叶檀:兰州合肥松绑只是开始 房地产市场发生根本变化

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如果周边板块不能发展，房子不能出售，这将成为兰州最糟糕的库存噩梦。别忘了兰州在本轮上涨之前的房地产库存。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

房地产监管放松了吗？从表面上看，没有。

对兰州和合肥放松管制的解读似乎被误读了。这不是所谓的放松管制，这是所谓的“一个城市，一项政策”，没有一个尺寸适合所有人。住房和城乡建设部的会议通过了，中国新闻社发表了评论，新华社也表示支持。就连老何也说，这是监管的细化，而不是放松。

但给市场的信息是，监管放松了，一些人在唱歌跳舞。

兰州为什么要站在前列？因为我必须站着。

1月5日下午6时，兰州市住房保障和房屋管理局发布了《关于加强房地产市场监管和加强房地产市场监管的通知》，调整了现行的房地产市场监管政策，采取了“部分取消限购+部分增加限购”的政策。

取消西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策。核心城区继续限制购房，但不再提供社保证明和纳税证明。

要求限制城关区、七里河区、安宁区、西固区(含高新区、经济区、九州开发区，不含高新区渝中园区)的房屋销售，取得房地产许可证三年以上不得销售。

当然，这是放松，但只是有限的放松。在城市的偏远地区，你可以买任何你想买的东西，而在核心城市，你可以限制购买。但是，你不再提供社会保障税支付证书，这是一个很大的放松。

三年之内不允许在兰州市中心地区出售，这相当于政府强行采取更多措施，封锁了兰州房价在三年内大幅下跌的空房。当你想在三年内卖出时，谁知道市场会是什么样子？

兰州之所以要这样做，是为了保持房地产市场的稳定，发展兰州周边的板块。兰州的地理位置有自然的局限性，黄河是分开的，不可能扩大。

而且，兰州的负债率过高。

根据国泰君安(601211)2017年9月27日发布的研究报告，兰州、昆明、南宁和贵阳的负债率最高，兰州、南宁、昆明、贵阳和成都的负债率最高。

与区域综合实力相比，兰州、昆明和南宁的负债率风险和偿债比率风险值最高。在省会城市中，兰州、昆明和南京的债务风险较高，偿债保障压力较大。

看，地级市的高负债离不开兰州。我们还有什么办法可以不卖地呢？这是一根救命的稻草，需要牢牢抓住。

如果要出售土地，至少房价不应该下跌，而应该稳定并上涨。

搜狐分众的数据显示，2017年兰州市土地总流转量为13，954.57亩，其中商业服务/商业及居住用地4，536亩，总流转量较2016年增长约98.51%，其中商业服务/商业及居住用地流转量较2016年增长约37.96%。

土地集中在周边板块，兰州新区和榆中县的土地交易量直线上升；与2016年相比，主要城区(城关区和七里河区)的土地交易量大幅下降。因此，土地总量几乎翻了一番，土地总周转量为134.58亿元，仅比去年增长31.63%。

如果周边板块不能发展，房子不能出售，这将成为兰州最糟糕的库存噩梦。别忘了兰州在本轮上涨之前的房地产库存。

兰州的房价正在上涨。

主城区的交易非常活跃。2017年，兰州市房地产市场新增待售房屋112套(不含商业和写字楼)，其中城关区38套，七里河区22套，安宁区15套，西固区5套，渝中区19套，新区7套，其他区县6套。其中，2017年最高住宅价格为28000元/平方米(鸿运润源舒舒)

2017年，主城区新商品房销售价格涨幅最快，城关区涨幅更大。2017年，价格涨幅高达4100元/平方米；增长率相对较低。以新区和渝中区为例，平均增长率在200-400元/㎡左右，少数楼盘下调。

在房地产产量和库存较大的地区，必须解除限购。否则，过去两年卖的周边土地怎么办，如果这种情况持续下去，迟早会有事情发生。

截至2017年12月31日，兰州市三县六区新增预售商品房供应面积为753.56万平方米，销售面积为182.05万平方米。2017年新增商品房供应面积存量为571.51万平方米，当年去污率为24.16%。

尽管兰州的房价有所上涨，但在调控的压力下，拆迁率并不太高。兰州放松调控是为了维护兰州房地产市场的稳定，保证兰州的债务不至于崩溃，为兰州的经济发展腾出空间。

如果上级不同意，估计兰州不敢大搞一个城市的政策。库存高、债务高的城市可以向兰州学习。

为什么合肥应该放轻松？

有趣的是，合肥并没有发布官方消息，而是通过回复市民悄悄做出了调整，这显示出合肥政府有多害怕。

1月3日，合肥市国土资源局就房价过高问题作出回应，指出房企定价是市场行为，政府无权决定企业自住价格。

自2016年11月起，合肥市对市辖区及长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商业和居住用地)实行“限定房价、限定地价”的土地拍卖方式，要求竞买人办理房屋销售明码标价，该明码标价不得高于2016年10月31日前同等质量、同类型项目的最高明码标价。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督实施。但是，2016年11月前出售的居住用地(包括商业和居住用地)没有此规定。

潜台词非常清楚。2016年11月是一个门槛。从那以后，合肥连续两次拍卖土地。如果土地国王在11月前被拍照，不管政府如何，房价都可能上涨。否则，拿走土地的开发商甚至掉进了合肥的大坑里。

合肥市政府已经谈过了，态度谨慎，并一直在观望。

他们现在有点行动了，因为他们有一个后续的党。未来将有12，140套低价安置房进入合肥市场，完全可以对冲合肥的高价市场，使合肥房价保持在11，000元/㎡的水平，并以预留的低价市场作为高价市场的掩护。因此，我们现在不太使用第一手的房屋数据，而且建立起来太容易了。

其他二线城市的政府已经打着发展的旗号，开始了人才争夺战，房地产市场也变得松散起来。

在南京、武汉、郑州、Xi、成都、重庆、长沙、济南、青岛、东莞和昆山，基本上35岁以下的本科学历可以不受限制地落户和购买。

北京和上海都在控制之下，这里一定有人才的入口。这些城市是中国新的经济支柱，也是新的入口城市。

房地产向二线城市转移具有明显的特征，如高负债、经济快速发展、大学生大量流入、面积迅速扩大、房地产允许一城一策。

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