张平：港币保卫战正酣 香港楼市能否承受重压？

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香港的房价投机氛围浓厚，目前已经处于高位。投机成本将来会越来越高。此外，香港是一个自由市场，资本可以自由进出香港。香港的房地产更容易受到国际环境的影响，受到直接影响。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

香港的房价投机氛围浓厚，目前已经处于高位。投机成本将来会越来越高。此外，香港是一个自由市场，资本可以自由进出香港。香港的房地产更容易受到国际环境的影响，受到直接影响。 最近，港元兑美元汇率创下33年来的新低，引发了香港金融管理局的持续买入，捍卫港元的战斗正在进行。

4月18日，香港金融管理局两次入市，买入约51.02亿港元以维护汇率稳定。这是HKMA自4月12日以来第10次捍卫港元汇率和香港的联系汇率制度。

对此，香港特区政府财政司司长陈茂波呼吁外界不要过于担心港元外流。他强调，特区政府已做好准备，有足够的财政资源应付资金外流，并已为香港的银行及金融体系采取预防措施。

事实上，除了美元指数的长期疲软，套利交易也是“罪魁祸首”。也就是说，投资者借入低息货币(港元)来购买高息货币(美元)以获取利润。

也就是说，套利空发生在香港银行同业拆放利率(hibor)和美国借贷成本伦敦银行同业拆放利率(libor)之间的差额上。

以一个月期美元伦敦银行同业拆放利率(libor)和香港银行同业拆息(hibor)为例，目前它们之间的息差仍超过100个基点。鉴于最近美联储不断加息，香港与美国的利率差距并无收窄的迹象，这可能是港元汇率长期未能回升的主要原因。

长期以来，美国的利率是否已经恢复正常，一直是决定香港资金流向的隐忧。

由于港元与美元挂钩，美元下跌，港元也下跌，甚至香港的货币紧缩也不得不跟随美国。这导致当美联储开始收紧货币政策时，香港经济只需要一个宽松的货币环境，然后香港就必须收紧货币政策，否则，货币贬值和资本外流将导致资产泡沫破裂。

为了应付港元持续下跌，出售外汇储备是一个好方法。然而，香港的4400亿美元外汇储备将不得不应对未来更大的金融动荡，因此，在外汇储备不足的情况下，不能胡乱动用。

随着美联储加息和收缩的加速，香港许多地方商业银行已开始采取行动。香港许多主要商业银行，包括汇丰银行和中银香港，在不久的将来相继开始暂停固定利率抵押贷款产品。市场人士普遍认为，这是银行未来提高按揭利率的一个铺垫，而香港加息也迫在眉睫。

如果香港提高按揭利率，谁将是最不利的？香港的房地产行业首当其冲。

根据米德兰地产发布的香港房价趋势图，今年3月，以实用面积计算的平均房价为12，809港元，继续创下新高。

与此同时，今年香港的二手住宅登记数字已超过1万宗，达10，245宗，接近去年第一季的10，261宗；涉及金额达到799亿港元，比去年第一季度的681.2亿元人民币高出约17.3%，为过去7年同期的最高水平。

更直观地说，香港房地产调控的“热招”一直无效。如今，香港普通房利美和房地美的价格几乎总是卖到数千万港元。

目前，香港私人部门信贷占国内生产总值的比例一直高于45%的长期趋势水平，为全球最高，这是典型的泡沫迹象。

一方面，港元大幅贬值，要求香港特区政府维护稳定。然而，为了稳定汇率，我们必须去杠杆化并收紧货币。

另一方面，香港房地产市场出现了高烧，反复监管以失败告终。

目前，香港特别行政区政府正在考虑向on/きだよきだよだよ/housing征税，这可能会刺激积累了大量住房的企业或个人腾出新房或二手房。

事实上，对香港金融管理局来说，捍卫港元是一把“双刃剑”，因为收紧政策会迫使银行同业拆息上升，并消除额外的流动性，但也可能暴露出大量潜在风险，威胁到香港的高层房地产市场，尤其是价格虚高的豪华住宅项目。

压垮香港房地产的最后一根稻草是，香港将缩减其对美联储的金融杠杆，并频繁加息。

20世纪90年代初，日元还与美元挂钩。尽管日本曾经分享过美国经济繁荣的好处，但它跟随美联储提高了利率，日本的高房价泡沫破裂了。迄今为止，经济尚未完全复苏。

对香港来说，无论是保护汇率还是房价。如果我们要保护汇率，我们必须与美国一起收紧货币，提高利率，但届时香港的楼市泡沫便会破裂。

如果我们想保护房价，就应该继续释放流动性，保持低利率，让汇率贬值，但大量热钱也应该把港元资产卖出香港。

因此，我们应该警惕香港房地产市场的波动。投资者在投资香港房地产市场时应更加谨慎。这是因为香港炒楼风气浓厚，楼价已经高企，将来炒楼的成本会越来越高。此外，香港是一个自由市场，资金在香港自由进出，所以香港的房地产更容易受到国际环境的影响，受到直接影响。

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