江瀚：商业银行暂停开发贷 房企的死亡号角吹响？

本篇文章2240字，读完约6分钟

从融资市场的角度来看，银行融资和信托融资的收紧可能会为reits和mbs的发展提供市场基础，房地产市场的融资模式也可能发生相应的变化。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

最近，房地产企业估计生活很艰难。信托公司和银行都开始收紧对房地产企业的融资。房地产企业的死亡号角会不会响起？

在这个异常寒冷的冬天，房地产企业也感到寒冷。作为中国两大高收入行业之一(房地产和金融)，房地产一直被视为低门槛高收入的典范。在房地产市场发展的黄金时代，房地产企业经常发放高额奖金的消息时有所闻。然而，它是中国最赚钱的行业，现在它将会有一段艰难的时光。

最近，一系列政策的出台给房地产企业带来了一丝寒意，尤其是商业银行暂停开发贷款，给已经困难重重的房地产企业蒙上了一层阴影。房地产企业的死亡号角会吹响吗？

首先，房地产企业融资越来越困难

对于一个房地产企业来说，如果你问什么是房地产企业的生命线，它无疑是资金链。最近出台的一系列政策无疑是对房地产企业资金链的一个打击:

据《经济信息日报》报道，最近银监会发布通知，商业银行和信托公司不得将信托资金投资于房地产、地方政府融资平台、股市和产能过剩等限制或禁止领域。

据腾讯财经报道，1月30日，根据恒丰银行信用风险评估部的内容通知文件，恒丰银行于1月29日发出通知，暂停受理房地产行业新的信贷业务。关于此通知，恒丰银行相关负责人向腾讯金融表示，暂停接受房地产行业新的信贷业务是基于银行贷款结构调整的正常业务决策，是一项临时性的内部管理措施，不涉及其他任何事情。

据《中国证券报》报道，1月30日，全国各地部分银行纷纷出台相关文件，或暂停受理房地产行业新的信贷业务，或暂停开发贷款业务。

无论这项政策是不是结构性调整，房地产企业融资越来越紧是不争的事实。对于房地产企业来说，无论是土地收购、土地收购、开发建设，甚至是销售，都是一个极其漫长的过程。一般来说，一个房地产的开发周期需要2-3年，而大型房地产开发企业一般不会逐个开发一个房地产，而是往往集中开发多个城市的多个房地产。这给企业融资带来了更大的压力，所以业内甚至有一种说法，认为房地产企业的发展主要取决于其财务总监筹集资金的能力。现在，随着大环境的变化，房地产企业的困难似乎来了。

第二，信贷风险叠加是房地产最大的问题

新房地产政策实施以来，房地产市场调控不断深化，一、二、三级房地产市场呈现出不断分化的格局。从短期来看，2017年房地产企业的盈利能力仍然不错，但从近期的房地产融资政策中我们可以发现，房地产市场的融资正在不断收紧，现金流的恶化将会加剧。在高杠杆条件下，房地产企业对银行信贷和高成本信托的依赖日益严重:

首先，房地产销售放缓，对业绩和盈利能力的压力加大。随着房地产调控的深入，在资本层面上，一方面，房地产信贷利率的上升会抑制消费需求，从而导致房地产销售业绩的下降。政策的延续将使房地产企业的收入和利润水平进入下行的空，日益紧张的现金流和缓慢的增长将使融资能力弱的中小房地产企业陷入资金链紧张的局面

其次，高杠杆下债务集中到期的风险增加。自2017年以来，由于房地产销售增长缓慢，房地产企业资金回笼速度下降，房地产企业土地投资进一步加快，导致房地产企业债务快速增加。与2016年宽松货币政策下房地产企业轻松融资的黄金时代相比，2018年银行、信托等非标准金融融资渠道面临更高的成本、额度和监管压力。随着国家金融监管的日益严格，房地产作为最有可能产生灰犀牛风险的领域，一直是监管当局关注的焦点。同时，2016年推出的大量房地产信托都面临着2018年集中到期的问题。在多种因素的叠加下，房地产企业，尤其是融资能力相对简单的房地产企业，很容易面临资金链断裂的问题。

第三，房地产企业的偿付能力下降。房地产企业一直是一种高财务杠杆的发展模式。这种模式使房地产企业在房地产市场的黄金时代实现了快速发展。然而，随着“无房无炒”的观念深入人心，房地产市场的内在逻辑发生了根本性的变化，这就导致了房地产企业的适应性问题。许多高度依赖融资的房地产企业的偿付能力可能会继续下降，上市房地产企业的偿付能力弱化已成为2018年最有可能出现的问题。

从以上分析来看，与2018年楼市逐步稳定相比，房地产企业信用风险的增加是最值得关注的问题。可以预见，房地产企业的洗牌将进一步加快。一方面，政策的不断收紧和银行、信托等融资渠道的不断收缩，将使房地产企业的融资压力不断加大。另一方面，随着租售并举措施的出台，大量房地产企业将进入租赁市场。然而，租赁的重资产运营模式将进一步恶化房地产企业不健康的资金链，因此房地产企业28年差异化的可能性将继续增加。融资能力越强的住房企业越有可能生存下去，而中小住房企业被淘汰和兼并的风险将会增加。

从融资市场的角度来看，银行融资和信托融资的收紧可能会为reits和mbs的发展提供市场基础，房地产市场的融资模式也可能发生相应的变化。

无论如何变化，一个趋势已经形成，房地产企业洗牌的过程将会加快。自然选择和适者生存将是融资冬天的真正主题。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！