李宇嘉：调控何时退出？看看技术派的分析

本篇文章2325字，读完约6分钟

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1

改变你的命令，面对你自己

7月19日，在开封流传的取消出售三年住房的文件被正式确认。住房和城乡建设局表示:“开封市在2017年出台限购政策后，房地产投机现象基本得到遏制，限购政策没有必要。”然而，出乎意料的是，开封市住房和建设局仅在24小时后就推翻了自己的声明。

7月20日，政府宣布:“鉴于其‘调整新购商品房交易时限、取消备案限制’的决定，没有进行充分的市场调研和论证，对可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，因此该决定被撤销，相关文件被收回。”换句话说，对不起，我低估了市场判断和政策影响。

什么意思?一方面，开封楼市还没有到有必要放松政策的时候；另一方面，开封取消限购的消息引发了市场的过度投机和媒体的过度报道，大家对放松管制的预期增加，触及了“稳定预期”和“不炒房”的底线，与文件的初衷背道而驰。当地政府承担不起这个责任，但只能收回。

2

“一日游”政策的历史

回顾历史，因为这一幕曾经面对过。2014年7月前后，沈阳、长沙、杭州等地“短命法令”怪圈持续，“一日游”、“一周游”不断重复。最后，随着“去库存化”上升到国家战略，随着呼和浩特市退出限购，退出是自然的、自然的。

2018年12月，衡阳曾上演过这一幕，情节相同。同年12月26日，衡阳公布了放宽价格限制的政策。仅仅过了一天，公告就被撤销了。衡阳市住房和城乡建设厅在提到撤销原规定的理由时表示:“对价格稳定控制复杂性的判断不准确，对稳定预期的持续性也没有完全理解。该文件的发布造成了市场误解和网上炒作，其影响与该部门发布该文件的初衷背道而驰。衡阳市人民政府决定撤销该文件”。

3

在“一日游”之后

但是接下来呢？尽管衡阳没有出台“放开价格限制”的政策。然而，众所周知，所有主要城市都不同程度地放宽或取消了价格限制。一方面，住房和城乡建设部和统计局联合发布文件，要求地方政府不得人为操纵房价数据；另一方面，在2017-2018年以高价进入市场有点不合适。

正如2014年7月(去库存化)的逻辑一样，衡阳之后，菏泽退出销售限制，阜阳退出价格限制。从2018年底到今年第一季度，监管力度达到顶峰后回落，政策也相对友好。在“一个城市，一项政策”下，一些城市因违约而放松。当时的背景是什么？首先，2018年去杠杆化后的通缩和经济衰退；二是强调“稳定房价、稳定地价、稳定预期”。

4

碰到不合适的环境

当4月19日政治局会议重申“住房不应该被解雇”时，调控再次加强。随后，10个城市被警告并发布了调控政策，如苏州市的限购和收紧土地拍卖，Xi的加强限购政策，抵押贷款利率自6月份开始反弹。在这种背景下，开封退出限制销售自然是过时的。

因此，政策调整的重要参考变量，无论是收紧还是放松，都是以宏观经济为导向的环境。如果放在今年第一季度，开封可能已经退出限制销售与幸运的。但是现在，真的不是时候。为什么？昨天是创业板的开放日。承载科技创新的成长型企业市场，应该应对美国牌的瓶颈。

5

在科学技术委员会成立的那天，

美国人打贸易战，暴露了我们的两个弱点。首先，国内需求不足，美国人敢于任意提高关税；第二，科技不强，美国人敢切断对我们企业的配件供应。为了应对国内需求不足，我们必须振兴消费，比如前一阶段振兴汽车消费；为了应对科学技术的缺乏，我们牺牲了科学技术委员会。应该注意的是，科学和技术委员会是不相容的房地产依赖。

如果我们继续依赖房地产，像开封，地方政府将“支持底部”的房地产市场，和广大的科技人员仍将战斗在第一线，从事技术创新？最好是炒几栋房子，以便尽快拿到钱。因此，科委会必须向社会发出一个明确的信号，那就是，"住房而不是投机"不只是说说而已，而是实实在在的。

向社会传达的强烈信号是，国家鼓励科技创新，资金必须投向科技领域。全球货币宽松，新兴国家降息，发达国家货币宽松，中国流动性充裕。然而，资本可以流向实体，流向科学技术委员会，但不能流向房地产市场。富人可以生在科技领域，但房地产不再能创造财富。

6

调节出口的逻辑

此外，开封退出限制销售是众所周知的。过去，开封把自己的命运与郑州联系在一起，房地产市场的供应扩展到郑州附近的西部，讲述了“郑汴一体化”的故事。然而，供应量太大，郑州已经耗尽了它的红利。将来，我们必须依靠自己。问题是，我习惯于躺着吃红利，但我不习惯自己坐飞机。

此外，随着过去几年房地产市场的繁荣，开封市的需求已经耗尽。为了进一步释放需求，有必要让县里要求新一轮的接管。这就需要使存量房屋流动起来，只有这样，新房流动起来，市场才会活跃起来。然而，开封的住房供应集中在西部(郑州附近)，而其管辖的五个县位于开封市的东南部。

这显然是一种投资动机！这违背了“不投机就呆”的原则。所谓调控，都是短期的权宜之计，如限购、限售、限价等。没有必要大惊小怪地开始或退出。关键是要认识到当前房地产市场的复杂状况:在增长和金融方面，有必要提振房地产市场；谈到风险和转型，我们应该抑制房地产市场。因此，不仅要把握政策退出的时机，还要把握国家对房地产市场的态度。当然，政策本身应该是兼容的，比如引入人口与房地产的协调发展。政策不能表现出过度依赖房地产市场的意图，也不能赤裸裸地刺激投资需求。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！