商业银行开展住房租赁融资需警惕五大风险

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中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出，“房子是为了生活，不是为了投机”，并明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。随后，鼓励住房租赁的政策频频出台，中国的住房租赁业发展过快。然而，住房租赁市场发展的主要障碍是初始成本投资大、利润回报率低、回报周期长。对于住房租赁市场，一方面，商业银行应积极响应政府号召，支持住房租赁业务持续、有效、健康发展；另一方面，要正视住房租赁市场近期出现的问题以及给银行资产业务带来的风险。如何做好客户选择，加强客户风险特征研究，安排风险控制措施，使银行信贷资金能够有效、安全地配置到房屋租赁市场，是一个亟待解决的问题。

“商业银行在开展住房租赁业务时，应积极响应号召，加快住房租赁业务的发展，但不应忽视过程中出现的风险点。我们应该积极面对，不仅要关注风险，还要忽视因浪费食物而带来的风险。”

上海的住房租赁市场政策是有利的和频繁的

上海“十三五”规划提出要培育住房租赁市场，大幅增加租赁住房供应，推进租购结合的住房制度建设。“十三五”期间，提出了“增加4250万平方米租赁住房和约70万套住房”的发展目标。随后，2017年7月，上海率先在中国推出纯租赁住房用地。根据数据，从2017年7月至2018年底售出的57套租赁房中，至少提供了51，679套新建租赁房。

上海土地资源的短缺严重制约了出租房的建设。按照正常的供应渠道很难解决建设用地，所以我们必须拓宽思路。根据《集体建设用地建设租赁住房试点方案》(国发[2017]100号)，上海市决定在集体建设用地上建设租赁住房。2018年10月22日，经松江区人民政府批准，华润置地控股有限公司全资子公司以1.2503亿元的起拍价获得松江区四井镇集体土地试点。这是上海首次推出集体土地入市项目，通过土地市场建设出租房。

鉴于上述优惠政策，所有的强势玩家都将抢占上海住房租赁市场。

根据壳牌研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，2018年是中国租赁业快速增长的一年，一线城市新开公寓数量同比增长35%。

在上海房屋租赁市场，有传统的开发商，主要是由龙湖、万科、绿地等大型房屋企业投资的子公司，专门从事房屋租赁，并在市场上初步形成了品牌，如冠宇、明宇、停车等。同时，还有上海张江集团、陆家嘴(600663)集团、浦东发展集团、莘庄工业区经济技术开发有限公司、嘉定新城发展有限公司等国有企业。他们成为重要的主体，积极参与引导租赁市场的发展。例如，上海房地产集团作为上海租赁住房市场的主力军，计划在未来五年内，在17个地块和20，000套住房的基础上，建设50，000-80，000套租赁住房。

与此同时，各商业银行也积极响应号召，加快发展房屋租赁业务。

在融资方式上，商业银行主要通过设立住房租赁支持贷款、住房租赁购买贷款、住房租赁抵押贷款和住房租赁质押贷款，满足住房租赁企业在住房建设、购买、运营和管理方面的资金需求，盘活资产。

另外，长期租赁公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求。因此，商业银行探索了租金或租金收益权的abs/abn和reits等业务模式，实现了与住房租赁市场和客户需求的有效对接。中国建设银行(601939)还设立了上海建新房屋服务有限公司的子公司，与上海分行的业务紧密结合。在房屋租赁业务中建立了客户联动营销、房屋联动推广、“c对c”联动等模式，全方位开展房屋租赁支持业务。

住房租赁市场面临新的挑战

经过几年的规模扩张，房屋租赁市场呈现出风险与收益并存的困境。

2018年，上海遇见、杭州鼎佳等许多长期租赁公寓品牌出现爆炸式增长。2019年，施琅、远洋运输等房地产企业剥离了长期租赁公寓业务，万科、碧桂园和世界银行(002285，咨询股)也暂停了长期租赁公寓的扩张。

由此可见，房屋租赁市场面临诸多问题:首先，房屋租赁的经营模式本身存在房屋购置成本高、租赁回报期长、造血功能缺失、同质化竞争严重等问题，经营风险相对较高。为了扩大市场份额，房屋租赁企业在支付高价的同时，应该保持较高的入住率，这使得一些长期出租的公寓长期处于微利甚至亏损的状态。资产回报率低、回报周期长、融资成本高，在很大程度上限制了企业快速扩张的可能性，激烈的竞争必然会导致一些企业走出去。

第二，在市场发展的初期，主要参与者是抢占市场份额，迅速扩大规模，不合理扩张和非法经营问题更加突出。在扩大住房的过程中，不可避免地会出现空购房率过高、经营亏损和资金链紧张的情况。初始投资很大，至少需要5年才能实现盈利。如果经营者未能作出适当的安排，未能度过初期经营的困难时期，也将导致其资金链断裂。

住房租赁市场的五大融资风险点

面对近期频繁出现的房屋租赁市场风险，商业银行在参与房屋租赁市场时也面临一定的操作风险。如何做好客户选择，加强对客户风险特征的研究，并安排风险控制措施，使银行信贷资金能够有效、安全地配置到房屋租赁市场，是一个亟待解决的问题。鉴于当前住房租赁市场面临的新挑战，商业银行在推进住房租赁业务的同时，需要注意以下风险点:

一. "高"风险

综合调查显示，市场上在建的重资产租赁住房项目和基本形成的轻资产长期租赁公寓项目基本上都存在高成本现象。其中，重资产项目的高成本主要体现在住房成本上，即租赁住房在最初购买或建设时的购置成本或实际总投资成本。目前，过高的土地价格和房价大大增加了建造或购买租赁住房的成本。轻资产项目的高成本主要在于装修成本和管理成本。

此外，为了扩大市场规模，在短期内快速扩张，我们应该对那些进行了高杠杆融资的客户给予足够的关注。在租金上涨的预期下，大量的信贷、信托和海外资金纷纷涌入租赁市场，甚至一些保险基金和理财基金以各种名义非法“借贷”进入房屋租赁市场。最后，个人毫不犹豫地增加杠杆，伪造收入，甚至借信用贷款进入住房租赁市场。

第二，“低”风险

第一太平戴维斯华北研究部负责人指出，长期租赁业务的融资率基本在5%以上，而长期租赁公寓的回报率只有1%-3%，一般低于一线城市的2%。根据统计数据，以中国租赁住房市场活跃的一线城市为例，上海的出租率为1.9%。一方面，低租售比反映在房价超过合理水平；另一方面，租金低于合理水平。

此外，根据上海总体规划(2017-2035)，到2035年，上海的常住人口将控制在2500万左右。也就是说，根据上海2018年底的常住人口2415.27万，人口年均增长率为0.18%。整个城市的房地产供应一直在增长。2018年，上海房地产开发投资4033.92亿元，同比增长4.6%。目前，在市场上计算房屋租赁还款的现金流量并假设租金会继续上涨是有争议的。

第三，“不正确的名字和不满意的话”的风险

在原有工业、仓储、商业办公等非住宅用地上新建出租房屋时，应注意土地的性质或用途是否发生了变化，是否按照当地的管理政策履行了相应的手续，有必要签订房屋租赁的土地出让合同，并补交土地出让金等费用。

此外，如果借款人是非项目公司，既有日常经营又有其他建设项目，涉及大量资金往来，应采取一定措施，确保房屋租赁项目在建设期内的资金不被挪用。

第四，“重复”的风险

为避免不同产品重叠形成重复融资:如果客户在保存项目贷款时包含部分改造费用，则在计算项目运营期内的运营周转金融资需求时，应扣除前期投入的改造贷款。

租赁房屋所有权人已申请房屋租赁抵押贷款的，租赁房屋经营权人不得同时申请同一项目的房屋租赁抵押贷款，以避免不同借款人使用同一项目进行重复融资。

有些集体土地没有权属证明，没有房屋租赁证明等。，项目本身隐藏了某些合规风险。例如，在房屋租赁贷款业务中，由于租赁前所有可出租的房产都已抵押给其他银行进行融资，租赁关系无法对抗已登记的抵押，存在较大的所有权缺陷。

V.“不确定因素”的风险

首先，集体建设用地租赁住房建设融资的风险主要来源于抵押权实现时，强制拍卖仍需支付土地出让金才能出售，且支付金额不确定，无法按现值估算。它给抵押价值的判断带来了不确定性。

其次，由于工程工期长，未来施工标准和装修标准进一步提高，工程工期延长，设计方案变更，人工和材料成本增加等。，项目可能存在过度投资的风险。

商业银行应积极响应加快发展房屋租赁业务的号召，但不应忽视在此过程中不断出现的风险点。我们应该积极面对风险。我们不仅要看风险，还要忽视风险。

在实际工作中，要充分认识加快发展房屋租赁业务的必要性；对项目有明确的判断能力，坚持实质性的独立风险判断，有针对性，选择最佳支持；加强专业研究，拓展风险识别能力；坚持及时跟进最新的房屋租赁政策和业务趋势，从发展的角度看问题。