朱小黄：房地产危局

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近年来，政府控制房地产限购的措施频繁出台，效果显著。限制户口，限制异地，限制社会保障关系，然后限制离婚，限制房屋数量，限制离婚年限，这是一个比一个高一英尺，你有对策，我有政策，政府有无限的权力，所以我们必须控制房价，我们也必须控制房价。

作者:朱，现任中国行为法学会金融法律行为研究会会长。曾任中国建设银行副行长兼首席风险官(601939)、中信集团监事、中信银行行长(601998)。在学术方面，朱著有《远离冰山》、《价值银行》、《财富信念》、《中国债务拐点研究》、等专著和选集。

近年来，政府控制房地产限购的措施频繁出台，效果显著。限制户口，限制异地，限制社会保障关系，然后限制离婚，限制房屋数量，限制离婚年限，这是一个比一个高一英尺，你有对策，我有政策，政府有无限的权力，所以我们必须控制房价，我们也必须控制房价。有些人开玩笑说，只要停止市场，结束它，世界就会和平。但实际经验是，每次调控的结果都是调控后房价飙升。 原因是什么？监管方向错误。

在一般市场经济环境下，供求关系决定价格。价格控制应该从增加供给和满足需求开始。依靠行政手段抑制需求只会使需求更加旺盛，而被抑制的需求必然会导致价格上涨，这不是因为需求过度，而是因为供给不足。即使短期内抑制，长期内不增加，特别是供应经济适用房以满足普通城市居民的需求，房价只会上涨。但实际情况令人担忧。根据中国70个大中城市的住房建设价格指数，新建住房价格指数从2009年1月的-1.4%升至2016年底的10.3%，环比从-0.3%升至0.3%的数据显示，房价正在飙升。从供给角度看，国有建设用地面积从2009年3月的4.06万平方米迅速增加到2016年12月的52万平方米，但房地产用地面积仅从1.19万平方米增加到11万平方米，与存量土地和基础设施建设用地的增加不相适应。其中，经济适用房用地明显没有增加多少。城市人口从2009年的6.2亿增加到2016年的7.9亿。供应的整体短缺，尤其是住房供应，是房价上涨的市场原因。一方面，廉租房供应不足，另一方面，商品房价格飞涨。这一矛盾似乎实际上是一个结构性问题，暴露了行政干预下的房地产市场畸形。至于许多所谓的专家声称房子是空的家(剩余)是不真实的。因为在市场上交易的房子都有业主，不管业主是否居住，他们的经济价值已经实现。对于已经建成但尚未出售的商品房，风险由开发商承担，不能简单地定性为空或过剩。空对购买和剩余的判断带有深刻的计划经济思想色彩。

然而，就房地产而言，事情并不像房价的涨跌那么简单。

房地产具有住房和投资的双重属性。由于住房产权的刚性，住房已经成为人们财富的重要载体，可以居住和传承。正是因为它的财富特性，它才具有投资的属性，而投资的属性是建立在住房的属性之上的。投资属性也增强了房屋的财富特征。因此，房地产投机也有其合理的市场功能。在中国，财富的载体是单调的，股票市场、房地产市场和贵金属本身无法承受发行的巨额资金。然而，失控的高房价使其成为社会财富积累的主要渠道，这是一条非常危险的道路，并将在一定程度上导致经济危机。

毕竟，房子的基本效用是由其大小、位置和设计功能决定的。你拥有一个100平方米的房子，它实际上有100平方米的生活设施。无论你支付100万元还是1000万元，效用不变，但财富的概念已经改变。如果价格是市场的产物，同样效用的财富波动所带来的风险应该由买方承担。但是，如果价格上涨的利润是由管理机构和房地产开发商获得的，波动带来的风险应该由受益者承担。只有获取利润而不承担风险只会发生在非市场环境中。

当房地产开发商把每一块砖都变成财富时，事情就变得复杂了。虽然房地产的财富效应与住宅效用有关，但更多的是家庭分享和家庭继承的财富含义。房屋只是人类赖以生存的物质基础环境，还有更多的配套财富，如公共设施、社会保障、其他日常生活必需品的生产能力等。当住房支出成为居民生活支出的主要项目时，住房不仅是财富，也是生活质量的重要标志。房价的波动将成为大多数中低收入人群生活中的一个悬而未决的障碍。如果全民都被住房困住，那么全民的实际生活质量将会下降，而泡沫化的房价将会导致泡沫化的财富，这实际上会使大量的房奴变得贫穷，这是客观存在的吗？？贫富之间可逆的差距最终会导致社会动荡。另一方面，如果房价大幅下跌，将粉碎国家财富泡沫，成千上万的家庭将面临理论上或心理上的破产，他们的愤怒是可以想象的。行政干预被阻止，但它不能回到市场，让各种风险累积，等待爆发。这就是所谓的房地产危机。

中国房地产泡沫对财富社会有着深远的影响。据报道，早在2015年，房地产市场价值已达到270万亿元，这是4至6倍以上的年度国内生产总值。是全球平均水平的两倍多。数据显示，2015年中国家庭平均价格收入比为9.15，超过了国际公认的4-6的合理范围。2015年，中国家庭总财富达到22.8万亿美元，居世界第二位。据研究，截至2013年底，中国城市居住面积为207.4亿平方米至240.24亿平方米，农村居住面积为233.67亿平方米，总计474亿平方米。按照全国平均房价计算，仅城市住宅面积就远远超过15万亿美元。占家庭总财富的大部分，想象一下，一旦房价泡沫破裂，将对社会产生多大的冲击和破坏力！

在货币过度的环境下，房地产在吸纳货币方面发挥着重要作用，但吸纳货币不是货币的回报，也不能减少社会流动货币的总量。在这个残酷的价格上涨过程中，将房地产转化为财富载体的真正经济意义在于消化通货膨胀的压力，剥夺公众的货币收入。多余的钱被房子转化为税收、费用、开发商利润、承包商利益、建筑材料制造商利润、建筑材料供应商利润和少数农民工的血汗钱。在cpi统计样本中，房价没有完全包含在内，所以无论货币过度发行和房价大幅上涨，cpi指数仍不超过3%。事实上，房价上涨本身就是通货膨胀的一种表现，但在经济统计和经济学家眼中，这意味着睁一只眼闭一只眼。统计局解释说，cpi是一个消费价格指数，它只考虑建筑材料价格和租金价格的变化。既然房子是用来居住的，不是用来投机的，为什么指数会承认它是用来投机的呢？事实上，用投资和住房的双重属性来对待房地产并不难，也就是说，它不愿意承认通货膨胀的程度。

根据“中国债务转折点研究”模型的测算结果，房地产行业的总债务早在2013年就达到了债务转折点，其债务边际效应呈现下降趋势。债务比率超过拐点29个点，其杠杆对经济增长贡献甚微。因此，房地产行业应该是去杠杆化的关键行业。

那么，为什么房地产价格一路飙升？应该承认，地方政府发挥了关键作用。1994年，利润和税收的分配逐步加强了中央政府，大部分税收收入转移到中央财政，大大增强了中央政府的宏观调控能力。然而，一切组织地方经济发展、地方民生、维护稳定的事务都留给了地方政府，形成了中央政府与地方政府在行政权力和财政权力上的不平衡。财政资源的缺乏使得地方财政大多沦为粮食财政。为了寻求发展，我们只能关注土地和矿产等固有资源。就这样，土地财政在各个地方产生了。在某种程度上，这种情况客观上促成了房地产业的繁荣，但也埋下了今天的隐患。此后，中国的房地产价格持续上涨，经过几轮中央政府的行政限购，价格像野马一样失控。

行政限购的控制措施不仅用错了地方，而且危害无穷。首先是懒惰政治的形成。法令简单而粗糙。第二，它限制了居民的自由消费，与法律规定的一些公民基本权利相冲突。第三，一些疯狂和荒谬的行为，如囤积居奇、假离婚、假结婚和各种寻租行为，动摇了基本的社会价值观。第四，它打击了普通中产阶级，阻碍了社会人才和劳动力的合理流动。尤其是大中城市的房价壁垒，导致城市居民的劣币驱逐良币。等等。

当前，要从供给上平衡需求，逐步实现供需平衡，实现价格调整的目标。一是放开房地产市场，逐步取消行政限制措施，增加住宅用地供应，特别是开发经济适用房用地。政府增加了经济适用房和廉租房的补贴开发和直接开发，以提高供应能力。在这个前提下，投资性房地产交易应该放开，以促进房屋流通。第二，实行照顾公众的累进房地产税，并在不同地区形成房地产价格阶梯。第三，增加房地产业的杠杆。用市场法代替行政法将房地产利润减少0/房。第四，各级政府应该退出房地产市场。集中力量控制土地资源配置，改革税制。第五，重新界定中央与地方的财权划分，进行新一轮的利税分流改革。

房地产危机不是一场将在近期出现的危机。然而，如果我们对它的危害和带来系统性风险的可能性了解不够，我们将在不久的将来喝下这种有毒的苦酒，付出巨大的社会、经济、政治和人文代价。

芒格斯报告

猫鼬报告是由道教风险研究所、中国行为法学会金融法律行为研究会和深圳大学风险研究中心联合发布的一系列宏观经济研究成果报告。

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