从楼市崩盘史看 中国这些城市的房子千万不能买！

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当经济发展潜力耗尽，快速增长期消失后，如果房地产市场暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力，一方面，我们指的是前面提到的城市化，另一方面，我们看的是实体经济的繁荣。当实体经济不景气时，整个社会都会陷入低迷。

20年后，世界将会变老。年轻人变成中年人，中年人变成老年人，人生最好的时光只有20年。

Kawase已经50岁了，但他在公司里只是一个非常普通的工程师，但他的妻子不仅漂亮，而且在言谈举止上也是一个高贵的形象。

这是什么原因？

川崎从东京工业大学毕业后来到公司。他在40岁之前就成为了公司的核心技术人员，为公司做出了巨大的贡献，基本工资近百万日元。

在日本泡沫形成的早期，1985年，川崎辞职并开办了一家生产工厂，这开始得非常顺利。

1988年，川崎扩大了工厂的生产规模，同年花费2亿日元在东京市中心购买了一套高档公寓。

一切都是如此美丽。

但是……你知道，1990年，日本经济形势急转直下，工厂订单几乎消失，1991年，日本房地产市场崩溃。

川崎的美好生活崩溃了，她负债累累。

看到这一点，我想每个人都理解川崎的现状。

讲完这个故事后，许多人会有疑问。为什么在房价上涨如此之大的情况下，他们不得不去更高的地方接受报价？他们真的感觉不到风险吗？

我们说追上杀下是人性使然。

现在让我们假设一个场景，假设你的银行卡有500万元人民币，你面临着房价每天每平方米上涨2000元人民币的情况。

请问，你想买房子吗？

超过90%的人会毫不犹豫地给出答案，所以他们必须购买！用杠杆购买！

如果你不买，就相当于你手里的钱不断贬值，每天贬值2000元/平方米。一百平方米的房子是二十万。面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制自己。

房地产市场的崛起依赖于购买者的持续购买，他们购买的越多，购买的越多，购买的越多，形成了一个看似“良性”的循环。

当房地产市场的泡沫太大，离经济基本面太远时，肯定会导致房价大幅回调。

1985年，日本房价开始飙升，这种飙升的市场一直持续到1991年，当时日本政府开始加息并征收房产税。

这两个杀手直接导致了日本房价的大幅下跌。

那么这次大的下跌是我们通常所说的崩盘吗？

答案是否定的。这次暴跌不是崩盘。

众所周知，2017年3月，北京楼市出台了最严格的调控政策，限制购房贷款，提高贷款利率。结果，北京的房价在大约半年内下降了15%。靠近北京的燕郊出台了更严格的限购政策。在短时间内，燕郊的房价下降了30% ~ 50%，几乎减半。

然而，我们很清楚，北京和燕郊的房地产市场并没有崩盘。

那么房地产市场的崩溃到底是什么呢？

房地产市场崩盘

下跌，持续下跌，下跌到足以打破大面积的资金链，人们对房地产市场完全失去信心。这基本上就是我们所说的崩溃。

日本的房地产市场崩盘是迄今为止房地产市场崩盘史上最严重的一次。日本房价从1991年开始下跌，持续了近15年，跌幅达65%。直到那时，它才显示出缓和的迹象。短暂恢复后，它又开始下跌。

在15 ~ 20年间，年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人。

在我人生最美好的岁月里，我饱受房价下跌之苦。

这种下降和衰退的循环彻底打破了人们对房价的幻想。

与日本类似，香港的房价也经历了过度崩盘。

在1995年，香港的房屋价格已经高企。在过去十年，香港的房屋价格上涨了六倍，由每平方米约1万港元增至6万港元。

1995年后，香港的房价又开始飙升，并上升到1997年，在原有高房价的基础上上涨了60-80%。

结果，1997年，香港房地产市场泡沫破裂，香港房价开始下跌。

起初，人们并不认为这是香港房地产市场的崩溃。在短期下跌后，人们仍然对市场有信心。1999年，香港房价跌至1995年的水平。

从1995年到1997年相当于一年多的增长在从1997年到1999年不到两年的时间里回落。

自1999年以来，香港市场在短期内保持稳定，楼市甚至出现复苏迹象。

这种状态持续了不到两年，直到2003年，香港的房地产市场才开始再次下滑。买家的信心被彻底摧毁了。

从1997年开始，房价开始下跌，2003年，在香港房地产市场的底部，房价下跌了70%

中国房地产市场崩溃的历史

许多人认为这次坠机只是发达国家或地区的专利，但事实并非如此。中国大陆有不少城市已经倒塌。

海南

海南岛是中国房地产的发源地。

1992年初，邓小平在南巡讲话中提出，中央政府要加快住房制度改革。因此，建立海南省和特区的效果已经完全释放出来。

海南岛的房地产市场突然升温。

大量的钱被投资在房地产上。在高峰期，这个岛上有20，000多家房地产公司，总人口只有655.8万，平均每300人就有一家房地产公司。

据《中国房地产市场年鉴》(1996)统计，海南商品房平均价格1988年为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年飙升至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的高峰。仅在三年内，它就增长了四倍多。

1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。

有一段时间，货币政策全面收紧，一路跃进的海南房地产突然从底部被砍掉。

这一规定使得占全国人口0.6%的海南省积压了全国10%的商品房、大量未建成的住宅楼和大量银行坏账。

当时，人们对海南的印象是:天涯、海角和烂尾楼。

海南楼市崩盘危机持续到2006年，前后近14年。

上海

如今，一线城市上海曾经历过房价暴跌。我相信很多人不了解这段历史。

20世纪90年代初，海南从事房地产开发，虽然主战场在海南省，但事实上，全国的房地产市场都被推高了。当时，上海市中心的房价涨到了6000元/平方米，这在当时基本上是天文数字。大学生每月挣几十美元。他们想买一套单价6000元/平方米的商品房，但基本上没有希望。

房价严重偏离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控，海南房地产市场泡沫破裂，然后蔓延到全国。

1994年，上海市中心的房价减半至3000元/平方米，市场陷入萧条。

尽管市场在崩盘后显示出轻微的复苏迹象，但整体房价并没有多大改善。1999年，上海房屋的平均售价仅为3100元/平方米。

温州

从2000年到2010年，是温州楼市的黄金十年。这是由于三个方面的原因:一方面，温州经济发展迅速；另一方面，温州供需关系紧张；第三，温州宽松的民间借贷。

这些因素的综合作用促使温州房价迅速飙升，从2000年的平均每平方米2000元左右飙升至2010年的每平方米3万元。

十倍于十年。

作为三线城市，温州的房价一度超过一二线城市。

在房价飙升的同时，温州也掀起了房地产投机的热潮。顾客购买几套是很常见的。最夸张的是，2010年，温州一套大型公寓的开盘价升至8万元/平方米。

由于民间借贷的发展，许多人通过“买房-按揭贷款-再买房”的方式买房，这在楼市上涨期间可以获得大量财富，但一旦房价下跌，很容易导致资金链断裂。

2010年底，情况突然发生了变化。2011年初，国务院发布了“新八条”，对房地产市场造成了冲击。

此后，温州楼市直接从炎热的夏季进入严冬，并开始了为期四年的下跌周期。

仅在2012年，温州房价就下跌了20%，然后年复一年地下跌。直到2015年，温州房价总共下跌了约50%。

房价的长期下跌足以摧毁人们对房地产市场的信心。

鄂尔多斯(600295，临床单元)

康巴什位于内蒙古鄂尔多斯，2004年前是一片荒芜的沙漠。五年后，一座新城市在沙漠中诞生了。

2006年，鄂尔多斯的平均房价是1200元/平方米。到2007年，房价飙升至每平方米5000多元，一年内上涨了四倍。然而，这种上升趋势并没有停止。2009年，房价再次大幅上涨，最高达到8000元/平方米。2010年，鄂尔多斯市中心城区大部分商品房价格超过7000元/平方米，高档住宅价格超过2万元/平方米。

那些经历过泡沫狂欢节的人把当时的情况描述为:为一切赚钱。“例如，如果你开了一家餐馆，当你打开它的时候，你不想打开它。如果你把价格提高100万英镑，就会有人接手。”

2011年，鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头向下。人们恐慌性抛售，大面积的资金链断裂，一旦财富瞬间消失，许多人负债累累。

这种下降持续了4 ~ 5年。

作为鄂尔多斯的一个新城市，康巴什在房地产市场泡沫破裂后已经完全变成了一个无人居住的地方。美国时代杂志称之为“鬼城”。

通过这些崩盘历史，我们实际上可以总结出楼市崩盘前后的一些现象:

1.泡沫时期，大量资金涌入房地产市场，房地产市场大幅上涨，涨幅惊人；

2.金融政策极度宽松，房地产市场杠杆率高；

3.崩盘后，房地产市场持续下跌，从几年到十几年不等；

许多人将房地产市场泡沫的破裂归因于监管和控制，比如提高利率和增加购房首付。但事实上，这些措施只会加速泡沫的破裂。即使没有这样的监管，由房价持续上涨形成的房地产市场泡沫迟早会破灭。泡沫越大，破裂后造成的损害就越大。

那么我们经常谈论的泡沫是什么呢？

事实上，很简单，就是虚拟经济与实体经济分离后形成的货币幻觉。例如，在中国的一个四线小城市，它最初的房价是3000元/平方米。如果我们现在带一笔钱来投机这个城市的房价，这笔钱可以增加足够的杠杆，那么我们就完全有可能把这个城市的房价投机到10000元/平方米。

事实上，我们心里都清楚，这个城市的经济水平可以与3000元/平方米的房价相媲美，多一美元就是泡沫。

然后，一旦我们例子中的资金链断裂，这个城市的房价将很快迅速下降。

下降部分是之前形成的气泡。最终，作为回报，房价仍应在3000元/平方米左右。

中国大陆的东京、香港、海南、上海、鄂尔多斯和温州等。，所有这些都为在房价上涨的早期阶段筹集大量资金奠定了基础。

东京和香港同属发达城市，实体经济发展逐渐遭遇瓶颈，上升潜力有限。资本流入房地产市场获取利润，然后高杠杆率导致房价快速上涨。

中国大陆、海南和上海这些城市在上个世纪是明星城市，可以吸引全国各地的资金；鄂尔多斯依靠当地矿产资源形成了大量财富，而温州依靠加工制造完成了原始积累。

房价上涨

资本+杠杆——“房地产市场泡沫”

应该强调的是，当房地产市场泡沫形成时，实体经济必然会遇到阶段性瓶颈。由于房地产市场的回报率较高，大量资金涌入房地产市场。此时，实体经济中的资金将被大量抽走，这将使原本表现不佳的实体经济雪上加霜。

细心的朋友也会发现一个有趣的现象。这就是说，我们对香港和日本的楼市崩溃印象更深刻，而对中国大陆的楼价崩溃却没有特别深刻的记忆，就像日常生活中的一个插曲。

这是什么原因？

中国的房地产市场将来会崩溃吗

如果我们有一张中国房价的图表，那么它的总体趋势一定是逐渐上升。但是如果你仔细观察，你会发现它每隔几年就会分阶段下降。此后，房价开始再次上涨，超过了此前的跌幅。

原因是我国经济的快速发展。

经济水平越高，房价越高。

虽然在一条很长的曲线上，我们可以看到房价已经分阶段下降，但是房价在几年后还会再次上升。房价必须与经济形势相适应。

日本和香港不同。自20世纪90年代以来，日本经济已经停滞了20年(日本的经济形势并不是因房地产市场崩溃而失去的20年，这是因果倒置)。如果经济不景气，楼市就不会有上升的势头，而房价的长期下跌也会消除人们对楼市上涨的预期。

事实上，香港是一个类似的因素，但香港所面对的情况与日本有很大的不同(原因在此略去)，所以我们可以看到香港的楼市在2003年开始回升。

至此，我们基本上可以判断中国的房地产市场是否会崩溃。

一方面，我们需要参考我国未来的发展潜力，这种潜力可以通过城市化直观地理解。

我国目前的城市化率约为57%，而发达国家的城市化率在70%至80%之间。

超过10%的城市化潜力可以利用，这是未来经济增长的重要参考。

另一方面，我们需要提及对房地产市场和金融的控制程度。中国一线城市有非常严格的限购政策，不符合条件的人不能在一线城市购买房地产。

就贷款而言，杠杆率一般不高。

因此，当房地产市场大幅上涨或下跌时，政府的控制将产生良好的效果。尽管监管被许多所谓的经济学家批评为干预市场，但自由市场一定是好的吗？判断好坏的标准是什么？从结果理论来看，中国市场没有大问题，中国经济持续增长，中国社会秩序稳定。市场是什么，我们应该重新思考。

如何避免房地产市场崩溃

写了这么多之后，很多人肯定会关心最基本、最恰当的问题，那就是作为个人如何避免楼市崩盘的灾难。

当房地产市场出现泡沫时，房价每天都在上涨。如果你不买房，你的财富将大幅贬值。

然而，如果你用杠杆买房子，房地产市场泡沫很可能会破裂，房价下跌不仅会失去本金，还会负债累累。

给你一些参考:

1.不仅限于购房的城市，如许多三、四线城市，房地产市场在短期内已经上涨了50%以上，而且还有持续飙升的趋势，所以要谨慎；

2.当新房迅速增加，二手房市场交易不畅时，要小心谨慎；

3.当经济发展潜力耗尽，快速增长期消失后，如果房地产市场暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力，一方面，我们指的是前面提到的城市化，另一方面，我们看的是实体经济的繁荣。当实体经济不景气时，整个社会都会陷入低迷。

在经济快速发展阶段，房地产市场的崩溃一般不会发生，因为经济发展会迅速抵消房价的透支性上涨。例如，某个房地产市场的房价已经翻了一番，透支了好几年。经过两三年的稳定期，当地经济水平达到了一个新的水平，房价将开始新一轮的上涨。

另一方面，我们不得不考虑飞速发展的房地产市场。我们知道中国的城市数量非常大。如果我们看一下整个市场，增长率将不会普遍稳定。然而，正如我们之前提到的，像鄂尔多斯这样的异常发展必须谨慎对待。

最后，让我们谈谈像北京和上海这样的一线城市。

我经常告诉人们一点，那就是城市化。一般来说，我们理解城市化，也就是说，当农村人口进入城市成为城市人口时，农村人口越来越少，城市人口越来越多。

与北京和上海等城市不同，它们的城市化可以分为两个阶段。一个阶段是我们通常理解的城市化，第二个阶段是城市内部的人员转移，或者说人员优化。

大城市的生活费用很高，房子也很贵。这导致了淘汰关系。例如，公司的小李已经在北京工作了20年，工作努力，工作非常出色。但是小李这些年都没有在北京买房子。当他准备买房子时，他发现他买不起，所以他选择离开北京去他的家乡。

同时，小张，一个来自家乡的年轻人，在父母的帮助下，在北京买了一套房子，准备在北京定居。

这种人员流动将在未来很长一段时间内持续发生。越来越多能承受北京压力的人将进入北京，那些不能适应的人将逐渐被淘汰。

这是大城市城市化的第二阶段。

基于这样的客观事实，我们会发现像北京和上海这样的城市潜力无穷。

那么，这座城市如何判断房地产市场泡沫？答案很简单，就是看看短期内房价的上涨。如果短期涨幅过高，就会受到抑制，然后会出现短期回调。(但它不会崩溃)

如果北京和上海的房价保持稳定的上涨趋势，北京和上海的房价将永远不会下跌。