房价为何越调越高？到底怪谁！

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二线和三线城市应该在新的工业区买房。经济水平一般的城市是大势所趋，一个省聚集全省力量建一个市，一个市聚集全市力量建一个区。比如安徽的合肥，合肥的滨湖和高新区。

视而不见

几天前，新华社的《经济信息日报》发表了一篇题为《告别周期，监管在未来五年内不会撤销》的文章在业内引起了轩然大波。

因为这与兰州、合肥等城市前一段时间变相放松楼市调控的趋势相悖。因此，吃瓜的人又糊涂了。未来监管会放松吗？房价会再次下跌吗？

子木曾在《中国房地产市场三十年回顾》中说，中国房地产市场具有高度周期性，上一次大的横向周期是2010 -2015年，共五年。

如果老大哥真的想稳定房价，坚持长期机制，摆脱房地产经济的绑架，那么下一个调控周期只能在上一个周期的基础上延长。

事实上，这些都是针对北京和深圳的一线城市。不是所有的城市都适合。

观察近年来的城市化运动，你会发现中国整个城市的布局正在发生变化，传统的城市划分概念正在逐渐淡化。

例如，燕郊在北京周边的房地产市场比许多省会城市都要大，与上海相邻的嘉善县不能被视为一个有六条线的小县。

因此，在房地产市场层面，所有城市都进行了由四个热点经济圈划分的类别重组:北京、上海、深圳和成渝。

财富和人才聚集在中心城市，然后从中心点向四面八方分布。

在这种情况下，一线、强势二线、弱势二线以及三、四线都形成了自己的房地产市场。一线城市的宏观调控很敏感，调控力度越小，就越缓慢和无效。

因此，真正的监管在于城市政策。

以城市为基础的政策意味着所有城市都必须遵循国家调控的总体基调，稳定房价。然而，如果地方政府不能阻止，他们可以以去库存的名义适当地释放水。

特别是对于经济薄弱城市的房地产市场，国家一直视而不见。

例如，有一天兰州对全国说:

兰州:我想取消购买限制！

乡下人:不，你不适合这个大调子！

兰州冤枉:那你可以给我钱。没有它你怎么发展？

国家:说到国家大事，你没有这样的钱。

兰州:那我就取消买地卖房的限制！

国家:随你便，不要把它弄得太严重，否则我将不得不限制你！

2

被迫激增

几天前，房地产研究俱乐部的一些粉丝问我，除了一线城市和热点二线城市，为什么大多数城市的房价仍然很高，而且调整得越多，涨幅就越大？

事实上，这个问题的答案是回归到上一轮房价飙升的根本原因。

上一轮房价飙升有很多原因。

例如，严重的货币过度

2009年的4万亿计划直接将货币超支拉至2012年爆发的历史高点。2012年，中国广义货币m2余额达到近100万亿元，相当于gdp的10倍。同期，美国的m2仅为60万亿元。

世界货币正在释放水分，而中国是美国的三倍大。迄今为止，中国仍在为最初4万亿计划的后遗症买单。

这部分超发行货币无论放在哪里都会涨价，最后只能选择房地产。因为对于普通人来说，房子每年翻一倍，超市里的所有商品每年增加六倍，你选择哪一个？

持有成本也为零

目前，拥有一套住房的成本与拥有十套住房的成本相同。在许多只看收入的不富裕城市，土著人或官员可以拥有10多处房产。

当一个地区的房屋交易价格翻倍时，整个地区的居民都会庆祝一整天。居民不抵制区域地价的上涨，政府也不抵制区域地价的投机，因此政府成为唯一的投机银行家。随着可出售的土地逐年减少，有良好交易的政府将不会担心土地价格上涨。

然后是人口红利

多年来，中国巨大的按需消费基本上是由人口红利支撑的(两个家庭和三代人为一套房子存了首付)。

由于中国的经济结构，许多父母甚至一辈子都不像买房那样花很多钱，他们存的钱几乎都用来给孩子买房子了。

根据历史推断，60后是中华人民共和国成立以来最幸运的一代。在大饥荒和大革命期间，学校在上学时复课，高考在参加高考时复课。最重要的是，它在毕业时赶上了改革开放，在工作时迎来了中国第一个经济活跃期，并在20世纪90年代积累了大量财富。

很容易解释为什么“富二代”现象更多地出现在90后。

然而，无论是金钱或持有成本，人口，或安全感，残疾人租赁市场等。，经过仔细观察，你会发现这里所说的是大势所趋。

例如，在第一次世界大战中，欧洲帝国主义列强有许多矛盾，但它们没有达到开战的形式。萨拉热窝事件后，所有国家不得不剑相见。

对于中国的房地产市场来说，2016年房价大幅上涨的根本原因只有一个，那就是地方债务已经严重陷入危机！

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债务黑洞的形成

改革开放以来，许多事情都是凭感觉过河的。20世纪80年代，中国政府下放了经济权利。换句话说，就税收制度而言，它被划分为与地方政府吃饭，但问题慢慢出现了:

地方政府只向中央政府缴纳一小部分税款，其余的可以随心所欲。举个例子:例如，我今年赚了200万元，我向政府上缴了50万元。你不用担心其他的。

似乎没什么问题。它自力更生，自由发展。但是它们的功能完全不同。地方政府应该照顾好自己的三点式土地，但中央政府不同。这也是一项市政工程、一项对外贸易和一项公民福利。基础设施项目也必须做好。

最后，地方政府强，中央政府弱，全国各地的经济发展程度不同。当地政府也遭受着不均衡的幸福，而附庸经济是普遍的。

结果是，1992年国家财政收入为3500亿元，其中中央财政收入为1000亿元，仅占收入的28%，而中央财政支出高达2000亿元，赤字为1000亿元。

这是分税制诞生的背景。

在这种情况下，1993年，朱镕基在全国财政会议上正式提出了分税制:增值税由中央和地方按75: 25的比例进行分配。说白了，这意味着中央政府强大，地方政府软弱。

当然，实施后的效果也是显著的。1994年，中央财政收入比上年增长200%，占全国财政总收入的比重上升到56%。

客观地说，分税制解决了许多问题，其中最典型的是；中央政府对税收实行宏观调控，以避免不同地区的贫富差距过大(如西部大开发、农业补贴等)。)；控制发达地区财政扩张的冲动，避免失控(如控制过度投资)；关注重大事件(如奥运会和世博会)很方便。

分税制实施后，地方政府没有足够的资金支出，于是通过发行地方债券向银行和信托机构借钱，然后以地方政府的税收能力作为还本付息的保证。

这个国家发现这是不可能的。如果当地政府从银行借了所有的钱呢？因此，1995年《预算法》明确规定，禁止地方政府发行地方债务和直接向金融机构借款。

但是没用。经过当地政府的仔细研究，它发明了“融资平台公司”，并成功绕过了这一禁令。

债务黑洞的形成源于竞争。

在“十二五”期间(2011-2015)，中央政府举办了一场竞赛，最终目标是达到7%的gdp增长率，参赛者是地方政府。

然而，对于中国这样一个经济发展水平相对较低的国家来说，如果地方政府想要快速推动gdp增长，基础设施建设已经成为一种必然选择。

一方面，基础设施带来了巨大的国内需求，另一方面，基础设施的改善优化了投资环境，可以吸引更多的中外投资者。

大力进行基础设施建设需要大量资金。项目多，制度不完善，而且上面审批太慢。看到对手会超越自己，我该怎么办？拍拍你的大腿，借钱！对了，我们还有这么多土地，卖了又卖！

因此，冲进九州，全国各地开始建设基础设施，出售土地和建造房屋。有些地方为了申请更多的项目资金和跑得更快，道路被一遍又一遍地修复。

再加上我国自古以来的文化特点，一切都要争，地方政府不仅跑到了最后，还跑了半圈。所以增长率上升到了8%-13%。

在比赛结束时，每个人都被分为高和低，这似乎取得了巨大的成就，但发现了一个致命的问题。

也就是说，地方政府借贷过多，吸引的投资过少。此外，由于近年来经济低迷，它负债累累。几年后，一个巨大的债务黑洞形成了。如果这个黑洞无法填补，它将导致系统性金融风险，经济将直接崩溃。

所以我们其他人应该能猜到。

也就是说，中央政府批评运动员并坚持“不援助”的原则，而另一方面，它又与运动员一起发起了一场经济改革运动。

首先也是最重要的是房地产市场的去库存化。

因此，2015年至2016年间，土地之王的制造直接引爆了整个房地产市场…

4

成就还是民生？

所以在这里，每个人都应该清楚。为什么大多数城市的房价居高不下，而且调整得越多，涨幅就越大？因为调整的是价格而不是地价。

地价与地方政府的财政收入密切相关，这么大的洞很难补上，怎么会轻易掉下来呢？

但时间是检验市场的尺度，而产业和人口是稳定市场的基础。当真正的供给和需求之间出现问题时，如何才能结束？

这种去库存化运动将使中国人的劳动力透支至少10年。人们是城市发展的受益者，也是灾难的继承者。

但不管是不是，至少你应该有权知道真相。如果下一个黑洞出现，普通人(603883，诊断股票)会有力量继续填补这个黑洞吗？

民生是财富，民间音乐是财富。我希望当地政府能以此为基础，做出真正的经济发展。我们没有记录政治成就，而是忘记了“取之于民，用之于民”的原则。

在文章的最后，按照惯例，子木会给你一些启发:

1.gdp增长并不能完全代表一个城市的发展潜力。我们必须看一看它的经济结构，即卖地占财政总收入的百分比。比例越小，市场经济越发达，房价泡沫越小，如深圳。

2.在二线和三线城市买房应该在新工业区进行。经济水平一般的城市是大势所趋，一个省聚集全省力量建一个市，一个市聚集全市力量建一个区。比如安徽的合肥，合肥的滨湖和高新区。

经济开发区是改革开放的产物，高新区是供给方结构改革的产物。如果一个城市的主城区和高新区之间的地理位置相似，那么市中心可以很容易地转移。

3.如果城市转型变成旅游业，就很难实现高潜力发展。例如，鄂尔多斯的能源重工业(600295，诊断单位)被转变为旅游业。最后一个原因是旅游业的发展不能带来高素质的人才，而高科技产业则相反。一个城市的活力和发展主要依靠人才，尽管各地人才的定位都很低。

最近，一位粉丝给我发了一条信息，说:“我们的五线旅游小镇把房价炒到了一万多。每个人都买房子。它越拥挤，你就越想买它！”对于这种购房者，我只能给你一句蔡勇的话:“如果你不过河，你就应该过河！如果你死在河里，你会怎么做！”

事实上，在过去的几年里，老大哥已经使用了凯恩斯的“刺激内需”、马歇尔计划的“一带一路”、互联网加上走在时代前列的里根的供应方改革甚至是导火索机制，最后不得不回到房地产经济。

从地方债务危机入手，实际上是快速有效解决危机的唯一途径。如何在不伤害国家的情况下挤出泡沫还有待观察。