李宇嘉：从棚户区到旧区的“新城改”之路

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近日，在国务院政策吹风会上，住房和城乡建设部介绍了旧城区改造工作，明确了旧城区改造的基本特征、改造的三个层次、推进改造的难点和难点以及下一步要推进的五项任务。城市旧住宅区是指建设时间长、市政配套设施老化、公共服务缺乏的住宅区。其特点是管网受损，缺乏基础设施(电梯、停车位、养老和养老设施等)。)，以及物业等公共服务供应不足。

与棚改相比，旧社区改造“两不涉及，两不改变”:不涉及拆迁补偿安置，不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑结构和土地所有权。简而言之，旧住宅区的翻新是恢复社区功能或激活住宅区，以符合当代生活水平和对更好生活的要求。

根据住房和城乡建设部今年5月的统计，中国有近16万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。不久前，在国务院常务会议部署和推进旧城区改造时，据说中国有数亿居民参与了旧城区改造。

对于旧住宅区的改造，即使不是经济适用房，政府也不能无所不能，但也需要提供资金支持。同时，要打造一个居民可以信任的平台，充分发挥社区、居委会、街道的管理和治理功能，让社区居民充分协商，在物业管理模式、服务收费模式、电梯安装成本提高标准等方面形成共识。，并在社区改造后形成长期的后续管理机制。前不久，李克强总理在视察杭州时明确指出，“旧住宅区改造和社区服务发展是民生工程，也是培育国内市场、扩大内需的重要抓手，既能刺激有效投资，又能促进消费，增加大量就业岗位，所以要把这一篇好文章做好。”

目前，旧社区改造面临三大障碍:

首先，资金问题也是最大的问题。由于社区功能严重缺失，不拆大房、不加重地方债务的原则很强，商品房支付方式不可行。笔者认为，解决资金问题的主要途径是巩固社区的金融实力，补充资产证券化和金融资金，激活空价值，在社区商业改造、历史街区建设和低容积率商品租赁市场扩张的基础上，循环社区运作。

第二，社区收费服务问题。物理转换只是第一步。居民是否有“服务付费”的观念，物业管理费和社区维修服务费能否在合理和透明的基础上足额支付，是衡量一个社区是否成熟的标准之一，也是一个社区能否继续健康运行的关键。这就要求建立多层次的社区治理单位，包括物业、社区、居委会、街道等管理单位发挥治理作用，组织和动员居民，共同创造美好家园。

第三，如何避免房地产？这就要求社区居民从一开始就参与转型，而社区作为一个治理单位应该率先组织起来，真正实现“业主导向、社区主导”。同时，要有步骤地进行，首先要有“三包”的配套设施，如水、电、气、路等与人民生活直接相关的市政基础设施；然后配备升级基础设施，如停车场、活动室和产权房；最后，它是完善的基础设施，如为老年人提供，照顾年轻人，文化室，医疗保健，帮助膳食，家政，快递，便利和便利店。

要充分听取社区居民的意愿，充分发挥市场投融资的作用。中国已经向高质量增长迈进，因此我们应该告别大规模拆迁建设的高投入和对房地产的高度依赖。因此，无论是新城开发、新房建设，还是工棚改造，都不可避免地会碰壁和倒退。国务院常务会议指出，要“找准切入点”，扩大国内市场，抓住既能满足群众期望，又有利于扩大内需、促进消费、不造成重复建设的重大项目。毫无疑问，旧住宅区的改造就是这样一个项目。这绝不是房地产股票的复苏，也不是一个空壳对空壳的2.0。它不仅仅是基于设施更新的物理升级，而且是针对人们对更好生活的需求的功能升级。(作者是高级房地产研究员)