盘和林：共有产权房流拍 表明要靠契约平衡各方利益

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1月25日，北京郊区丰台的两块共有房产因缺乏竞标而被拍卖。这两块地的初始底价接近33000元/平方米，未来共有房产的销售价格为43000元/平方米。此外，住房企业在分配和建造共有产权住房时，还需要采用预制建筑，这将进一步增加分配和建设成本。

据各种报道，无利可图的房企已经走出困境，这是此次拍卖的主要原因。

共有房产的核心是价格相当于同一地段的商品房。地方政府持有不同比例的产权，以降低购买共有产权房屋的门槛。

作为一种新型的政策性住房形式，共有产权住房备受各方期待，尤其是对于解决“夹心”产权住房的需求。北京两块共有产权房的拍卖虽然是土地市场主体理性竞争的结果，但也反映出共有产权房难以落地的尴尬局面。

笔者认为，从国外相关经验来看，在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域，共有产权房实质上发挥了资源配置的功能，不同于单纯的低收入群体经济适用房，是通过准市场化手段建设多层次住房的政策措施之一。准市场领域应该按照市场机制行事，而不是将准市场行为异化为地方政府的垄断行为，否则就会出现拍卖，即开发商“用脚投票”。

我们可以进一步推测，如果我们不能用市场化的思维来平衡各方的利益，将来不仅会发生土地拍卖，还会出现“用脚投票”的现象。

这也说明，公租房的市场化思维意味着地方政府不应该既是运动员又是裁判，而应该把自己放在与开发商和购房者平等的位置上来设计和实施公租房制度。

共有产权住房的制度设计介于经济适用房和普通商品房之间。最大的特点是价格相当于同一地点的商品房。很难通过政策设计套现和获利。违规操作风险小，可有效避免以往“开宝马申请经济适用房”的弊端；与普通商品房相比，由于政府持有一定比例的产权，特定的购房者只需支付少量的钱就可以解决住房问题，这也降低了他们的购房成本。

由此可见，共有房产的定位非常明确，即没有资格申请经济适用房、买不起商品房的“夹心阶层”，包括北京共有房产所针对的“新北京人”群体。

经验表明，建立多层次的住房制度是解决“居者有其屋”问题的最终途径。从北京拍卖两处共有房产的情况来看，有一些因素使得地方政府的角色不明确。例如，地方政府对土地的起始价格和未来房价拥有最终决定权，地方政府按照经济适用房的限价思路经营准市场共有产权房。最初的底价和未来的房价只有10，000元，包括财务成本、建筑成本、装修成本、销售成本等。开发商“数不过来”，甚至有很高的赔钱概率，所以自然不会有参与这个市场的热情。

事实上，目前很多共有房产在地价上没有多少利润，所以在房价上没有多少优势。例如，本次拍卖的土地价格限定在43000元/平方米，与周围新开发的商品房价格差距在1000 ~ 2000元/平方米之间。

然而，如前所述，政策设计并不在于一开始的价格优惠，而是通过与政府合作降低购房门槛。但是，如果价格没有吸引力，也会受到产权比例和产权限制等因素的影响。此外，未来回购或购买普通商品房时，也可能受到限购限贷政策的限制。很难保证购买者不会跟随“用脚投票”的情况，从而使购买者难以登陆。

此外，共有产权房屋的重新上市将保证地方政府的优先权，即地方政府将优先回购，或者拥有共有产权的自然人将从地方政府赎回部分政府的房屋所有权。在优先回购权下，地方政府有两条路径可供选择:第一，根据政府评估价格，政府回购自然人的产权，而实际评估权掌握在地方政府手中；第二，在重新上市交易时，地方政府直接按共享产权比例分享房屋交易价格，其中也包括增值部分。事实上，如何确定回购价格的评估也是未来可能出现分歧的地方。如果回购价格过低或过高，可能会出现利益转移，最终可能会出现变形和异化。

如果这些问题得不到很好的解决，开发商和购房者将很难对共有房产做出热情的回应。然而，公共政策评估的一个关键指标不是政策本身有多好，而是它是否真的得到公众的回应。从理论上看，这是一个非常理想的系统，但如果拍卖发生，显然表明其设计仍有缺陷，需要从可操作性的角度进行优化。

笔者认为，要解决拍卖和回购价格可能存在的差异等问题，地方政府有必要提前完善和完善这一制度，但最重要的是要厘清政府与市场的界限，并以尊重市场契约精神为基本出发点，尤其是要平衡市场各方(如开发商和购房者)的利益，否则， 政府很容易唱“独角戏”,这显然违背了共有房产制度的初衷。

(作者是中国不良资产行业联盟首席经济学家)