姜兆华：暂停房抵贷会影响房价吗？

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近日，中信银行北京分行在北京暂停了200多万笔个人房地产抵押贷款(简称抵押贷款)，这出乎意料地引起了市场的热议。此次政策调整，银行解释说:城市政策的实施，是基于房地产调控政策而做出的选择。至于中信银行房贷政策的调整，市场反应主要集中在:房贷暂停对房价会有什么影响？

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

近日，中信银行(601998)北京分行在北京暂停了200多万笔个人房地产抵押贷款(简称抵押贷款)，这出乎意料地引起了市场的热议。此次政策调整，银行解释说:城市政策的实施，是基于房地产调控政策而做出的选择。至于中信银行房贷政策的调整，市场反应主要集中在:房贷暂停对房价会有什么影响？

1.为什么停止抵押贷款业务？

住房抵押贷款是指借款人以自己名下的房地产作为抵押资产向银行申请的个人贷款，主要用于满足个人消费和业务需要。从其定义可以看出，住房信贷的目的是满足居民个人消费和经营的需要，而不是满足居民购买住房的需要。一个与住房抵押贷款完全不匹配的贷款业务，当你停止它时，为什么要停止它？

一是对抵押的严格监管和限制。为落实“房子是为了生活，不是为了投机”的宏观调控政策，银监会今年出台了“杀价禁令”，并连续几次发出高额罚款，重点整治银行信贷资金非法进入住房市场的行为，这正是银行信贷管理的“软肋”。从操作实践来看，许多银行贷款目的往往经不起监管机构的合规检查。这无疑给银行的个人信贷管理增加了一些合规风险。为此，银行在发放个人贷款时很谨慎，而不是缺乏个人贷款:由于他们不能控制贷款的使用，他们干脆不发放住房贷款；即使信贷规模过剩，也不会触及监管政策的“红线”。

其次，银行收缩的规模很小。自金融市场混乱得到纠正以来，银行压缩表外信贷已成为一个棘手的问题。《回报》中表外信贷业务的产生加剧了银行信贷规模调整的难度；再加上资本成本上升，银行被迫使用有限的信贷规模发放高价贷款；不富裕的资产负债表上的信贷更加捉襟见肘。本轮银行信贷规模吃紧，很大程度上是由于银行收缩的压力。

第三，住房贷款结构调整。房地产调控反映在银行的账本上，也就是说，住房相关贷款的增长率应该回落。从压缩住房贷款存量的角度来看，房地产开发贷款和个人抵押贷款大多是中长期贷款，很难有回旋余地；然而，压缩抵押贷款等个人贷款相对困难。从住房贷款增量来看，应严格控制房地产开发贷款，适度开展首套住房抵押贷款，暂停个人临时住房贷款，或让银行做出寻求自身平衡的战略选择。

第二，暂停抵押贷款会有什么影响？

针对房贷暂停影响居民消费和经营的问题，中信银行解释称，不会影响北京居民和企业正常购房需求。暂停住房抵押贷款对居民和企业运营有何影响？

首先，抑制房地产投机。一家银行暂停了对北京房价影响不大的抵押贷款业务。然而，一旦银行停止放贷，就会形成羊群效应，其他银行也会纷纷效仿，一起切断各类住房资金的供应，因此投机者在房地产投机中肯定会有困难。北京的房价，尤其是二手房价格，可能会因流动性紧张而略有下降。

第二是推高抵押贷款利率。在住房抵押贷款严格控制的情况下，由中小银行引发的抵押贷款价格飙升开始蔓延到四大国有银行。从全国银行首笔房贷利率来看，一线城市的四大国有银行普遍提高了10-20%，股份制银行和城市商业银行提高了20-30%。城门失火，导致鱼掉进了池子里。暂停抵押贷款可能会提高北京的抵押贷款利率。

第三，小微业主意外受伤。除了中信银行的住房抵押贷款业务外，中国银行(601988)、民生银行(600016)、邮政储蓄银行等银行也推出了类似住房抵押贷款的个人住房抵押贷款产品。该业务审批灵活、有效性强，受到中小企业主和个人客户的欢迎；它在缓解小微企业融资困难和融资成本高方面发挥了积极作用。这一次，中信银行按揭贷款的大门突然被推倒了一半，这让小微企业主和个人客户真的“伤不起”。毕竟，投机者很少，但大多数都是做生意的。

第三，差别监管需要更加精确！

差别化信贷管理是“无投机住房”的基本原则。实际上，银行既不能简单粗暴地搞“一刀切”；你不能患抵押贷款恐惧症。

从调整住房贷款的初衷来看，住房贷款似乎有流入住房市场的嫌疑。中信银行在北京暂停了200多万笔抵押贷款，这意味着低于200万的抵押贷款可以照常办理。根据这一调整计划，200万英镑已成为住房贷款进入住房市场的“分水岭”；这种通过贷款额度来衡量贷款使用情况的商业逻辑有些难以理解。从概率上讲，银行发放的每笔超过200万英镑的贷款都可能流入房地产市场，那么所有超过200万英镑的贷款都应该被贴上暂停的标签吗？

众所周知，控制信贷风险的关键是贷款三查制:贷前调查、贷时检查和贷后检查。贷款使用尽职调查、贷款发放委托支付和贷后资金使用监管可以有效监控信贷资金。贷款金额不是区分信贷资金是否流入住房市场的标准，房地产金融监管的关键是做好信贷管理。

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