易宪容：北京的房价真的下跌了吗？

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这两天，有媒体报道说“房企四面楚歌，有些房价又回到了两年前的水平”，引用的都是北京的例子。也就是说，虽然这份报告的标题并没有表明目前房价下跌的是北京，但报告的内容却是指北京，这意味着北京的房价已经下跌。。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

这两天，有媒体报道说“房企四面楚歌，有些房价又回到了两年前的水平”，引用的都是北京的例子。也就是说，虽然这份报告的标题并没有表明目前房价下跌的是北京，但报告的内容却是指北京，这意味着北京的房价已经下跌。

例如，该报告称，根据统计数据，自3月26日规定以来，北京网上签约的商业项目数量仅为3589个，比上年的67013套下降了90%以上。与交易冻结相反，去年北京的商业供应单位数量超过2万个，同比增长32%。随着供应量的增加和销售量的减少，商业项目的库存激增了近30%，达到45，878套，是四年来的最高值。也就是说，北京的商业项目销售额急剧下降，市场销售被冻结。如果这个市场的销售出现如此严重的冻结，市场交易价格肯定会下跌。例如，房山是商业项目集中在北京的地区。目前，万科中心城、绿地诺亚方舟等项目的商业产品正在销售，区域库存压力极高。一些商业项目现在的价格是每平方米30000元，比以前的房屋销售价格低不到30%。

对于这些商业项目来说，那些进入市场的人最初是为了购买后的利润，这是一个纯粹的投资投机市场，很少有人购买自住。因此，2017年调控政策的出台不仅严格限制了银行信贷购买，即完全限制投资者使用银行融资杠杆，也限制了其住房功能的改变，只能用于商业目的。在这种情况下，市场价格上涨的预期突然逆转，投资者肯定会逃跑，房屋销售立即下降，甚至下降到冰点是正常的。这是住房投资市场的真实写照。然而，对于已经进入的投资者和正在建设商业项目的房地产开发商来说，他们将是不愿意的。煮熟的鸭子是怎么飞的？他们本来可以通过出售这些项目赚很多钱。

他们看到了北京商业项目销售的冰点，按照市场规则，他们以低价出售，然后逃到了顶层。因为，按照市场逻辑，在这种情况下，房价只能越跌越多，而投资者唯一的办法就是把损失降到最低或者止损。然而，这些投资者和房地产开发商根本不这么认为。他们仍在等待北京这些商业项目的最终政策放松。也就是说，北京商业项目说降价出售，但实际上并没有降价，市场是无价的。也就是说，这些商业项目不被认为是住宅，而是一个利基投资投机市场，在这个市场的销售被冻结，但价格并没有真正下降，否则情况并非如此。

现在回到北京的房地产市场，房价真的下跌了吗？据媒体报道，门头沟的房价终于有所松动。门头沟一年多来一直像冰一样。例如，以前每平方米超过6万元。不久前，这些项目的价格已经下降到每平方米5万元，每平方米下降超过1万元。另一个项目也下降了1万元。这两个项目降价的主要原因是征地成本开始时很低，成本很早就收回了。其他项目不敢降价的原因是前两年拍摄的王迪项目。底价几乎是每平方米30，000元，这意味着亏损甚至赔钱。

这次降价是什么？首先，每一个住房项目都是独一无二的，各不相同的。不同的产品，如何显示销售价格就是以较低的价格销售。第二，假设几栋楼的所有产品都是同质和标准化的，但报告的价格不是成交价格，而是开发商在没有考虑买方的情况下所报的销售价格和交易完成价格，所以这个价格也作为后一个项目的基准价，这意味着后一个项目的价格已经下降。然而，不管住房项目的异质性或它们尚未出售的事实，这并不意味着这些财产以低价出售。还有，据说房地产开发商之所以敢于低价出售，是因为购买土地时价格低廉，所以这些房地产开发商敢于低价出售。这份报告也颠倒了当前房地产市场的房价逻辑。因为，如果中国的住房市场是按成本定价的，那么中国的房价目前会涨得这么高吗？为什么房地产开发商从来不亏本做生意？

事实上，根据国家统计局发布的数据，北京3月份新房价格较2015年上涨34.9%，同比下降0.6%，环比上涨0.1%。这是因为，年初的时候，北京市领导早就说过，要确保2017年北京房价的稳定，即房价不会逐月上涨，而是会有所回落。在领导的要求下，北京的房价从2017年起肯定会遵循这个指示。事实上，公布的数据甚至比领导人所说的还要好。

同时，从北京二手房价格来看，3月份发布的数据较2015年增长46.1%，同比下降6.8%，环比下降0.2%。也就是说，尽管北京二手房价格同比逐月下降，甚至同比下降近7%，而自2015年以来的增幅超过了46%，但与这样的房价跌幅相比，简直是小巫见大巫，北京回归2015年前的水平也只是时间问题。也就是说，在北京的住房市场，房价如此之高，投资投机是主导因素，如果房价上涨的预期不变，就不可能真正调整北京的房价。因此，目前北京房价是什么时候开始松动或调整的？还没有太多迹象。如果北京在过去两天也像青岛一样出台政策，即在购房并取得房产证后五年内不出售，那么北京房价下跌的趋势可能开始松动。购房后，房子5年内不能交易，许多投资投机者会恐慌，这将改变整个房地产市场的价格上涨预期。这是关键。

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