张平：为什么金融危机会让炒房者破产？

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作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

一旦金融危机来临，不仅普通家庭成为负资产，房地产投机者也将面临破产风险。

早在20世纪90年代初，日本就主动提高贷款利率，戳破了房地产泡沫。紧接着，一场金融危机发生了，这使得大量的房地产投机者变成了负资产。

本世纪的2008年，美国爆发了次贷危机，不仅摧毁了房地产投机者的财产，还导致以雷曼兄弟为代表的金融机构破产，甚至危及全球金融体系。因此，只要金融危机到来，房地产投机者就无法逃脱破产。

有人可能会问，金融危机来临时，为什么房地产投机者要破产？

首先，当今社会是信用经济，金融危机爆发后，社会信用发生了根本性的变化，银行不敢放贷。

遭遇资金缺口后，房地产投机者无法从银行获得更多资金，也无法获得高价资金。随着融资成本的上升，房地产投机者的还款压力加大。一旦资金链断裂，房地产投机者的房地产很可能被法院拍卖，房地产投机者也将破产。

当时，日本银行提高了抵押贷款利率，日本房地产泡沫被戳破，许多身居高位的房地产投机者一夜之间破产。

此外，在过去，随着经济的增长和汇率的上升，大量的国内外热钱涌入房地产市场，这将不可避免地伴随着房价的上涨和房地产泡沫的破灭。一旦经济衰退，各行各业都陷入萧条，他们已经采取措施裁员和提高效率。

在经济已经调整并进入下降通道的同时，投机性房地产投机者改变了他们对未来房价上涨的预期，他们都想离开房地产市场。结果，在经济过度繁荣时被吹大的房地产泡沫立即被戳破，房地产投机者的破产将不可避免。

第三，随着真正的金融危机的到来，汇率开始大幅贬值，大量海外资金将加速从房地产市场撤出。他们从之前的汇率上涨和房价上涨中获益，并逃脱了惩罚。然而，当地房地产投机者往往无路可逃，这使得当地房价显得“无价无市”，或直接暴跌。

那一年，日本房价一下跌65%以上，海外热钱就纷纷撤出。最终，是当地房地产投机者的长期资产为负，他们无力偿还债务。

最后，当金融危机到来时，处于危机中的国家肯定会采取保护措施来遏制危机的再次发生。

例如，在美国，有必要征收财产税来抑制房价的上涨。美国各州的财产税从1%到3%不等。

与此同时，当地居民对高房价引发的金融危机有挥之不去的恐惧，他们的记忆很长，几十年来不敢炒房。因此，金融危机过后，当地房价很难再次上涨，房地产投机者期望房价上涨的梦想也永远不会实现。

当金融危机来临时，为什么房地产投机者面临破产？主要是因为金融危机，房价将大幅下跌，房地产投机者的财产将遭受重大损失。同时，经济低迷将导致金融危机的集中爆发，那些持有资产泡沫的人将遭受重大损失。

与此同时，金融危机即将来临，房价不断下跌，大量外资纷纷撤离，加速了房地产泡沫破裂的进程。更重要的是，各国政府会杀人来抑制投机性的房地产投机，房地产虚假繁荣的时代将会结束。相反，房子是用来居住的，不是用来投机的。房价将逐渐成为住宅物业的回报。

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