地块流拍敲响楼市改革之钟

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最近，北京的土地拍卖现象引起了市场的广泛关注。

1月25日，北京三块共有房产集中出售，其中两块在丰台拍卖；1月30日出售的土地也位于北京市丰台区，计划用于开发限价房。

对此，业内分析人士认为，相对较高的起拍价和房价涨停的双重因素挤压了空开发商的利润；与此同时，房地产融资受到严格监管，以前一些“摸不着边”的渠道被堵死，开发商的放手心态不复存在。此外，共有房产本身的市场影响也存在不确定性。在上述因素的综合作用下，开发商往往会谨慎安抚，导致高品质地段的拍卖。

当然，应该更多地关注土地拍卖背后的潜在问题。

首先，系统设计是否只注重“应该”而不考虑“如何”。

毫无疑问，推出共有产权房和限价房的初衷是好的，在制度设计上也有所突破。但问题是，谁应该获利？

开发者很难成为最佳选择。一方面，作为市场主体，承担社会责任是其发展的重要条件，但营利也是其重要目标；另一方面，即使开发商愿意盈利，他们也必须注意潜在的市场风险。据业内专家测算，丰台地块属于共有房产，其地价与房价相差约12000元。不包括其他成本，利润率不得超过3%。如果发生轻微的风险事件，它可能成为一个亏损的业务。

因此，政策导向型住房如共享产权住房要想顺利实施，就必须符合市场逻辑，设计风险分散机制，甚至开发商的退出机制。否则，拍卖事件将不会是一个单一的案件。

第二，拍卖可能不仅限于共有房产的地块。

与共有产权房和限价房相比，普通商品房更受欢迎。然而，流式传输的问题仍然存在。

随着一系列楼市调控政策的颁布和实施，土地拍卖市场由热转冷。截至2017年12月28日上午挂牌出售的最后一刻，北京延庆区延庆新城的部分地块无人问津。2017年，北京土地市场的最后一块土地遭到拍卖，类似的现象在安徽和长沙也多次发生。

虽然普通商品房仍供不应求，限制相对较少，但价格引导和配套建设等多重限制，以及未来楼市的预期分化，也让开发商更加谨慎。

第三，拍卖背后涉及的土地融资。

开发商真的负担不起高地价，还是他们在假装？此外，从另一个角度来看，地方政府能够承受土地价格的下调吗？

根据财政部近日发布的2017年财政收支数据，2017年国有土地使用权出让收入达到52059亿元，同比增长40.7%。在钟芳智库发布的2017年前三季度20个城市土地财政依存度列表中(仅评估土地出让金/地方一般公共预算收入的比例，不考虑房产税的贡献率)，有12个城市有国有土地出让金。财政收入比重超过50%，其中4个城市超过100%，即前三季度土地出让收入超过了这些地区的一般预算收入；有3个城市的土地财政依存度在70%到100%之间。

这意味着被批评多年的土地财政问题依然存在。如果我们想让房地产市场平稳过渡，就不能简单地让开发商在真金白银的利弊权衡中“承担责任”，也不能以公共福利为由给已经捉襟见肘的地方财政施加压力。

第四，改革的机会已经到来。

的确，很难在一夜之间解决当地的金融问题。然而，幸运的是，在此之前，地方财政资金没有完全转移，大部分用于基础设施建设和人民福祉。与此同时，除了地方财政，私人资本和人民的智慧已经成为近年来反复提到的权力来源。

谈到市场自由化，通常会有“新旧平衡”和“阻碍既得利益”的老话。然而，由于缺乏早期政策，改革的好处和紧迫性大大加深，权衡将向改革一方倾斜。早在40年前，中国就突破了传统观念，在更加困难和尴尬的环境中收获了制度创新的成果；20多年前，源于深圳的改革深化和对外开放的新突破，成为打破旧道路的最好例证；近10年来，以阿里巴巴、华为和腾讯为代表的充满活力的企业也引领了中国当前的技术和模式创新。可以看出，无数次当我们陷入无法解决的困境时，有可能迎来新的突破。

当然，对于房地产市场的发展，市场上仍有不同的声音，这给改革增加了变数。但无论如何，意见分歧是件好事。一致的预期可能会将市场推向虚假的高潮，或将市场推入风险的深渊。在声音多元化、意见分歧的关键节点，在个人拍卖与房地产市场整体稳定仍能平衡的重要时期，改革的时钟应该敲响，改革的力量应该凝聚。