叶檀：楼市最让人揪心的一幕发生了！

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2019年，对于许多房地产企业来说，他们正在经历一个“黑暗时刻”。该项目的销售和股权转让都相当不错。如果有任何疏忽，最终结果可能是破产。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

让暴风雨来得更猛烈些吧！

经历风雨后，你会看到彩虹，带着美好的愿望和崇高的愿望。然而，如果你不够强大，你将经历一场风暴，结果，你可能看不到彩虹，但永恒的黑暗。

据《证券时报》报道，截至7月23日，根据法院公告网查询的数据，2019年全国共有271家房地产企业宣布破产！

据福布斯中文网站报道，与2018年相比，住房企业的破产数量增加了30%，而且几乎都是中小型住房企业。地理分布，涉及28个省，120多个城市。

楼市最令人担忧的一幕出现了！

271破产了，这是7月23日的数据。

7月24日，根据人民法院的公告，又有三起破产。

企业破产并不新鲜，市场机制优胜劣汰，只有去其糟粕，才能留下精华。

但问题是，历史在一圈又一圈地循环，总是犯同样的错误。

2019年，中小房企破产，主要问题一如既往:顺周期扩张、步子迈得太大、债务过高、反周期销售不佳、无法跟上现金流、资金链断裂。

据统计，2019年，超过90%的破产房地产企业集中在三线城市。

为什么要关注第三条线？

在房改的帮助下，2016年开始的房地产市场周期与过去的最大区别在于四线城市的突然出现。

看到三四线楼市的盛宴，许多房地产企业忍不住寂寞，蜂拥而入。

从土地收购的角度来看，2016年至2018年，房地产企业在三、四号线投入了大量资金，土地收购费的增长率远远超过了一、二号线，超过了40%左右的幅度。

如果四线城市长期受欢迎，很难看到2019年房地产企业破产数量增加30%。

理想是满的，现实是瘦的，三四层城市已经热了，只是一个理想的状态。

2019年，随着房改几乎减半，三级和四级房地产市场迅速停滞。

根据克尔的数据，在2019年的前五个月，在96个城市中，四线城市的销售情况最差。与2018年同期相比，在123个四线城市中，第三个四线城市已经成为负增长率，负增长率为5%。

如前所述，在房地产企业的资金来源中，与销售相关的资金，如定金和预付款，可以说是垄断，占30%以上。

这个最重要的资金来源不断遭遇滑铁卢。

6月份，根据国家统计局的数据，存款和预付款的增长率只有9%，比5月份低2.3个百分点，是所有资金来源中唯一一个增长率下降的。

居民买房花费更少，相应地，房企获得的资金也更少。

看看存款的变化，最直观的反应，是什么样的取舍。

据机构统计，2019年居民存款增速创下近年新高，居民存款与企业存款的差距越来越大，这是近年来从未有过的。

总的来说，老百姓(603883)买房的钱少了，从结构上来说，四线城市是受灾最严重的地区，所以深植于三、四线的中小房企自然会遭殃。

如果销售资金跟不上，但其他融资渠道可以跟上，事实上，他们也可以。谁的钱不是钱？

但问题是，对于中小房企来说，从其他渠道融资可能比从销售渠道融资更困难。

据机构统计，自2019年以来，住房企业在发行债券和融资方面出现了严重分化。

2019年前五个月，只有aaa级房地产龙头企业才能正常发债融资，而信用评级较低的房地产企业融资难度较大。

6月份，房地产债务融资进一步恶化，不仅信用评级较低的企业借款困难，评级较高的首套住房企业也开始出现融资困难。

根据机构数据，6月份，整个房地产行业发行债券的净融资为负。

负数意味着什么，也就是说，还钱比借钱多。

从另一个角度来说，当涉及还钱时，实际上是债务。

2019年，135家房地产企业的债务规模已攀升至8.5万亿元。

2017年，四线城市出现的第一年，这135家房地产企业的负债只有5.3万亿元。

两年过去了，它增加了2.2万亿债务，房地产企业真的够大胆的了。

2019年第一季度，负债为8.5万亿，相应的135家房地产企业中只有51家现金流为正，其余的现金流均为负。

没有现金流，这意味着你可能有钱，但你得不到，也付不起。

从七月开始，我写了很多文章，每次都变得越来越严肃。住房企业的所有融资渠道都被堵塞了。起初，我觉得中小房企受到的影响更大。现在很多大型房企已经很吃紧，感觉很辛苦。

生活没那么简单！

房屋不易出售，现金流枯竭，多渠道融资受阻，大量债务需要偿还，这给大型房企带来了困难，给中小房企带来了更大的困难。

难，怎么办？

有很多方法，但它们可能并不都有效。

常用的方法，出售资产，断臂生存。

据《时代周刊》统计，截至7月22日，2019年共有44个房地产项目的转让信息，其中32个是5月中旬以来披露的，平均每两天转让一个项目。

其中，悦泰股份有限公司(600393)与世茂房地产下属五家子公司签订了项目转让协议，交易总额为63.97亿元人民币。阳光100转让卓兴集团的金额高达43.97亿元。

最近，新城控股有限公司(601155，诊所单元)也因紧急情况开始出售该项目。

新城控股最近宣布，已通过协商和谈判出售的项目(包括合资项目)约有40个，交易总额约为24亿元，约占2018年归属于母公司的未经审计净资产的8%。

有东西要卖，也有人要回答，所以你可能没有东西要偷。

一些中小房企深深地卷入了第三条和第四条线，即使它们愿意出售，也可能得不到回答。

没有人回答，所以我们不得不另寻出路。

最简单、最直接的方法是降价促销，给人们留下真诚的印象，用价格换取现金流。

但是这条路，对不起，没有意义。

还记得恩施吗，它集善良和力量于一身？

据《华夏时报》6月11日报道，恩施州部分房地产价格大幅下跌，部分房地产的跌幅在每平方米4000-4500元之间。

因此，非权威行业协会恩施房协要求公开销售的企业纠正其不良做法，并将协助主管部门将备案价格下限制度化。

换句话说，卖家应该遵守规则，打折出售。不要。

最近，没有关于恩施房地产开发商的报道，但肯定有困难，他们必须坚持咬牙切齿。

换句话说，对于房地产企业来说，现阶段与房价相比，更多的是在交易量和价格方面的比较！

但自2018年以来，房地产市场出现了一个历史上罕见的奇怪现象。

量价长期背离，量价稳步下降，已成为房地产市场的新常态。

从调控的角度来看，如果价格不上涨，监管当局的目的就会实现。

但是，从房地产企业的角度来看，没有数量和价格的问题是没有用的，用一双茫然的眼睛去看问题也是没有用的。

只有当数量增加，库存流动，资本回流时，这个价格才有意义。

为什么，你不能停止在开封销售吗？

不要给流动性，慢慢煨，房价稳定，房地产市场稳定。

最近，央行行长易纲表示，在下一阶段的市场利率放开中，存贷款利率应该分开，贷款应该首先放开。

这是明智之举。

为什么？

市场利率，如果存款和贷款同时释放，事实上，市场利率将在短期内提高。原因是银行把利率作为一种产品，为了争夺储户，必须提高利率来吸引人。

钱的成本很高。为了弥补这些缺陷，对贷款进行适度调整是很自然的。

然而，如果我们先放开贷款，绘画的风格就会改变。在同一个客户争夺战和贷款竞争中，可能只有最低的，也只有较低的。

降低利率似乎是件好事，但幸福属于别人，房地产企业可能一无所有。

监管具有加息的属性。对于房地产企业来说，利率的下调可能无法抵消房地产企业全方位融资的监管。

现在，一些高端房企发债的成本已经超过10%，中小房企可能享受不到利率下降带来的快乐。

马太效应和头部集中在房地产企业已经成为共识。

然而，人们没有认识到的可能是中小房企的消失给龙头房企带来的红利。

2018年，万科说要活下去。现在看着它，它可能不是对自己说的，而是对第三和第四行的男孩们的一个呼叫！

哦，对了，还有一件事要说。

7月19日，国务院发布了《关于完善建设用地使用权出让、租赁和抵押二级市场的指导意见》。

这份文件有两个重要目的。一是建立全国统一的土地市场交易平台，为集体土地进入市场做好准备；

另一方面，指南是明确的:就土地抵押而言，自然人和企业都可以成为抵押人。

抵押权人是指债务人不履行债务时，抵押财产的第一付款人。

中国有多少人可以抵押土地？

房地产企业是大多数的少数。如果他们不偿还债务，抵押的土地也可以用来偿还自然人的债务。

本文摘自《叶檀财经》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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