韩和元：“长沙模式”值得推广

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“限制地价和房价”等一系列措施在短期内影响了财政收入，这是一种“劣势”，但从长期来看，它们抑制了房价的非理性上涨，这对实体经济特别是制造业的高质量发展大有裨益。在防止现实虚拟化、强化实体经济的时代要求下，“长沙模式”无疑是一个值得全国学习和推广的好模式。

作者:韩鹤源，广东省生产力促进会副会长

根据宏观经济学的国民核算原则，固定资产投资对国民经济增长具有乘数效应。同样，房地产投资对国民经济的增长也有乘数效应，即国民经济的增长是房地产投资的几倍。

统计显示，房地产业的影响系数和敏感系数在国民经济各行业中均高于平均水平；有50多个工业部门与房地产业直接或间接相关。大力发展房地产业，国民经济中的许多材料生产部门和服务行业，如建材、设备、冶金、陶瓷等。，需要配合产品的生产和劳动服务的提供，从而“传播”和刺激它的发展。房地产业产值每增长1%，相关产业产值将增长1.5%-2%。正因为如此，近年来，中国的年gdp增长率中，至少有2%是由房地产推动的。

其次，房地产业的发展带来了就业。房地产业不仅是资本密集型产业，也是劳动密集型产业。因此，住房建设将吸收大量社会工作者参与社会生产，这将为社会带来大量就业机会。同时，由于房地产行业具有产业链长、关联性大、驱动力强的特点，其发展必然会带动其他行业的发展，进而带动更多的就业岗位。

基于上述观点，主流观点普遍认为，房地产业对我国国民经济的增长做出了巨大贡献，房地产业的发展对国民经济的增长具有不可替代的作用。

然而，这显然不是真的。德国和新加坡的例子证实，如果不把房地产业放在支柱或发达产业的位置，这些国家的经济也能实现又好又快的发展。

当然，有些人肯定会以国情论为例，说中国、德国和新加坡国情不同，不可比。但长沙的例子清楚地告诉我们，这种观点显然是站不住脚的。

一度让长沙成为新闻热点的是它对房地产投机的态度。2018年6月25日，长沙官员在吹风会上表示，“长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供求矛盾，而是房地产投机与反房地产投机的主要斗争。”

同一天，长沙发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，启动了长沙“反房地产投机”行动。全面升级中的房地产市场政策从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击房地产投机等方面进行了规范。，并尽一切努力确保住房的刚性需求，遏制投机性房地产投机。许多措施在二线城市最为严格。例如，根据该通知，如果任何一方在夫妻离婚后2年内购买商品房，其拥有的房屋数量按离婚前的家庭总数计算。

此外，在土地供应方面，长沙市明确要求在住宅用地供应中，住宅用地占住房的比例不低于60%，第一批刚刚需要购房的人群应优先购买住房，土地供应应受价格限制，这在二线城市中遥遥领先。

正因为如此，长沙的土地供应量虽然不小，但土地出让金不高，底价也远低于同一个省会城市。据相关研究机构统计，2019年上半年，在长沙土地规划建设面积名列前茅的情况下，土地出让金为299亿元，在各大城市中排名第26位，仅为杭州的1/5。它的底价不仅远低于东部沿海发达地区的大城市，也低于中西部许多省会城市，如武汉、郑州、成都、Xi和南宁。

正因为如此，长沙的房价不仅远低于武汉，也低于中国中部的郑州和南昌。相关数据显示，2019年11月，长沙的房价为每平方米11007元，在城市榜单中排名第59位，而同期南昌为12606元，武汉为18496元。甚至西部的昆明(13331元)也比长沙高。

此外，根据易居房地产研究所2019年7月发布的《2019年上半年中国50个城市房价收入比报告》，长沙的房价收入比仅为6.4，是全国50个房价收入比低于7的城市中唯一一个。

与低廉的房价形成鲜明对比的是，长沙的城市竞争力和经济增长极其引人注目。2008年，长沙的国内生产总值为3001亿元，在主要城市中排名第22位。到2019年，该值已升至11574.22亿元，在中国排名第15位。在过去的11年里，长沙的国内生产总值增长了近300%。

更重要的是，中国经济仍在高速增长，2019年的增长率高达8.1%，远远高于全国平均增长率。此外，它是仅次于武汉的中部第二个加入gdp万亿俱乐部的城市，人均可支配收入居中部第一。

如上所述，长沙的成就并不取决于房地产。这主要是由强劲的实体经济推动的，尤其是制造业。近年来，长沙重点发展工业设备制造、文化产业、医药和汽车。以装备制造业为例，长沙涌现出三一重工(600031)、中联重科(000157)、何山智能(002097)、远大集团等企业。

数据显示，2019年，全市规模工业增加值增长8.8%。此外，近年来，长沙的科技创新发挥了巨大的作用，并出现了许多新的产业发展。2018年，长沙高新技术企业超过2300家，仅次于中部地区的武汉。

那么，为什么不依赖于房地产行业的长沙，依然呈现出如此抢眼的经济呢？

在这个问题上，李嘉图的观点可以给我们一些启示。李嘉图研究经济增长已经很长时间了，但是他的重点不同于亚当·斯密。斯密主要着眼于国民财富形成的原因，而李嘉图则着眼于创造新的经济理论和制定新的经济政策来发展社会经济，从而扫清大工业发展道路上的障碍，从而使国民财富增长得更大更快。

在他看来，资本积累的扩大是一个重要的中间量，是国民财富增加的根本原因。他认为资本积累越多，国家财富增长越快。资本积累的来源是年产品价值扣除费用后的净收入。在纯收益中，资本积累的数量取决于利润。李嘉图认为，阻碍资本积累的主要因素是将净收入用于非生产性消费，而最重要的非生产性消费是税收和租金(企业租金和租金的直接和间接成本)。

因此，李嘉图认为，为了增加国家财富，必须保证资本积累的扩大，而资本积累的扩大必须基于采取有效措施有效地减少税收和租金。

全球公认的城市问题权威Joel kotkin强调了低房价对人才流动推动实体经济发展的重要性。他说，“哪里更宜居，知识分子选择住在哪里；知识分子选择住在哪里，人类智慧就聚集在哪里；那里是人类智慧的聚集地，也是人类财富的最终聚集地。”

什么是宜居性？科特金的解释是“不仅指一般意义上的舒适的气候、丰富的食物和美丽的市容，还包括低廉的房价和城市的适应性和容忍度。”基于这种认识，他在《新地理》一书中进一步强调:“一些对高科技公司的调查发现，影响其选址的因素，如税收、管理和土地成本(这正是李嘉图所强调的)更为重要，因为这涉及到能否吸引技术工人。”

我不知道长沙的官员是否读过李嘉图或柯特金的作品，但他们的理解确实接近李嘉图和柯特金的理论。长沙市委书记胡恒华曾表示，“限制地价和房价”等一系列措施，虽然在短期内影响了财政收入，是一种“劣势”，但在长期内抑制了房价的非理性上涨，有利于实体经济特别是制造业的高质量发展。

在防止现实虚拟化、强化实体经济的时代要求下，“长沙模式”无疑是一个值得全国学习和推广的好模式。

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