易宪容：12月三四线城市楼市辉煌比市场预期要好

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昨天，我说了为什么今年的“两会”关注房地产市场，甚至没有多少“两会”代表在谈论房地产市场。关键在于政府完全相信现行的房地产政策是有效的，四线城市房地产市场的繁荣将持续到2018年3月。基于四线城市的繁荣，中国的经济增长和繁荣不用太担心。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

昨天，我说了为什么今年的“两会”关注房地产市场，甚至没有多少“两会”代表在谈论房地产市场。关键在于政府完全相信现行的房地产政策是有效的，四线城市房地产市场的繁荣将持续到2018年3月。基于四线城市的繁荣，中国的经济增长和繁荣不用太担心。

据估计，对于一般市民来说，很多人不会相信这种看法，他们会认为政府推出了这么多的房地产调控政策，坚持国内房地产市场应该是“只住不炒”，那么国内房地产市场怎能不进行大幅调整呢？不管是十九大的报告还是今年的政府工作报告，不是很清楚吗？因此，许多分析师认为，2018年国内房地产市场将出现一个根本性的转折点。然而，事实上，政策属于政策，政府更需要的是当前房地产市场的结果。或者，正如我昨天指出的那样，对国内房地产市场无所作为。

虽然政府没有公布1月和2月的房地产市场数据，但预计2018年国内房地产市场形势将好于市场和政府的预期。根据三家房地产开发企业刚刚发布的2017年销售额超过5000亿元的1-2月数据，今年1-2月，三家房地产企业的住房销售额快速增长。例如，碧桂园2017年的房屋销售额在今年1月和2月达到5508亿元，同比增长41.9%。今年1月和2月，恒大的住房销售额达到1125亿元，同比大幅增长64.4%。万科今年1月和2月的住房销售达到1035.8亿元，增长19.6%。融创中国2017年的销售额为3652.6亿元，位居行业第四。今年1-2月，融创中国的住房销售额为440.8亿元，同比增长87%。

可以说，这些房地产企业的住房销售近年来一直在快速增长，从数百亿增长到1000亿、2000亿、3000亿、5000亿等。此外，由于房地产调控政策的出台，这一跨越式增长速度丝毫没有放缓。相反，房屋销售的增长速度越来越快，越来越多的房屋被售出。很难相信这些企业今年1月和2月的销售增长会出现大幅增长，但这是事实。大型房地产企业正在突飞猛进地发展，所以地头蛇或小型房地产开发企业也将如鱼得水。这也意味着国内房地产市场的火热态势并没有因为房地产市场调控政策的出台而放缓，相反，它仍在加速，但其位置已经完全改变，2016年已经从一线城市和部分二线城市转移到三、四线城市。几百个甚至几千个三四线城市的房地产市场的快速增长，肯定可以取代几个一线城市和二线城市。

另据统计，今年前两个月，中国60多个城市中有23个城市的商品房成交量同比增长50%以上，其中大部分在四线城市。根据国家统计局公布的70个大中城市的价格指数，热点城市的价格包括北京、上海、南京等。基本上是“涨停”，而江苏扬州等一批四线城市的房价近几个月来持续上涨。这也表明，只要房价上涨，国内房地产市场的房屋销售就会快速增长，尤其是对于那些尚未出台房地产调控政策的四线城市。

由于四线城市房地产的过度繁荣，三线和四线的房地产开发商不得不购买土地并增加供应。例如，中国指数研究所发布的300个城市土地市场月度报告显示，今年1月份四线城市的土地交易量达到3000万平方米，超过了一、二线城市的总和(不到2500万平方米)；二月份的相关数据也令人惊讶。四线城市的交易面积、租赁费、平均底价等重要指标均呈上升趋势，其中土地租赁费同比增长41%，一线城市同比下降15%。也就是说，只要四线城市的房地产市场繁荣，四线城市的房价持续上涨，这些城市的土地市场就会非常活跃。房地产开发商不得不购买更多的土地来满足这类住房的需求。

就政府的房地产政策而言，估计最后一个城市不会停止，除非它推高四线城市的所有房价。因为就目前的情况来看，只有当一个城市的房价已经上涨了很长时间，而这些城市的政府觉得房价上涨的幅度太大的时候，他们才会出台不痛不痒的房地产调控政策，让这些城市的房价“停止上涨”(目前中国有很多这样的概念)并稳定下来。因此，四线城市的房地产市场仍在重复着2016年一线城市和二线城市疯狂的房地产投机。

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