到了出租房屋供应量的一半以上。现在，各种长期出租公寓巩固了存量房屋，环境也好多了。据说90后很多人都愿意租房。因此，城市已经进入精细化经营阶段。

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政策迫使买家理性

政策导向也加速了这一变化。从今年开始，调控强调房地产的稳定性，这意味着“稳定房价、地价和预期”。“稳定”并不意味着它不能上升，但即使它上升，也不能被解释。今后，8%的增长应该不成问题。然而，如果把贷款成本、税收和机会成本都扔掉，你认为实际回报率会是300万元吗？这些钱会存入银行吗？

今年以来，热点城市“小阳春”、深圳、厦门、苏州的二手房月交易量超过了以往的平均水平。每个人都很开心，觉得板块的旋转又从一线和热点城市开始了。但是你知道交易周期有多长吗？3-4个月，说什么呢，第一，受使用价值的驱动，买家更理性；第二，市场正在向侧面移动，所以买房子不像过去买食物。现在，我们必须有所选择。

资产属性消退后，房屋的清算周期延长，清算的不确定性增加。挂牌价格似乎相当高，但当它实际实现时，业主将不得不降低价格的概率很高(目前空的议价房仍有4%左右)，否则将落入2-3个月的空配售期。因此，一旦房价下跌，成本(贷款成本、机会成本)、安全性、现金流等问题都会出现。

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许多房产与你竞争

在未来，将会有很多房产与你竞争。首先看租房，政府建了大量的出租房，商品房和其他住宅建筑被淹没，各种长期出租房、大型商品房被“共享”或“切断”，城市中的村庄告别了大规模的拆迁建设，转向了综合整治；从销售情况看，从2015年到2018年，房屋销售创下了三年来的新高，但项目的完成却出现了负增长。从2019年开始，供应将会继续。

其中，有大量投资者在2016-2018年的火热时期登上了大巴，他们都在等待被出售。因为，资产回报率不是很高，手头的情绪自然很低，贷款还在等待偿还！商务公寓、公寓式办公室、酒店式公寓等。，也有大量的住宅建筑。在深圳的10个新址中，有4个是住宅楼；这条轨道向四面八方延伸，甚至连接着周边城市，商品房供应的边界已经扩大。第一行和第二行有许多选项。

在买房子之前，买家可能是下一个投资者，他可能不太注意房产、地板、照明、公寓设计等等。未来，刚毕业进入市场的大学生有很多选择，比如和同学合租、租长期公寓、租人才房、买小公寓、买商品房等等。买房有很多选择，因为90后的父母比70后和80后的父母更有权力。

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只需要买一栋房子，考虑将来卖掉它

因此，如果你现在只需要决定买房子，你必须考虑你未来几年的计划。将来，你必须换房间，所以如果你想租这间套房，你能把它租出去吗？如果你卖了它，你能卖给谁？销售能保持和增加价值吗？在未来，将会有大量的出租屋，租户将有广泛的选择。交通、财产、公寓类型和停车位可能都是决定性因素。

例如，停车位不足和物业维护不善可能导致租金过低或无法出租。销售是一样的。因为，在过去，很多人都赶着上车。当房地产市场稳定下来，每个人的收入都积累起来时，许多人开始考虑换房。因此，即使广州和深圳的人口在未来会继续增加，更衣室是主要的需求，当你卖的时候，其他人也在卖。

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买房的基本素养

因此，现在买房，我们必须考虑将来房子会卖给谁。这里有一个建议:首先，选择地铁或地铁规划的房子。因为，在城市化的后半期，人口将涌入大城市，交通将变得越来越拥挤，这将在未来节省大部分乘地铁上班的时间。你看，去年8月重启的地铁项目集中在特大城市、新一线城市或国家中心城市。

第二，品牌资产管理。有了品牌物业管理，至少可以维护门面、景观和绿化，至少可以保证物业维修资金，社区设施可以升级。如果许多社区经常更换材料管道，不要碰这样的盘子。如何判断品牌资产？前20名开发商的房产、在香港上市的房地产公司以及业务支出都有所增加。

作为劳动密集型、耗时耗力的服务业，物业费每隔几年就会上涨。多年不涨有两个问题，一是业主坚决不让涨，二是业主威胁要更换物业公司，三是物业管理差，越来越差。第三个建议是公寓应该精致紧凑，节省面积。“一室一厅”约40平方米，小两室约60平方米，适合90后两年左右的周转需求，也适合3-5年过渡期的年轻夫妇的需求。在高房价的情况下，没有什么比省钱更重要了。当然，如果你一步就能买到一套三居室的公寓，那自然是最好的了。

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