齐俊杰:新年伊始就疯狂拍地 一线城市控房价各有高招

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就在昨天，北京在2018年进行了第一次土地拍卖，在朝阳、密云和丰台进行了三次土地集中拍卖，成交额近100亿元。其中，丰台新宫地块土地建筑面积22000平方米，建筑控制规模41700平方米，平均售价61800元，最高售价不超过每平方米64975元。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

就在昨天，北京在2018年进行了第一次土地拍卖，在朝阳、密云和丰台进行了三次土地集中拍卖，成交额近100亿元。其中，丰台新宫地块土地建筑面积22000平方米，建筑控制规模41700平方米，平均售价61800元，每平方米最高不超过64975元；朝阳顺河地块土地建筑面积90000平方米，建筑控制规模99000平方米，平均售价不超过68900元，最高单价72300元最后，密云檀营地块土地面积63500平方米，建筑控制面积127。

北京只是第一枪。根据计划，在2月6日之前，将有26箱土地陆续出售，其中大部分是住宅用地。展望2017年的土地出让情况，北京的土地收益最高，超过2800亿元。不仅提前完成了土地供应任务，而且超额完成了11%。2017年，土地供应案件86起，总建筑面积1168万平方米，同比增长367%，创下近四年来的新纪录。2017年北京市场上出售的土地中，限价房用地多达44块，成交额1685亿元，总建筑面积646万平方米；自营商品房土地交易16宗，成交额356亿元，总建筑面积170万平方米；共有12笔共有产权房屋土地交易，成交额322亿元，总建筑面积168万平方米。换句话说，这种疯狂的卖地模式实际上始于去年，它是各种住房形式的共同努力。显然，北京土地市场已经完全改变了它的思维。

一些人说，由于库存短缺，北京正在迅速推动土地补充库存。然而，11月底的数据显示，北京楼市的新房拆建周期为80周。事实上，如果你在北京计算库存一点也不紧张，上海就相对紧张。然后有人问，北京土地供应的目的是什么？事实上，正是为了这个原则。房子是用来居住的，不是用来投机的。这也是对以前控制有房子的人的错误路线的纠正。

北京，一个大城市，以前想得很好。如果房价上涨，房价上涨时人们不会来。结果证明这是完全错误的。房价飙升后，大量人口涌入北京，而这部分新增人口通常是租房。然而，即使有这么多的人涌入，租金的上涨仍然远远落后于房价的上涨，这表明，即使有这么多的福利因素在北京的房子，仍然有过度的金融化，并已达成共识的房地产投机在北京。2016年土地出让收入仅占2017年的60%，土地供应面积仅占一半左右，因此受到外界的批评。有限的土地供应肯定使东西变得稀缺，因此价格会以绝望的方式上涨。

有人对此再次提出质疑，称虽然2017年收入增长较快，但仍要考虑地价上涨的因素。可以看出，土地流转没有明显增加，但比2016年有所增加，没有回到2010-2013年的水平。因此，它仍然不乐观，但这一次不同于过去。从2010年到2013年，有大量的土地供应，但基本上被快速流动的人口所阻隔。从今年开始，北京的人口将基本稳定，主要城区的人口甚至可能逐年减少。土地供应得到恢复，人口开始外流。根据任志强的理论，房价持续上涨的最大基本面已经消失。因此，北京实际上是在为一线城市乃至中国其他城市树立榜样，通过多渠道的住房保障和土地拍卖，稳定供应方的房价。同时，控制人口增长，抑制需求方的需求。两条路是双管齐下的。因此，由此判断，2018年北京楼市将继续下滑。如果北京的基准下跌，华北房地产投机的信心将受到很大影响。

至于上海、深圳和杭州，这三个一线城市的问题是不同的。上海决心走出自己的模式，希望通过出租房屋遍地开花的方式，实践“房屋是为了生活”的原则。因此，他的出租房建设计划显然应该超过北京和深圳。深圳也有自己的方式。他正在考虑集体建设用地的转租问题。未来，深圳更有可能通过reits解决资金困难，然后发放集体建设用地租金奖金。至于杭州，他仍在努力挤进一线城市，试图通过智慧城市的理念来提高房地产市场的运行效率，所以杭州房地产市场的问题可能就在于马云。看看阿里巴巴能否打造一个高效的租赁系统。

总体而言，一线城市不太可能继续崛起，2018年也不会放松监管。在国际信贷紧缩的背景下，土地供应将逐渐增加，在价格稳定之前，将会有更多的土地和更多的房屋建成。这条路没有问题。此外，每个城市都在用自己的想法进行不同的尝试，希望找到一条效率最高的出路。同样，如果第一条线不上升，其他城市的房地产投机信心将受到打击。价格是有上限的。

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