大树：2018年房事 环境、趋势、分化与节奏

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国家统计局于2018年1月发布了中国70个大中城市的房价数据。数据显示，2018年1月，中国70个大中城市房价指数同比上涨5.4%，环比上涨0.3%，增幅略低于2017年12月。

作者:陈国刚，广州盈涛投资咨询有限公司董事长兼创始人

最近，性交再次升温，但这次不是升温，而是降温！

国家统计局于2018年1月发布了中国70个大中城市的房价数据。数据显示，2018年1月，中国70个大中城市房价指数同比上涨5.4%，环比上涨0.3%，增幅略低于2017年12月。

这些数据表明，尽管房地产市场的增长率有所下降，但它仍在稳步上升。这算不了什么，但尽管这些数据不太准确，它仍然被无数人盯着，任何麻烦都会被放大。

事实并非如此。我们仔细剥离了详细数据，发现今年1月份一线城市房价同比负增长0.3%。我们惊呼一线城市的房价回落到一年前。

再加上全国一线城市房价走势的主导作用，小伙伴们开始失去冷静。虽然大树已经做好了心理准备，但作为一个生活和生产都在一线城市的“五好青年”，仍然是一件令人震惊的事情。我第一次跑去看我的社区的价格是否真的降到了一年前:

过去两个月，该住宅区的实际成交价格为3万英镑，较一年前的约1.9万英镑同比上涨57.8%。

看了连锁店的交易数据后，大叔松了一口气，不管一线城市的房价有没有下跌，只要我家的房价没有下跌，呵呵。

广州的房价并没有逐年下降，但这并不意味着统计局的统计是错误的。事实上，如果我们看看北京的交易情况，房价确实下降了，不是下降了0.0%，而是下降了10%以上。可以说，它导致了全国的下降，一线城市的房价是平均的。

在每个人的印象中，北京的房价趋势领先全国，全国许多地方的房地产政策都是以北京为榜样。但是现在北京的政策不能从其他地区学习。在你家附近不会有像北京那样的熊安新区，也不会有像北京那样的安全检查。

没有政策环境的传递，现在北京房价对全国房价的主导作用不存在。事实上，自2017年下半年以来，这一趋势已经发生了偏离，因此一线城市房价的同比下降对你的住房趋势没有任何指导意义。

问题又回来了:

2018年房价会如何？

你能买房子吗？

什么时候购买合适？

这个问题是我的朋友问得最多的，但也是最难回答的，因为每个地方都很不同，每个家庭都有自己的情况，所以很难笼统地回答这个问题。大树只能从大局出发，让大家根据自己的实际情况来参考。

影响房地产价格走势的因素很多，可以分为三类:

趋势因素

周期性因素

不确定因素

趋势因素决定房价的长期趋势，这是决定是否购买的本质，周期因素决定何时购买，不确定因素是安全和风险问题。

你还能买房子吗？

房地产的长期趋势是由趋势因素决定的。所谓趋势因素，就是那些长期朝一个方向发展，难以改变的因素。

例如，从长远来看，金钱是越来越多的这样的因素。说到房地产，人地矛盾是一个长期的趋势因素。对于这个人的矛盾，现在我们应该从三个方面来看。

1

人口和人口流动性，这是住房需求的最终来源。

最近，中国的低出生率已经升温，人们认为中国的低出生率会越来越少。诚然，低出生率会减少中国人的数量，但这并不意味着现在人口减少了。事实上，总人口仍在持续增长:

这幅图显示了对中国出生率和死亡率的预测。我们都知道，当死亡率超过出生率时，人口将开始减少，这一时间将持续到2034年，这意味着我们仍有17年的人口增长。这仍然是在当前政策环境下做出的预测。

从2014年到2017年，我们可以看到出生率明显上升，这反映了第二胎自由化的影响，也表明虽然政策不能阻止出生率下降的总趋势，但还是可以改善很多。因此，考虑到国家计划生育政策的自由化和未来医疗技术进步带来的平均预期寿命的提高，这一人口负增长的临界点将再次推迟。

当然，最终中国人会减少，但即使如此，也不意味着总人口一定会减少。

原因很简单。一个地区的总人口受该地区基础设施和经济能力的影响很大。中国人更少了，所以非洲兄弟可以搬进来。这将再次推迟该地区总人口增长的临界点，总人口增长的临界点很可能要等20年才能到来。因此，我们仍然处在人口增长的大趋势中。

在谈到总量之后，我们看一下人口流动性。这种人口流动的方向也是一种趋势。人口聚集在高效城市，尤其是大城市，这是一条经济规律。除非像北京这样的强硬政策能够迫使它，否则这种趋势很难改变。

数据来源:风，神湾研究

就省份而言，广东和浙江是主要的流入地。就城市而言，一线城市广州和深圳，省会城市和核心二线城市都有很大的流入潜力。这里应该注意的是，北京和上海被排除在大树之外，因为这两个城市的人口控制非常强，这不利于人口增长，但对珠江三角洲和其他城市有利。

2

土地供应问题:住宅建设用地供应长期不足

中国缺少土地吗？

土地不缺。新疆有很多地方。

但这些土地与房价无关，因为不断上涨的房价从来不反映土地的稀缺，而是位置的稀缺。经过40年的改革开放，在有人口聚集效应的地方，土地供给略有减少，长期供不应求是大势所趋。

该图显示了一线、二线和三线城市的土地供应情况。看一下黑线，这种下降趋势是显而易见的。在这种趋势下会发生什么？其结果是城市密度的增加，即人与土地的矛盾进一步凸显:

与世界一线城市相比，我国一线城市的人口密度仍然很低，未来城市的容量将通过空空间得到提升。

3

长期政策效应有利于大城市的房价

这里提到的政策不是限制购买的政策。这些政策是短期的，但这里提到的长期机制。

现在房地产的长效机制已经比较明确，即租售并举，大力发展长期租赁住房，保障人民的居住权。在这种机制下，一方面会降低人口流入城市的成本，另一方面会分流一批商品房用地供应，从长远来看，这将加剧而不是削弱人地矛盾。

从长远来看，人口、土地和长效机制将加剧一线城市、核心二线城市和部分省会城市的供需矛盾，这些地方的房价在未来10年仍可能经历一个上涨周期。至于三、四线城市和人口外流的地方，在趋势因素支撑较弱的情况下，经过两年的去库存政策刺激，情况相当令人担忧。

房子什么时候能被买下？

在解决了是否购买的问题后，让我们看看什么时候购买。

对于这个问题，我们应该考虑房地产价格波动中的周期性因素。中国房地产价格波动有一个明显的周期:

这种波动周期受到国家房地产政策和货币金融政策的影响。简而言之，房地产调控政策的紧度以及货币和金融政策的紧度决定了这一周期。然后问题来了，我们现在在这个循环中处于什么位置？这取决于政策的力度。

总的来说，房地产市场的直接限制政策已经使用到了极致，对购买、销售和价格的限制基本没有进一步加强，而货币和金融政策仍在不断收紧。这个过程通常很明显。比如，央行近期对消费贷款的清理整顿，银监会对通过渠道流入房地产的银行资金的清理整顿，都是收紧的过程。

当然，观察资金是否没有收紧的最好方法是利率。现在各地区都在提高按揭利率的倍数，这个利率水平与房价的上涨有明显的负相关关系:

目前，首套住房贷款利率仍处于上升周期，与前一周期的峰值相差一个多百分点，空仍在持续加息，也就是说，2018年后房价仍将面临下行压力。

货币和金融政策的收紧何时达到顶峰？这很难及时确定，但在上半年几乎是不可能的。请在第四季度遵守。当你看到市场利率时，看看它。

如果市场利率上升到6.5%以上，将接近利率峰值。买房的时间点发生在利率处于高点的时候，因为高利率要么意味着经济状况良好，通胀高企，要么意味着经济受到冲击后可以放松。因此，以此作为参考指数来考察政策周期的峰值是可以的。

房价的不确定因素

在解决了是否买房和何时买房的问题后，影响房价的最后一个因素就是这个不确定因素。

不确定性是什么意思？

事实上，它就是我们通常所说的黑天鹅，比如火山、地震、瘟疫、战争或重大金融危机。

这种事情是不可预测的。在一个复杂的系统中，你不知道哪个问题会导致全球性的风险。当然，我们不必太担心这种不可预测的事情。毕竟，这些事情都是低概率的。我们需要的不是预测这些事情的发生，而是在买房时充分考虑家庭资产的安全性，合理使用杠杆，平衡资产配置，即不要过度买房。

在这里，我特别想提醒我那些有点效率的朋友们:

你应该清楚地认识到，当你的工资收入达到社会平均工资的五倍时，广州的月收入大约是35000。如果你仅仅依靠你的工作收入，你的收入增长会遇到瓶颈，而且增长率远远低于你年轻时的增长率。因此，在这个时候，你应该尽你所能，不要买你年轻时买不起的房子，因为你抵御风险的能力会很低。

当收入增长进入一个缓慢的时期，拥有一些你负担不起的东西是非常痛苦的。

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