李宇嘉：楼市调控 从“一刀切”走向“精细化”

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兰州最近陷入了放松限购的舆论漩涡，它在中国房地产市场上是二线城市，但在经济地图上却是三线城市。兰州楼市目前的状况是，核心区仍“卖不出去，价格高”，而外围新区“库存积压(库存消化期达20个月)，需求不足”。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

房地产市场调控政策和市场预期正处于“博弈期”和“拔河期”。一方面，由于城市间房地产市场分化加剧，甚至同一城市内不同区域的分化，调控政策及时修订，从“一城一策”到“一城多策”，调控更加细化和差异化。例如，兰州最近陷入了放松限购的舆论漩涡，它在中国房地产市场上是二线城市，但在经济地图上却是三线城市。兰州楼市目前的状况是，核心区仍“卖不出去，价格高”，而外围新区“库存积压(库存消化期达20个月)，需求不足”。所以……在政策修正方面，兰州采取了“退而进”的策略，即在核心区域限购的基础上增加限购(购房三年后才能上市交易)，这可以说是落实了国家近期强调的无数次调控。同时，周边地区将退出限购。

毫无疑问，当前住房市场的快速反弹(大多数城市的房价翻了一番)和大范围的反弹(四线城市也出现了普遍的上涨)超出了前几轮的上涨周期。因此，面对极端狂热和非理性的需求，当时选择“一刀切”的购买限制是合理的。当一套政策集中出台时，市场将明显降温，初期的粗放型和“一刀切”政策需要调整。此外，本轮楼市反弹始于2014年7月“去库存化”主题确立后，带有“稳健增长”和“风险防范”的色彩，因为2014年至2016年，中国面临前所未有的经济停滞或“硬着陆”风险预期。其中，房地产市场的库存压力被许多外国媒体和国际评级机构视为经济停滞或系统性风险的来源。当时，国内外研究测量的库存消化周期从3年到10年不等，这也导致“去库存化”进入供应方改革框架。

然而，当时有人强调，"去库存化"应该与城市化结合起来。因此，很多基建项目已在各地展开，而新区的发展亦十分蓬勃。问题在于，许多地方基础设施项目和新区开发仍然离不开土地融资模式，这也是兰州方面应该放松对周边地区购房限制的原因。搜狐分众数据显示，2017年兰州市土地总流转量为13955亩，比2016年增长98.5%，流转量增长31.6%。其中，核心区(城关区和七里河区)土地交易面积较2016年大幅下降。这意味着土地流转主要在外围，土地交易面积的增加大于数量的增加，这也证明了这一点。因此，兰州市在“去库存”的同时进行了土地出让，这些土地的开发不应该因为突然限购(尤其是楼市降温)而陷入绝境，合肥市在2016年10月(调控节点)前后对土地出让限价的“新老削减”也是有意为之。

事实上，有很多城市像兰州(三条地铁线同时在建)，比如昆明和合肥。自2018年以来，供应方结构改革已从“去产能”和“去库存”转向“去杠杆化”和“短板化”。尽管国家已经停止了包头等几个二、三线城市的地铁建设，但基于供给侧改革的新方向和城市化趋势，地铁建设仍处于历史上发展最快的时期。根据国家发展和改革委员会的数据，截至2016年底，获准建设城市轨道交通的城市数量从2012年的35个增加到43个，这43个城市中的绝大多数是一线和二线城市。目前，市场判断监管进入新一轮“放松期”的原因在于这些城市对土地税和房产税的高度依赖(约70%)。此外，最近地方放松政策的做法与2014年上半年非常相似，即相对落后的地区无法承受房地产市场的下滑。

此外，根据国家统计局的数据，2016年和2017年，中国房地产开发企业的土地购买价格正在上升。2016年，土地收购面积下降了3.4%，但交易价格上升了19.8%；2017年，征地面积增长15.8%，交易价格增长49.4%。土地交易价格的增长远远大于土地交易面积的增长。尽管受三、四线交易比重上升(65%)的影响，与2015年相比，四线城市土地交易比重仅上升了5个百分点，这意味着2016-2017年土地价格大幅上涨，热点城市出现了前所未有的“土地王年”。按照通常的逻辑推论，这些高地价意味着高房价，在“稳增长”政策下出售的地块必须开发并进入市场。2017年10月，15个热点城市的房价没有上涨，但12月，8个城市的房价上涨，表明限价令可能已经放松。

因此，市场自然判断一个新的政策宽松期即将到来，预期非常顽固。当然，房地产市场与经济和金融形势有很大不同。目前，无论是系统性风险、债务风险，还是“从现实到虚无”，都迫切需要稳定贫富差距，消费在经济中的基础性作用已经达到顶峰或被迫。减少对房地产的依赖是解决经济结构性问题的“总根”。中国共产党第19次全国代表大会后，改革的决心和坚定的信心摆在了空的前面，地方政府不可避免地要强制执行这一政策(而不是以不同的方式取消这一政策)。然而，国家所强调的长效机制建设，无论是租售、财产税，还是土地制度改革(如集体土地入市)，都是一项系统的改革，这使得长效机制在短期内难以实现。因此，正如《经济信息日报》最近的一篇文章所述，未来五年内不会撤销监管。

综上所述，当前需要做的是引导预期，特别是释放调控的信号和行动，以改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入“抑-松-抑”循环的顽固预期。《人民日报》发表了一系列文章，指出调控不会陷入“拉抽屉”的怪圈，有必要在2018年保持目前严峻的调控形势。最近，地方“两会”相继召开。上海市长在政府工作报告中说，严格控制高房价、高地价不是权宜之计，降低经济增长和财政收入对房地产业的依赖、加强房地产市场监管也不是权宜之计。坚定不移，不放松；近日，北京市住房和城乡建设委员会、北京银监部门开展专项执法，严格查处变相举债、首付贷款等违法违规行为，进一步巩固和加强了房地产市场监管的有效性；鉴于广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价令的放宽，当地房管部门也第一时间出面辟谣，一致明确，调控目标坚定不移，力度不放松。

在我看来，仅仅发出坚持调控的信号是远远不够的，因为在过去十年里，类似的信号已经频繁发出。关键是尽快实施实质性改革措施，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的立足点是如何逐步消除地方对房地产的依赖。只有当明确的改革措施表明国家应该分离地方政府对房地产的依赖时，市场对房地产市场周期性反弹的刚性预期才会被打破。目前，国家提出了既稳定房地产，又减少房地产市场泡沫的改革措施，如集体土地入市，将现有商业用地改为租赁，用企业自有土地开发房屋，建设用地增减挂钩(农村宅基地和建设用地以城市建设用地的增加为交换条件进行复垦)，这也是一种精细化监管的体现。

这些改革措施可以通过提高空.土地的配置效率来释放房地产红利这些政策不仅稳定了房地产，也为地方政府提供了财政补充，当城市告别了大蛋糕的扩张，控制了地方债务，房地产进入了股票时代。此外，外国人口的“公民化”可以为地方政府提供稳定的财政资源和增长动力。问题是许多地方没有推进这些任务！因为我习惯了卖地卖房、土地融资和项目的轻松日子，我不愿受改革之苦，也难以实现利益的调整和平衡。然而，情况却大不相同，上下级权力已经变得清晰，地方政府的主要责任已经落实，而依靠房地产也应该承担控制房价和泡沫的责任。在新形势下，积极改革可能是唯一的出路。

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