叶檀：放松失败！楼市收紧新信号？！

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作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

放松，我失败了！

据《大河日报》7月19日报道，开封市住房和建设局于7月17日发布了一项关于房地产市场的新政策。文件全称是《关于调整新商品房交易实现方式和撤销备案限制的函》。

文件中最重要的信息是:正式取消已实施2年以上的新建商品房3年销售期。

开封被禁止出售。它爆炸后，迅速发酵。今年夏天，以开封菜闻名的三线城市立刻成为中国最热的地方！

就在全国都在热烈讨论开封后是否会有更多城市跟进开封并限制销售的时候，戏剧性的事情发生了！

7月20日，开封市住房和城乡建设局在开封市政府官方网站上“积极”发布公告:

撤销三天前(七月十七日)限制出售物业市场的决定。

至此，开封市放宽限购72小时后，媒体披露24小时后，限购未果！

放松，失败！房地产市场的新信号？！

松驰失败了，开封市住房和建设局，有点愚蠢！

我们必须知道，当开封的限制销售刚刚启封，开封住房和建设局曾告诉媒体:

开封市2017年出台限购政策后，房地产投机现象基本得到遏制，限购政策没有必要。

出人意料的是，仅在24小时后，开封市住房和建设局就推翻了自己的声明，并在7月20日的公告中表示:

对不起观众，之前没有充分调查就做出决定太草率了，为了稳定楼市，有必要继续限制销售。

有一个成语叫做“每天都有变化”。开封市住房和建设部，用实际行动告诉大家这个成语的意思。

开封市住建局什么时候说对了？

根据数据，没有投机，住房将被抑制，这是真的。

根据开封市统计局的官方数据，2018年，开封市(含兰考)房地产开发投资为240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅为181.25亿元，同比下降11.0%；全市(含兰考)商品房销售面积同比下降10.6%。

2019年1-5月，开封市房地产业营业收入同比下降2.7%。

据中国房地产协会主办的中国房价行情网报道，开封楼市已进入下行周期。

自5月份以来，开封的房价一直在下降，从每平方米7500元。根据目前的趋势，中国房价行情网预测，开封房价下个月(8月)可能会跌破7000元！

除了楼市调控措施的影响，开封楼市冷其实还有一些非常重要的原因！

首先，与郑州楼市脱钩。

2016年至2018年，开封楼市回暖，房价快速上涨，这与郑州楼市的溢出效应以及郑州与开封的融合密切相关。

然而，到2019年，郑州和开封的房地产市场正式脱钩。

根据中原地产的数据，自2019年5月以来，郑州楼市有所回升，但这加剧了开封市场的持续低迷。到目前为止，许多项目仅实现了年度目标的30%左右，销售情况不容乐观。

凯里的数据还显示，郑州的投资者大幅下跌，因为开封和郑州郊区的价格几乎持平，而且没有价差。

2019年前，开封楼市40%是本地客户，其中20%来自开封郊区县，郑州投资者占20%。

自2019年以来，开封的购房结构发生了很大变化。开封郊区县的买家比例已经接近50%，而郑州的投资者已经消失。

其次，棚子的变化比预期的要小。

三四线楼市，舍改革是最重要的。

根据2018年开封市棚户区调查和2018-2020年改造规划，2019年计划改造33000个棚户，投资364.7亿元，比2018年增加60亿元。

然而，根据河南省2019年的规划，河南省的棚改计划将削减70%，排名全国第二！

目前，从公开的信息来看，我们无法了解开封市具体棚改的实施情况，但如果参照省级标准，则会下降70%，开封市的棚改情况自然不容乐观。

第三，开封的人口持续下降。

短期因素不再存在，但长期因素并不支持开封房地产市场的长期看涨。

就常住人口而言，开封市多年来一直在下降，2010年达到471万人，2018年仅为455万人。

从数据和事实来看，开封的房地产市场不容乐观，但为什么开封不能像南京高淳和青岛高新区那样顺利放开房地产市场？

经纪公司中国在采访了业内人士后表示:

开封限制了销售，放松了一日游，这表明国家不允许地方政府明确放松对房地产市场的监管。

很明显，放松是不允许的，但是为什么现在不允许放松呢？知情人没有说，也没有人回答市场上的文章。

在这里，叶檀财经无法在这个时候解开房地产市场的一些猜测。

主要有三个原因。

首先，科技股将于下周开始交易。开封选择了利用科技板块抢占头条，这引起了人们的广泛关注和期待。这真的不合适。

第二，除了科学技术委员会，还有一件事即将发生。

怎么了？一个引导下半年经济的重要会议即将召开。

自7月份以来，房地产融资，多渠道，已迅速收紧。这一行动预计与即将召开的重要会议无关，甚至可能在重要会议上得到确认。

由于已经收紧，现在是主流，而且接近重要会议，所以销售限制放松了，开封的行动确实有点过时了。

第三，开封下属有个地方叫兰考。

兰考是一个重要的对口扶贫县，其指导意义非常强。包括兰考在内的开封市放松了对房地产市场的监管，这与当前房地产市场的基调有些相反。

为了验证上面所说的，举一个例子。

2018年12月27日，衡阳出现了24小时调控放松失败的局面。

2018年12月26日，衡阳市发布了《暂停执行；关于规范市区新建商品房销售价格行为的通知；通知》，放宽价格限制(不限制销售)。

仅仅过了一天，限价公告就被取消了。当提到取消的原因时，衡阳市住房和城乡建设厅表示:

对稳定控制房价的复杂性判断不准确，对稳定预期的可持续性认识不足，该文件的发布造成了市场误解和网上炒作，其影响违背了部门初衷，因此衡阳市人民政府决定取消该文件。

2018年12月26日，衡阳原本打算给每个人一份圣诞礼物，但衡阳可能已经忘记了中国人不应该庆祝圣诞节。

如果你对时间敏感，你应该知道2018年12月13日，一个重要的会议分析了2019年的经济形势；2018年12月27日，召开重要会议审议《工作条例》。

在两次重要会议之间，就在分析经济的重要会议后两周，房地产市场被公布了，这确实有点...

最后，总而言之，一个城市，一个政策，分散的调控是正确的，但它必须符合房地产市场的整体基调。现在语气越来越紧，与潮流背道而驰，这显然已经过时了。

此外，事实上，似乎决策层实际上对不同城市的情况有自己的理解。

在风口上，开封的放松失败了，这也可能意味着其他有心而不动的城市会有一段时间的心灵平静，把他们渴望的心放在他们的胃里。

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