李宇嘉：政策终于见效了 买公寓要提防“卖点硬伤”！

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1套公寓清单卷

近日，中原地产披露了深圳下半年供应的新楼盘，下半年计划有69个项目进入市场，可谓“量大”。我数了一下，其中大约一半是公寓产品。从公寓布局来看，未来深圳新住房供应的格局是小户型以公寓为主，大户型以商品房为主。很明显，通过“上车”买新房子和改善房子来购买公寓。

此外，最近在地铁站卖房地产的“小蜜蜂”也蜂拥而至。“首付50万元，在深圳定居。”如果你看到这样的广告，它们通常是公寓产品。背景中有很多朋友问你是否能买套公寓。未来有没有增值的空房？它会落到你手里吗？在此基础上，作者对公寓市场的现状和购房者的选择提出了一些建议。

2公寓生活前后

像公寓这样的产品本质上是出于对土地使用的控制。即使是工业发展的大牛深圳，也不需要这么多商业办公空间。此外，在过去，大城市是由工业主导的。当产能过剩叠加在一起，出口下降，劳动力成本上升时，大量工业用地被改造成了空房。因此，在空.设立商业办公楼是一个问题

另一方面，住房需求非常强劲。专家们经常提到一组数据，即国外住宅用地供应约占40%，而工业用地使用不到20%，这与中国正好相反。然而，由于严格的土地使用控制和国家对行业“空集中化”的关注，过度的房地产造成了泡沫。因此，一方面是工业用地空，另一方面是住房需求。

因此，许多旧的商业用地被用来建造一些“宜居、宜商、宜商”的公寓产品，俗称“阶级住宅”，有公寓办公室、酒店公寓、创新住宅、商务公寓等名称。近年来，由于限购政策严格，住房需求旺盛，这种产品在一线城市非常受欢迎，有200万套重型仓库，价格将在2-3年内翻一番。

3套公寓，无产品可建

那么，你现在还能买这种产品吗？从需求的角度来看，大城市的限购将会非常严格，外来人口的涌入将会持续。从自谋职业的需求来看，即使家庭已经安顿下来，也未必能够爬上新房子，因为新房子是"豪华的"；人口流入和购买限制严格，投资需求仍然很强。因此，如果从逻辑上推断，这种市场仍然是乐观的。

从产品类别来看，小型公寓、精装修和低门槛的公交车不是新市民、首次置业者和投资者的最佳选择？然而，如果我们从更长远的角度来看，问题并不那么简单。首先，公寓产品的买家一直以投资者为主，对公寓类型、设计和配套设施要求不高。甚至自住也被认为是换房子的垫脚石。

作为供应商的开发人员，由于买方并不重视这一点，因此很自然地就没有太多的动机去制造产品。现在，所有主要开发商都在研究自己的“产品线”来打造他们的旗舰产品，但除了少数高端公寓外，他们几乎没听说过知名的公寓系列。因此，公寓的居住体验很差，甚至有些人在家工作。电梯里经常挤满了送货的小贩，晚上噪音很大。

4开发人员的好心肠是你的问题

此外，公寓建在工业和商业用地上，不可能将产品和配套设施作为住宅建筑。当开发商做这种产品的时候，还有一个偷鸡贼，那就是他们注重现金流快速回报的优势。现在，开发商的资金链中没有不紧张，但是一次性付款会有很大的折扣。在住宅区，有更多的顾客只是需要和改善，但一次性付款较少。

但是，在公寓市场上，由于总价较低，投资者较多，一次性付款较多，这就成了开发商返还现金流的粮仓。由于现金流已被提取一次，又没有教育、社区等配套设施，开发商自然不会关心后续要跟进的问题。近年来，北京、上海和深圳都采取了紧缩措施，取消了公寓市场的住宅功能，这导致了许多问题。

我经常听说公寓出售时很好，有各种各样的生活设施，但当它交付时，发现没有开放式厨房，没有独立的浴室，没有空外部；阁楼分两层出售，所以你必须进进出出。不久前，提交人得知一个朋友要捍卫他的权利，他说他买的公寓不能接上煤气，但前一套可以接上煤气。

5公寓的“卖点”

经询问，我们知道这一时期是一个限制产品，最小分割面积为300平方米，不可能建立独立的厕所和厨房等。，目的是打击投机者。还有一个重要的问题，那就是由不断上涨的房地产市场价格驱动的“短而快”的操作已经不再适用。目前，房地产市场已经进入了一个横盘时期。所谓的“横盘”并不是说它不上涨，而是说上涨后没有多少剩余来弥补成本。

因此，房子的价值不再取决于对价格上涨的预期和对自我实现的预期，而是取决于它的使用价值。具体来说，与竞争产品相比，住房产品的“卖点”在哪里？可居住性、配套设施、公寓类型或地铁房等。在过去，公寓的确是一种可选产品，无论是寄宿、过渡还是投资。但现在，公寓的“卖点”已经开始暴露。

公寓正变得越来越主流

现在，取代公寓的竞争产品突然出现了。例如，一线城市已经进入了改善住房的时代，“小卖大买”已经推出了许多小型住房。小羊春从第一季度到第二季度，主要是因为这样的产品很受欢迎；地铁向四面八方延伸。在大城市和卫星城市的周边，总价可控的“一室一厅”或“两室一听”的紧凑型房间越来越受欢迎。

大城市“又老又小”，街区开阔，小企业发达，商店密集，生活氛围浓厚，能满足早上“睡半个多小时”的上班族的喜好。国家通过给老的和小的增加电梯，翻新管道，修复周围的商业和建造停车场，提高了这些房屋的竞争力。总之，公寓变得越来越非主流，而大城市的土地变成了库存和盘活，这种房子的供应将会继续(例如深圳)，使得将来更难出售，租金收入也趋于下降。自供应方改革以来，监管和控制越来越强调转移而非需求方攻击，而这一目标实现缓慢。

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