江瀚：百城库存降低 房地产市场有可能回大涨时代吗

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到目前为止，全国范围内的去库存化运动已经取得了显著的成效。根据易居研究所4月3日的数据，截至2018年3月底，全国100个监测城市新增商品房总存量为4.3712亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降8.7%。根据历史数据，全国100个城市的库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模已经回落到五年前的水平。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

当白城的库存降到过去五年来的最低水平时，房地产市场有可能回到价格上涨的时代吗？

房地产问题可以说长期影响着每个人的心灵。对中国人来说，住房、教育和医疗可以说是中国人最关心的三件大事，而住房往往首当其冲。近年来，蓬勃发展的房地产市场使中国进入了一个大的房地产周期。因此，从2016年开始，国家开始对房地产市场进行全面宏观调控。2016年底，房子被设定为用于居住，而非投机。近日，上海市亿居研究院发布了最新的研究报告，展示了房地产开发的最新情况。我们将根据这种情况谈一谈房地产市场的未来发展。

首先，白城的库存降至五年来的最低水平

到目前为止，全国范围内的去库存化运动已经取得了显著的成效。根据易居研究院4月3日的数据，截至2018年3月底，全国100个监测城市新增商品房总存量为4.3712亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降8.7%。根据历史数据，全国100个城市的库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模已经回落到五年前的水平。

截至3月底，一、二、三线100个城市新建商品房总存量分别为2088万平方米、22977万平方米和18647万平方米，同比分别增长-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比分别增长-7.7%、-8.5%和-9.0%。目前，三类城市的环比和环比均呈下降趋势。未来，在一些房价涨幅过大、库存减少的城市，空的补货空间仍将相对较大。

从具体城市来看，2018年3月，100个城市中有25个城市的库存同比增加。其中，合肥、珠海和惠州的库存分别增长了139%、82%和49%。与此同时，100个城市中75个城市的库存呈现逐年下降趋势，其中廊坊、杭州和保定同比降幅较大，分别为49%、48%和45%。75%的城市显示库存同比下降，这导致100个城市的库存规模下降。

众所周知，房地产库存直接影响房地产的市场供给。五年最低库存和连续下降是否意味着房地产市场供应不足？此外，房地产市场的供求之间有一个匹配过程。随着我国房地产市场的快速发展，当出现供给不足时，就会出现抢购现象，这是供求规律造成的必然现象。那么问题是，房地产市场有可能大幅上涨吗？

第二，房地产市场有可能飙升吗？

首先，从数据来看，数据清楚地表明，房地产市场的库存呈现出明显的负增长趋势，无论是环比增长还是同比增长，尤其是同比增长的负增长已经接近10%左右。这种情况实际上导致了房地产市场问题的出现，我们之前判断的四线城市的去库存压力得到了很好的缓解。然而，如果几乎所有城市都出现负库存增长，低库存将很容易导致房地产市场供应不足。当许多城市仍处于城市化进程中时，根据经济学中的供求平衡定律，就会出现供给不足、需求过剩的卖方市场，从而导致价格上涨。

虽然理论判断是这样的，我们还是不能妄下如此简单的结论。我们必须看看中国的实际情况:

首先，房地产监管的力度仍在加大。自930新政以来，中国已经实现了几轮大规模的房地产市场调控，调控的手段和手段日益多样化。以前常用的三限措施，如限购、限价令和限售令，现在正逐渐被放弃。许多城市通过市场手段调节房地产市场的需求，例如提高首付比例和贷款利率水平，正是因为金融市场资金短缺。大多数商业银行都采取了提高抵押贷款利率的手段，这大大增加了房地产的持有成本。此外，首付比例较高。事实上，未来需求，尤其是非刚性需求，仍然存在。

其次，房地产市场的需求正在通过分类得到满足。二手房一直被称为房地产市场的支柱，对房地产市场的价格起到了明显的支撑作用。然而，随着同时出租和出售等措施的影响和住房公积金政策的完善，许多住房形式，如租赁住房和共有财产住房，不断满足住房需求。特别是，出租房政策和租售权分享政策的出台，使购买二手房的动机向后延伸，因此当二手房需求不再那么旺盛时，对供应量下降的反应也不会那么强烈。

第三，抑制投机需求。最近，随着房地产市场对房地产的金融支持越来越严格，想要像以前一样空手套白狼越来越不现实。房地产市场越来越难以依靠金融资本支持房地产投机。加上对金融资金从互联网进入的限制，房地产投机在中国已逐渐成为不可能的事情，因此投机需求也在减少。

在这种情况下，尽管供应有所下降，但需求并没有显著增加。可以预测，未来中国房地产价格不会大幅上涨或波动。但是，需要注意的是，房地产市场存在较大的区域差距，因此不能排除某些地方出现房地产价格波动的可能性，但房价大规模波动的总体概率并不大。

现在，给购房者的建议是，对于那些只需要买房子的人来说，如果仍然有明确的购房需求，他们可以找到合适的时间为家人买房。对于那些想改善他们的住房，这也是一个很好的时间节点更换。但是，对于那些房地产投机者，建议尽快放弃房地产投机的想法。未来的住宅将是主流，房地产market/きだӛ

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