李宇嘉：要稳住产业链 地产该干嘛？

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“去房地产”需要的是一个强壮的男人打破手腕的信号和勇气，而不是“想要、想要、想要”的不可能性。

李玉佳

最近，深圳企业迁出，这引起了极大的关注。那么，这是工业转型的“痛苦”还是房地产正在赶走实体经济？政界和商界有一场大辩论。产业转型和企业外移是全球规律，而“不要打破或站着”和“换鸟笼”是原因。深圳的崛起得益于20世纪80年代至90年代的“第三轮产业转移”。从数据来看，深圳的经济转型方兴未艾。2018年，深圳四大支柱产业(金融、物流、文化和高技术)增加值占国内生产总值的63.8%，其中高技术增加值占34%。

因此，中小企业迁出是正常的。此外，深圳非常缺乏“大型工业”用地，也就是说，空缺乏“研发-母工厂-展览”等整个产业链的空间。事实上，华为搬出去主要是因为深圳缺乏“大型工业”用地。目前，深圳的平均工业面积只有3.6公顷，大多数工业面积不足5公顷。最近，空深圳被“捆得很紧”, 30平方公里的工业用地之所以可以一次推出，是因为在过去几年的城市更新中，分散而低效的工业用地已经变成了连片土地。

深圳为什么要这样做？然而，大型企业不想搬迁，因为它涉及上下游配套设施、物流基础、人力置换、生产线等。，而且成本太高。然而，在2008年金融危机爆发十年后的今天，靠货币维持增长的全球模式已经终结。“空集中化”对所有国家都是一个巨大的威胁，对产业链的竞争非常激烈。如果产业链在全球范围内重组，任何企业都将不得不让步。近年来，无论是回归美国，走向东南亚，还是合并转型，都是对“中国制造”和“世界工厂”地位的考验。

稳定产业链的关键是上游控制R&D和技术、先进材料，中游控制关键部件和先进设备。深圳30平方公里土地布局的三大区域，包括主要创新载体、新兴产业集群和产业链重点区域，是巩固产业链稳定性的基石。主要创新载体指向基础研究，即由实验室驱动的算法、源代码和芯片；5g、集成电路、人工智能等新兴产业集群在深圳有诸多优势，但在基础研究、关键材料、零部件或设备等方面存在不足，亟待弥补。

最近，业内人士引用的《2018年深圳中小企业发展专项工作报告》揭示了当前存在的问题，即不仅是低端制造业，还有电子信息产业，电子信息产业是深圳产业的核心，占国内生产总值的25%，占2018年所有企业海外转移的37.5%。当然，情况并不太严重。毕竟，深圳第二产业增加值仍占40%以上，是一线城市中最高的；毕竟，高新技术制造业增加值增速仍在8%左右。但是，这个迹象不应该被低估，否则空“紧约束”深圳不会放弃30平方公里。

现在，除了吸引政府投资，深圳还应该做些什么来稳定和提升其产业链？许多人指的是房地产。当然，深圳仍在这方面苦苦挣扎，如“第二次房改”、稳定租金、人才住房等。，但这远远不够。近20年来，在资本的庇佑下，房地产、互联网、金融等第三产业繁荣发展，虚拟经济利润丰厚，空城市成本上升，深圳“打破陈规、开拓创新、世界第一”的精神被消耗殆尽，这是一条需要补充的链条。

许多有前途的年轻人，在精致的自我利益驱使下，现在开始捍卫和财富回报房地产；许多努力工作的年轻人，创业的梦想是在深圳买一套房子，而且越多越好。如果深圳买不到，他们会到处买；许多企业买房时没有把钱投入到设备采购、管理系统、雇佣外国团队和积累一点现金流。“金九银十”，全国楼市一片冷清，深圳率先推出，1月至10月房屋成交量创下三年新高，房价连续三年上涨才进入前十名。

房价这么高，谁在买房子？这也是一个高净值群体，有很多人已经兑现了在大湾区和第一个示范区的规划红利。“去房地产”需要的是一个壮汉断腕的信号和勇气，而不是“想、想、想”的不可能性，甚至是乔装打造“地王”的基础(例如，“6.24”深圳地球拍卖)。当你崩溃的时候，你就崩溃了，会有无尽的麻烦。要稳定和提升产业链，宏观决策和部署非常重要，微观创新生态修复更为重要。这是因为后者是深圳创新的精神核心，自上而下的产业政策往往只是辅助。

(作者是高级房地产研究员)