张平：2018年一线城市房价为何难有反弹表现？

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目前，北京等一线城市抵押贷款利率持续上升，房地产供给不断增加，长期机制逐步完善，这将抑制一线城市的投机和投资需求进入市场。2018年，一线城市房地产将继续呈现“去杠杆化”进程，总体将呈现“价格下降、成交量上升”的态势。房地产交易将从去年年底开始复苏，但价格将呈现稳步下降的格局。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

去年，北京房地产经历了一次罕见的大调整。最新数据:2017年，北京二手住宅网总数为136，237套，比2016年全年下降50%。

相应地，北京的二手房价格自去年5月以来已经连续8个月下跌。去年12月，二手房平均交易价格比4月份的高点下降了15%。

二手房的数量和价格都下降了。引起了社会各界的热烈讨论。一些学者认为，网上的数据只能作为参考，因为大多数数据都有巨大的问题。虽然北京不会如此离谱，但为了稳定市场，有关部门不排除将二手房交易推迟到今年。

现在市场对2018年一线城市房价走势有很大分歧:

一种观点认为，北京的房价将延续今年的趋势，呈现“量价双降”的趋势。

另一种观点认为，尽管北京郊区房价大幅下跌，但北京等一线城市的刚性需求依然强劲，因此今年将出现“量价稳定”的局面。

事实上，在经历了一年多的房地产调控之后，北京和其他一线城市的房地产都出现了“量和价双双下跌”，但北京郊区和燕郊地区的房价跌幅更大。

那么，展望2018年，一线城市的房地产将呈现什么样的状态？

首先，一线城市的利率正在上升是一个不争的事实。

一方面，尽管中国没有明确提高利率，但去年12月14日，中国央行将反向回购和mlf的操作利率提高了5个基点，以对冲美联储加息的影响。

2018年，美联储将加息3至4次。尽管中国人民银行不想加息，但从宏观角度看，世界已经进入加息时代，中国货币市场利率不会下降，抵押贷款利率正在上升。

另一方面，国内抵押贷款利率已经走出历史低位。

在自身利益的驱使下，商业银行已经开始通过调控手段来提高利率。在过去的一年里，全国首次住房贷款的平均利率从4.45%上升到了5.39%。第一笔住房贷款的利率持续上升，这让许多贫困者和投机者怨声载道。这主要是因为长期以来，每个人都享受着低利率的好处

过去的历史证明，利率成本的持续上升不仅抑制了房价的上涨，甚至戳破了资产泡沫。因此，期望北京房地产市场在2018年反弹是不现实的。

我们认为，中国房地产泡沫的背后是银行过度借贷，这通常是由超低利率造成的。因此，不能指望市场长期保持低利率。如果市场对抵押贷款利率上升的预期保持不变，投机性投资机构的需求将突然从市场上撤出。

此外，为了保障自住需求，确保“房子是为了居住，不是为了投机”的国家定位。北京和其他一线城市也实施了“定向加息”。

例如，去年5月，北京各大商业银行收紧了抵押贷款政策，第一套房基准利率为4.9%，第二套房为20%，年利率为5.88%。突然，央行对房地产市场“定向加息”的恐慌迅速蔓延。

此外，增加房地产供应，遏制房地产过热。

据中原地产研究中心统计，2017年北京商品房的土地供应量是2016年的7倍。供应量的增加，再加上住房和城乡建设部的监管方向从全面的高压力转向只需支持和改善，将推动2018年北京房地产市场交易量的增加。但与此同时，北京的房价有可能呈现进一步调整的趋势。

去年，北京几乎所有出售的住宅用地都是共有产权房，“限价”和有竞争力的土地价格，还有一些自持的住宅物业被建成，因此住房供应是多样化的。

2018年，北京的房地产市场将由限价商品房、共有产权房和租赁房主导。对于那些只是需要它的人来说，买房时会有更多的选择。

最后，除了购买共有房产，租房者的权利今年将得到极大的保障。

去年11月，北京房屋租赁监管平台正式启动。监管平台通过连接在线交易平台为在线交易平台提供后台数据支持，在线交易平台为租赁方提供服务。

未来，该平台还将推出信贷租赁等金融服务，并引入“人脸识别”、“指纹”和“声纹”等技术，提高交易主体和房屋的真实性。

目前，北京等一线城市抵押贷款利率持续上升，房地产供给不断增加，长期机制逐步完善，这将抑制一线城市的投机和投资需求进入市场。2018年，一线城市房地产将继续呈现“去杠杆化”进程，总体将呈现“价格下降、成交量上升”的态势。房地产交易将从去年年底开始复苏，但价格将呈现稳步下降的格局。

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