齐俊杰：开放商囤了多少地没开发？这回终于算清楚了

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如果你是个人，你买房子住是可以理解的，但是如果你想投资，你必须考虑一下。目前，整体供大于求，一线城市人口将受到严格控制，再加上土地供应量的增加和多渠道、多主体经济适用房的大规模供应，这些地方的房价已经在下降，三线、四线的房价是传递宗地的游戏。虽然新房很热闹，你可以试着卖二手房，但你根本卖不出去。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

2017年底，国土资源部公布了工作检查结果，对71个城市住宅用地出让合同建设进度进行了全面检查。后来，又增加了40个城市，检查了111个城市，涉及5万块土地。这次大检查持续了3个月，检查的是开发商囤积了多少没有开发的土地。

根据调查结果，自2013年1月1日以来，国土资源部已转让土地5.2万多块，面积17万公顷，合同履约率为81.8%。换句话说，大约20%的土地被囤积起来，相当于大约32，000公顷的面积。一公顷等于10000平方米，浪费了近3.2亿平方米，这几乎是中国100个大城市一年土地供应的总和。

这些土地不是因为违反合同而开发的原因很多，例如资金不足和程序不完善，但真正的目的实际上是为了利润。当市场不好的时候，开发人员往往开始较少的工作，或者不开始工作，并且慢慢地覆盖它。甚至不排除有些开发商只是想投机土地，因为土地只涨不跌，所以购买土地并在几年内囤积起来是一笔巨大的利润，没有必要自己开发。

事实上，开发者并没有什么神奇之处。他们也是散户投资者。中国真的有成千上万的大大小小的房地产开发商，这导致这个市场越来越缺乏规划。房地产市场一路上涨，土地只涨不跌。这实际上刺激了开发者的神经。如果你想买，你会得到它。所以我们可以看到，在去年楼市的严格调控下，很多开发商甚至是开发商都疯狂地抢土地。他们的逻辑非常简单。我只是咬紧牙关克服它。不盖房子是件大事。此外，地价的提高肯定可以弥补贷款利息的损失。因此，开发商宁愿冒粮食短缺的风险，也要疯狂抢地。

此外，最有趣的是，治愈后疼痛被遗忘。在许多三、四线地区，当房地产市场萧条多年时，鬼城无处不在，开发商的房子根本卖不出去，其中一些已经被四线城市严重拖垮。然而，随着去年棚户区改造和货币化安置的全面开展，三四线城市开始崛起，去年房屋销售情况良好，三四线的征地热情再次被调动起来。我想利用这一趋势再赚一笔钱，但我们必须知道，第三条线和第四条线的人口并没有增加，总的来说还有剩余的房子。在许多地方，租金回报率不到1%。换句话说，你的房子里根本没有房客，这意味着每个家庭都有一栋房子，而且可能有不止一个套房。那么将来谁会买房子呢？一旦棚改完成，货币化安置在这个地区结束，你的房子建成后，你会卖给谁？这句话对普通人有用(603883，诊所股票)，对开发者也有用。因此，最终，据估计，四层城市仍然要形成一个高库存，去库存，形成新的库存，然后去库存的循环，但这一次是一个幸运的去库存。现在，国家想要的是利用这一趋势，出售更多的土地，增加收入来偿还地方债务。至于开发商拿了这么多，他们该怎么办？我情不自禁。假设这些企业为当地做出了贡献。

这就是为什么你可以看到金融监管如此匆忙。昨天，所有的资产管理都被限制了。如今，信托渠道受到严格控制，特别强调不得向房地产发放非法贷款。这个意图是很明显的，就是挖房地产的天坑，准备坑死一批人和企业，但是这个不能说清楚，所以有一些愚蠢的银行，他们还在斗智斗勇，所以我们首先通过监管的手段阻止了我们自己的银行。这意味着，你坚持你的，我的银行不会遭受损失。开发商现在融资渠道有限，严格控制金融资金向房地产的非法流动。前100名之外的开发商甚至不让他们发行债券。你必须有自己的资金来获得土地，你不会让拍卖行出售。这个意图不是很明显吗？

经过这次调查，国土资源部不仅仅是统计那么简单。据估计，罚款将被处罚，追回的款项将被追回。在全国房地产市场调控的背景下，国土资源部的态度正在逐步转变。在过去，有一个引导的土地供应。我认为人口应该流向四线城市，控制大城市的人口，所以他会在三线和四线提供更多的土地，但在一线提供更少的土地。这导致第一条线近年来飙升，但第三和第四条线却没有。去年，国土资源部开始修改关注库存的方法。这是黄在重庆的做法。当你的库存减少到不足6个月时，我将开始增加土地供应。如果你的库存仍然很高，我会少供应土地。这可以说是一种进步。

如果你是个人，你买房子住是可以理解的，但是如果你想投资，你必须考虑一下。目前，整体供大于求，一线城市人口将受到严格控制，再加上土地供应量的增加和多渠道、多主体经济适用房的大规模供应，这些地方的房价已经在下降，三线、四线的房价是传递宗地的游戏。虽然新房很热闹，你可以试着卖二手房，但你根本卖不出去。一个地方的棚子改造最多会在两年内结束，然后它会重新陷入一潭死水。谁停止打鼓，谁就惨了。唯一可能的反击是二线城市，这取决于人口流动。一般来说，南方比北方好，东方比中间好，西南比西北好。

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