齐俊杰：看海南房价泡沫是如何破灭的！

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众所周知，国内生产总值仍保持9%以上的增长率，大量资金流入房地产。2009年，中国的平均房价上涨了23%，上海达到了56.7%，大大超过了人均可支配收入。然而，m2采用无锚印刷，一度接近30%。那些年，人民币在国内迅速贬值。要么房地产市场飙升，要么价格飙升。这主要是因为那些年印了太多的钞票。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

早在1991年，自南巡讲话以来，国内市场经济方兴未艾，香港商人开始干预中国南方。这些港商基本上是炒楼高手，所以他们把香港的经验照搬到中国。当时国内的土地相当便宜，但是随着对外开放和合资公司的建立，国家除了土地之外得不到任何资源，所以在南部蛇口工业区，它逐渐形成。毕竟，在开发之前盖房子是可以理解的。

这时，我不得不提到一个地方，海南！1988年，海南脱离广东，建立了自己的省。昔日的烟云之地因其沿海优势突然变成了经济特区，海口的优势爆发了。接着在1991年，许多南方商人拿钱杀了海南，出现了大量的房地产公司。赚钱去海南，赚钱炒楼，这仍然是香港人的做法。这一次，它完全在海南使用。仅一年后，1992年，海南省房地产投资达到87亿元，占固定资产的一半。海口的经济增长已经达到83%！是的，你没听错，就是国内生产总值达到83%，都是因为盖房子。该省40%的财政收入来自房地产。说到房地产与政府的关系，海南和房地产是最好的好朋友。1991年，当每个人的月工资只有几百块的时候，海南的房价从1400块涨到了1400块。一年3000英镑后，直接涨到了5000英镑。有人统计，1993年上半年达到每平方米7500元，疯狂的程度几乎和现在一样。每平方米的房价是平均收入的10倍以上。与此同时，海南政府也乐于保持一致，因为土地价格也上涨了10倍。但当时，海南岛人口不到200万，有2万家房地产公司，近100人拥有一家房地产公司。

当时，银行没有发挥好作用。他们利用经济特区的东风大胆贷款。只要你敢拿着土地随便画两张图纸，你就可以用这些图纸去银行贷款，所以很多人基本上都是空手套和白狼。现在万通的六位先生，冯仑的潘石屹，他们都在忙着海南的房地产投机。只是潘石屹是个鬼。当他办理手续时，他偷看了数据。人们发现海南的人均居住面积远远超过北京，所以感觉很危险，从而避免了跳楼的悲剧。

1993年6月，人人都认为是真爱政府出台了16项法律，严格控制信贷，提高利率，并在一定期限内收回非法资金。这16篇文章对房地产投机者来说是致命的。大大增加了房地产投机的成本，使你的项目不可持续。当时，没有人接管市场，一些人借高利贷，以便迅速盖楼。结果，资本缺口越来越大，负债也越来越多。但结果是建筑完工了，这和未完工的建筑没什么不同，没有人买它。据悉，当时海南95%的房地产企业倒闭，600多栋烂尾楼，占地1600多万平方米，四大银行亏损超过300亿元。请注意，这是那个时代的人民币，当时一万元的家庭几乎和现在最富有的人一样。因此，损失并不悲惨。就连海南多年来也有三大景观的美誉，即天涯海角和未完成的建筑。比未完工的建筑更可怕的是到处都是鸡毛！开发了1000多万套住房，10年后仅售出300万套。当时，海南发展银行甚至在一年后遭遇挤兑，随后被央行关闭。因此，海南的经验告诉我们，房子不同于其他商品。当普通人(603883，股市)抢盐时，你增加了供应量，价格很快就会稳定下来，但投机相当麻烦。因为你增加供应量后，虽然价格下降了，但给你造成的损失更大，价格也太痛苦了。换句话说，用增加库存的想法来降低房价，用增加房价的想法来库存，这两种做法都不是很好。很容易陷入无休止的循环。也就是说，当库存完成时，房价将会下降，当房价下降时，它将会被储存起来，并且没有完成。

海南房地产市场泡沫的破裂暂时抑制了所有人对房地产投机的热情，使整个宏观经济回到了正确的轨道。我们继续改革，但好时光并没有持续多久。1998年，面对亚洲金融风暴的冲击，经济严重衰退。加上我们积极改革国有企业，出现了一波下岗工人。为了扩大内需，刺激经济，我们开始了一场轰轰烈烈的房改。激活全国房地产市场，用住房拉动内需，刺激经济增长。

随后，一系列的银行信贷改革、公积金制度和土地配套组合拳、1998年房改、1999年房贷、2001年税费改革、2002年土地招标、拍卖和悬挂制度等一系列政策相继出台，最终将地方政府推向了卖地不还的道路。2002年，中央银行下调贷款利率，公积金贷款利率下调至4.05%，商业贷款利率从5.58%下调至5.04%，房地产以最大的信贷政策起飞。因此，我们可以看到，自2003年以来，房地产市场终于迎来了春天。这种增长是无法控制的。当时，刘浏写了一部小说《蜗居》，后来被拍成电视剧，传遍了全国。不幸的是，它不会被广播一次。主要写2003年至2006年房价上涨对普通百姓生活的影响。到目前为止，它的许多行都是经典的。在那些日子里，每个人都不明白为什么要买房子，普通人也不能接受欠银行的债务去买套房。如果你听说隔壁的老王贷款几十万，买了房子，他会投以轻蔑的目光，总是问他是否愚蠢！你将来会怎样生活？

然而，在国家层面，释放房地产的目的已经实现，房地产确实刺激了消费，每年对国内生产总值的贡献为1.5个百分点。当时，房地产投资的增长率已经超过30%，房价每年上涨17%。

既然他是一个好东西，当然，我希望他能保持流畅。因此，从2002年到2004年，我们在假装控制房地产红利的同时，也释放了它。当时的政策基本上有三点:不供应高端土地，提高首付比例，提高利率。结果如何呢？每个人都没怎么发展，但是房价没有降下来，但是涨得更快。2004年房价上涨了18%，远远超过了居民收入的增长。

如果我不能控制价格，我该怎么办？然后继续调控。基本上，这些措施仍然被用来控制土地供应，提高首付比例，同时提高利率。2005年提出了90/70政策，即90平方米的住房必须达到总面积的70%，营业税也提高了。如果你买房子不到5年，当你卖掉它的时候，你将支付全部的营业税。听听这些政策，它们有效吗？信不信由你，房子真的倒塌了。2007年，随着股市暴跌，债券市场暴跌。房地产市场也下跌了。然而，众所周知，全球次贷危机发生在这一时期，所以你可以说它是由政策造成的，似乎也可以说它是由金融危机造成的。无论如何，我不知道我是否愚蠢。当时，人们清楚地记得，深圳已经放弃了它的房子，切断了它的供应。这所房子已经变成了负资产。你的意思是，买的房子的价格在短时间内降到了30%以下，而且现在要归还银行的钱比房子的价值还多？因此，许多人选择了非常不情愿地放弃他们所爱的东西。拿着房子。当时，许多开发商在打折出售，但许多老业主来捍卫自己的权利，阻止开发商降价，甚至不惜任何代价捣毁售楼处。一无所获。

本来，房地产的故事说，这应该结束了，但面对百年一遇的金融危机，当我们看到被踢下来的房地产，我们突然感到遗憾。面对美国经济低迷，中国出口下降和国际资本急剧撤离。我们还考虑了房地产的刺激效应。因此，4万亿元的政策，这将是喷在未来最果断地推出。宏观经济首次采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。其核心点是完全放开银行的信贷限制，而之前的评估是坏账。现在评估贷款金额，你不要介意3721，只是让出贷款很快，然后建造房屋，经济适用房，住房项目和廉租房，所有这些都将被建造。2009年，保障性住房投资从计划的2800亿元增加到4000亿元。被推倒在地的房地产很快被抬高，并被邀请回到国家支柱产业的宝座上。配套政策是先降低首付比例，然后再降低税费。所有刚刚决定征收的营业税都是不需要的。

因此，众所周知，国内生产总值仍保持9%以上的增长，大量资金流入房地产。2009年，中国的平均房价上涨了23%，上海的平均房价上涨了56.7%，大大超过了人均可支配收入。然而，m2采用无锚印刷，一度接近30%。那些年，人民币在国内迅速贬值。要么房地产市场飙升，要么价格飙升。这主要是因为那些年印了太多的钞票。

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