江瀚:中信银行叫停抵押贷 银行围剿下房地产路在何方

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目前，买房的成本越来越高。即使是第一套房，买房的利率也在上升，所以买房的难度也在增加。然而，国家政策指南是提供各种生活条件。除了商品房，经济适用房、廉租房和共有产权房也相继推向市场。未来，购房的渠道和选择将更加多样化，所以没有必要对急需的住房过于紧张。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

今年以来，中国房地产市场新闻频传，高潮迭起。经过一轮地方房地产调控政策的更新，所有商业银行都已无力回天。2月28日，据《国家商报》报道，中信银行(601998)已暂停北京市200多万元个人住房抵押贷款。一石激起千层浪，商业银行最近因为对房地产的围剿而获得了新的报酬。在这样的背景下，房地产市场何去何从？我们应该如何判断房地产市场的未来？

一、房地产对商业银行的围剿

很多时候，我们说调控房地产价格是一个国家的事情，但我们很多人忽视了一个重要的主角，即商业银行。由于中国的房地产价格高，大多数人很难买一套完整的房子。此时，银行将发挥至关重要的作用。如果收紧银行抵押贷款，房地产市场的血液供应将在某种程度上被中断，对房地产市场的影响不会轻于政策调控，这也是为什么贷款限制政策将成为房地产调控的重要组成部分。

以北京为例，自去年“317新政”以来，商业银行通过信贷组合拳击不断增强对房地产市场的控制。根据公开市场的数据，在北京，第一套房的基准利率已经上升了10%以上。这已经成为大多数商业银行的普遍做法，甚至许多商业银行都将利率提高了20%-30%以上。除了少数外资银行，申请基准利率信贷的可能性很小，大多数商业银行的利率已经成为

具体到商业银行，13家主要商业银行的抵押贷款利率如下:四大银行的第一套房，招商银行(600036)，大华银行和北京银行(601169)，均执行比基准高出5%的最低市场价格。交通银行(601328)、民生银行(600016)、诊断股份、

中信银行的这一举措无疑为房地产市场监管打开了一个新的局面，即在一定条件下，商业银行可以完全暂停房地产个人住房抵押贷款，从而真正抑制房地产价格。从效果上看，停止住房抵押贷款是商业银行实施房地产金融管制的重要手段，对于贯彻国家“房子是为了生活，不是为了投机”的方针具有明显的积极意义。可以相信，中信银行的调整已经拉开了房地产市场银行贷款暂停的序幕。其他银行很可能会在未来加入这个团队，而日益严格的房地产金融监管将是一个高概率事件。

第二，为什么银行从房地产开始

商业银行对房地产政策越来越严格。在很大程度上，他们响应国家房地产调控的号召，严格控制住房市场，通过金融手段调节房地产市场。然而，作为市场的经营者，商业银行除了响应政策的号召外，还必须有自己的目的。

首先，抵押贷款没有利润。在商业银行的信贷中，房地产信贷确实是一种相对无味的业务类型。一方面，它是数量最多的，房地产信贷通常要花费数十万乃至数百万美元。如此大量的信贷和一套房子作为抵押品的风险比其他商业银行信贷产品，特别是纯信贷产品要小得多。另一方面，房地产信贷由于风险小，利率一直不高。当商业银行理财产品的平均收益率达到5%-6%时，即使按目前最高的20%计算，抵押贷款利率也不到6%，导致抵押贷款成为商业银行不赚钱的业务类型。因此，银行不做不赚钱的产品是合理的。

第二，商业银行有更多有利可图的业务在等着他们。自今年年初以来，出现了企业信贷遍地开花的现象。与抵押贷款的低利率相比，企业信贷的利率远高于抵押贷款的利率。在商业银行贷款总额有限的情况下，把钱投入到更有利可图的业务中肯定比投资抵押贷款更有意义。从商业银行资产配置和贷款结构优化的角度来看，降低抵押贷款比例甚至暂停抵押贷款是一个不错的选择。

第三，综合金融监管的影响。自去年以来，金融工作会议和中央经济工作会议都将金融市场去杠杆化视为一项关键业务。为了防范金融风险，监管当局采取了多管齐下的办法，防止各种资金违反规定流入房地产市场。因此，从某种意义上说，商业银行真的没钱了，许多类似的资金来源也被取消了。此外，国家应严格检查抵押贷款增速过快的机构。那么，为什么银行仍在寻找这种不愉快呢？

因此，综上所述，商业银行在房地产市场的目的实际上是非常多样的。

3.房地产市场在哪里？

那么，当商业银行限制和停止放贷时，房地产市场的未来会发生什么？

首先，我们可以分析中国一线热点城市的人口增长率和经济发展速度在中国仍然比较快，这也导致了它们巨大的人口和经济支撑能力。在这种情况下，期望房地产市场出现大规模的下跌或波动是不现实的，至少热点城市的核心城市不容易出现大规模的波动。

其次，房地产市场的调整将是一个系统工程，国家已经把“无房无炒”作为房地产市场未来发展的主调。在这种基调下，无论是监管部门还是商业银行都不会给未来的房地产市场开绿灯，因此房地产市场的血液供应机制将不可避免地受到影响。因此，房地产市场价格上涨的驱动力正在急剧下降。房地产回归住宅物业的趋势已经明确，房地产是为了生活的原则已经成为大多数人的共识，因此房地产市场将进入一个调整周期，这不会在短时间内结束。

第三，人们应该做什么？现阶段，买房的成本越来越高。即使是第一套房，买房的利率也在上升，所以买房的难度也在增加。然而，国家的政策指导是提供各种生活条件。除了商品房，经济适用房、廉租房和共有产权房也相继推出市场。未来买房的渠道和选择将更加多样化。对于那些只是需要它的人来说，在做出自己的判断之前，最好先安定下来，好好看看房地产市场的未来趋势

从中信银行的主导行动可以看出，房地产市场的财务控制时代已经开始，房地产市场的调整周期已经到来。

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