余胜良：深圳学位房价格为何暴涨

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就像春节期间会有一个高峰一样，平时的匹配能力会有周期性的紧张，在空范围内和时间范围内的程度会不均衡。

梁羽生

近几个月来，焦虑不安的深圳家长们纷纷把一些在楼市中“老小”变成“高富帅”。前几年北京和上海都发生过这种情况，各省会城市也是如此。

高质量的教育资源是稀缺商品，很难让每个人都预测稀缺商品的价格在哪里，这取决于那些能够获得起始价格的人如何行动。深圳有自己的原因——整体年轻化，近年来不断引进人才，还有很多新生儿。一些高质量的学区买家因为租房者的高分而将他们赶出了家门。如果我们从这个角度来推测，父母对孩子入学的焦虑高峰还没有到来。

深圳2018年新增常住人口50万人，10年间小学生数量增长74%，幼儿园数量增长137%。深圳、东莞和广州附近的小学生人数与北京和上海相当，表明这三个地方吸收了大量的年轻人。近年来，深圳人口每年增长40万至50万，其中约一半是外来人才。2018年，引进人才30多万人，同比增长35.67%。这些天才平均年龄为27岁，很快就会结婚生子。

人才引进将增加一个城市的竞争力，人才本身具有强大的购买力。与前一年相比，中国的新生儿数量下降了200万，但大城市的人口仍在增长。如果把城市比作一个池子，如果这个池子里的财富越来越高，如果房子没有相应地增加，它很快就会反映在不断上涨的房价上。

从新生儿结构来看，2012年是龙年，深圳有21.2万新生儿，比2011年增长16.87%。最初认为这是一个阶段性的高点，很快在2016年和2017年超过了24万。深圳教育部门预测，到2020年，小学一年级的差距将达到49，500人，而公立学校一年级的差距将达到10，600人。

第二个孩子将于2016年1月1日完全释放。现在还不是第二个孩子上学的年龄。如果孩子将在2016年出生，直到2022年才会迎来小学入学高峰。深圳需要不断扩大其小学规模，以接纳如此庞大的招生群体。

就像春节期间会有一个高峰一样，平时的匹配能力会有周期性的紧张，在空范围内和时间范围内的程度会不均衡。空房源范围的不平等在于，一些新住宅区建成后，它们集中在一群购买婚房的人群中，出生时间和上学时间相同，形成一个高峰期，以后可能会下降。

总的来说，关外新建社区比较集中，关内有很多老社区。关外教育资源少，关内教育资源丰富，这是一种整体错配。例如，在龙华市红山区的关外，学位房已经是天价了，但由于新建社区的集中和出生时间的集中，许多入学者不得不被分流。最近，龙华新区聘请了高薪教师，这是大背景。

在深圳海关的一些好学校所覆盖的社区，业主已经很多年没变了，出生高峰早就过去了，甚至学生都不够，所以他们可以通过租用积分来上学。如果学校所覆盖的学区都是大型单位，很少人能够负担得起，而且流失率很低，很可能会出现学生短缺，仍然有一些大型单位。由于业主有很强的购买力，他们把孩子送到私立学校或购买学区，这使得该地区缺乏高质量的学生，这是一个长期的恶性循环。

关中地区的普通学校很少出现学位短缺，这是因为关中地区的业主普遍年龄较大，已经过了生育高峰期。但是，有一些区域被高质量的学位所覆盖，情况就不同了。其他地区合适年龄的人会来填补他们。过去，由于这些地区的平均居住环境，许多业主都搬到了其他地方。父母只要来租房子就可以去上学。学习费用不高，所以他们可以在孩子毕业后搬回家。

事实上，问题的关键是这样一个领域，情况已经有所改变。一些家长购买高质量的学区或稍微高质量的学区的学位教室，因为他们担心他们的孩子将来上不去。只要有这样的买家出现，租户就会被挤出学区。买房子的目的是去上学。当然，资金越少越好，所以总价较低的小单位更受青睐。一旦发生这种情况，家长们就会抢购。

在过去的两年里，这种情况已经出现在关内的一些旧社区，这种趋势在很长一段时间内都不会逆转。

(作者是《证券时报》记者)