从人口潜力看房价潜力 这几个城市正在悄然崛起！

本篇文章3506字，读完约9分钟

最近，2017年各省市的常住人口数据陆续发布，出现了一个新的景象——北京和上海的常住人口减少了！此外，在头五年，中国人口流入最多的天津市的常住人口下降幅度更大。那么，这些逃离大城市的人去了哪里？中国的城市人口未来将如何发展？哪些城市正在成为新的人口增长点？

最近，2017年各省市的常住人口数据陆续发布，出现了一个新的景象——北京和上海的常住人口减少了！此外，在头五年，中国人口流入最多的天津市的常住人口下降幅度更大。那么，这些逃离大城市的人去了哪里？中国的城市人口未来将如何发展？哪些城市正在成为新的人口增长点？

在讨论这些问题之前，我们可以先看看在2016年之前的过去十年里人口是如何流动的。

2000-2010年中国地级市居民人口增长率比较

从2000年到2010年，人口流动比较分散，在东北、华北、华东、华南、西北和西南都有一些地区人口增长较快(超过全国平均水平)。

2011-2016年中国地级市常住人口增长率比较

数据来源:省级统计年鉴、城市统计公报

从2011年到2016年，人口流动变得集中。可以看出，北方几乎所有地级市的常住人口增长率，确切地说，东北三省都低于全国的增长率，人口重心越来越向南方移动。

2016年中国人口密度等值线图

数据来源:省级统计年鉴、城市统计公报

在2016年之前的移民之后，人口分布的特征是什么？从2016年中国人口密度等值线来看，京津冀、长三角和珠三角人口密度最高，此外，中原人口也相对密集，重庆和成都有两个高密度人口点，说明人口在这些地区聚集。

这是过去人口迁移形成的人口分布模式。从下图可以看出，以2017年为转折点，中国人口迁移的方向发生了新的实质性变化，未来的人口分布格局也可能发生变化。

2011-2017年部分重点城市常住人口年增长示意图

数据来源:省级统计年鉴、城市统计公报

从2011年到2016年，曾经是人口流入最多的北京、上海和天津的流入人口逐年减少，2017年转为负增长。更多的流动人口分布在广州和深圳，以及重庆、成都、长沙、武汉等南方和中西部地区的核心城市。可以说，人口流动的大趋势在2017年迎来了一个转折点。

人口流动正在转向，

与作为新的重要据点的邦北和商城有着广泛而深刻的联系，

核心二线人口正在聚集

2017年人口流动的这一新趋势将继续下去，并在未来得到进一步加强。沿着这个趋势往回看，我们认为人们无法逃离这种城市。

第一类:广州和深圳——“我们是一线城市，但我们非常脚踏实地。”

尽管广州和深圳是一线城市，与北京和上海的能源水平相当，但它们对农民工的态度却完全不同。也是因为北京和上海的人口增长过快，常住人口已经超过2000万，接近城市的红线。广州和深圳不同。虽然这两个城市的人口在过去的三年里有了强劲的增长，但未来仍会有足够的增长。

广州市城市总体规划(2017-2035年)表明，2035年广州市常住人口将控制在2000万左右，而2017年广州市常住人口将达到1450万，因此到2035年似乎将增加550万，平均每年增加30万人左右。

广州常住人口增长空房

根据深圳市“十三五”规划，到2020年，深圳市常住人口将达到1480万人，到2017年将达到1253万人。可以看出，未来三年深圳的常住人口将增加227万人，平均每年增加75万人左右。

深圳空房常住人口的增长

此外，深圳市“十三五”规划还提出，2020年登记注册人口为550万人，2017年为404.8万人，未来三年将有近50万人在深圳定居，深圳的定居政策将保持相对宽松，这将进一步吸引人口流入。

第二类:成都、武汉、Xi、长沙——“我们非常重视吸引人才。”

我们对最近引进和保留人才政策的城市进行了梳理，发现成都、武汉、Xi和长沙在吸引人才方面做得最大。

成都决心让“融券”成为时代的时尚。为此，成都市出台了10多项扶持政策，为成都市拔尖人才、专家、大学生、科技人才和企业提供了数量大、方式多、覆盖面广的资助、补贴和贷款。此外，它还加强了对人才的生活和医疗需求的保护，一路给他们开了绿灯。

武汉市制定了五年留住100万大学生的目标，并采取了一系列措施来实现这一目标，进一步放宽安置条件，为人才提供保障，包括增加人才公寓建设，建立“人才住房券”制度，以满足人才的基本生活和住房需求。此外，还为人口发展提供全方位支持，如:创建大学生主题社区、开展创业教育培训、加大创业融资支持、优化创业就业环境等。

Xi安决心达到“在全国强大，在全世界有影响，能够形成强大的吸引力，聚集国内外各种人才”的效果。为此，空.提出了23项新的人才政策预计五年内将投资38亿元，吸引约100万人才。从具体政策来看，提高行政效率是Xi吸引人才的亮点。例如，近年来，

未来五年，长沙还将多渠道吸引高科技人才，计划引进和培养10名国际顶尖人才、50名国家级行业领军人物和200名省级行业领军人物；引进和培养2000名急需的高层次人才；吸引和储备100万青年人才长期就业创业，培养和引进15万技能人才和3万高技能人才；支持各用人单位多渠道引进2000名海外专家和2万名归国留学生。“零门槛”，各种奖励和补贴、住房补贴、生活补贴、财政补助、无偿援助等。，吸引人才的态度可以说是充满了诚意。

第三类:唯一的省会城市——“坐拥劳动大省，享受人口红利”

通过对比反映各省市发展基础、成熟程度和活跃程度的指标——常住人口、城市化率和去年人口增长，我们得到了这样一个显示各省市发展潜力的泡沫图:

2017年省市发展潜力图

注:气泡大小表示近年来人口的增长。泡沫越大，增长越大。空心脏泡沫表明人口减少。数据来源:省级统计年鉴、城市统计公报

红色泡泡所指的河南、四川、河北、湖南、安徽五省属于人口规模大的省份，居全国首位，但城市化率不高(低于全国平均城市化率水平)。这些省份的人口优势将在未来进一步显现，这五个省份的省会城市也是我们相信未来会有大量人口流动的城市。

你为什么这么说？

一是人们对“就近就业、就近居住”的需求越来越强烈，返乡就业、买房的趋势逐渐明显。这时，这样一个劳动力大省的优势就凸显出来了；

另一方面，由于城市化率不高，仍将会有大量的/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////。

第四类:人口超过省会但仍在秘密增长的普通地级市——“闷声聚集人气”

这些城市是阜阳、安徽、泉州、福建和山东临沂。

近年来常住人口超过省会城市且人口增幅较大的城市

注:左侧数据为2017年常住人口数，括号内数据为2011-2016年五年间的人口增量。资料来源:省级统计年鉴、城市统计公报

它们虽然不是省会，但人口规模超过省会，人口增长甚至有赶超省会的势头，在全省占有重要地位，其中泉州不仅是全省人口规模最大，而且gdp也是全省最高的。这些城市的人口竞争力不容忽视。

作为一个行业基准，去年出售皇冠的碧桂园似乎已经发现了这类城市的潜力，并于2017年在阜阳规划了土地储备，在所有规划城市中排名第二，仅次于郑州。

第五类:围绕核心城市的三个四线城市——“大腿不是每个人都可以握住的。”

这些城市依附于核心城市的外围，其固有的区位优势就是核心竞争力。

以北京和上海这两个核心城市为例，房价高、难以落户、限购严格、门槛越来越高，这为周边三四线城市的房地产市场发展创造了条件，因为这些城市相比之下并不太友好，尤其是在城市群协调性日益增强的情况下。 北京和上海以及周围的三个四线城市之间的壁垒正在减少，所以在北京和上海工作并住在周围地区越来越普遍。

中指的大数据显示，北京及其周边地区存在以下人员流动轨迹:

数据来源:指城市地图

图中显示的信息是，在北京工作、居住在天津和河北的人口较多，特别是在离北京较近的区县，居住的人口较多，如廊坊三河市、主要城区(杨光和安次)、香河、保定涿州和天津武清等，都可以在一个小时左右直接到达北京市中心。

我们认为，上述五类城市将是本轮人口流入城市，也是房地产市场发展的机遇城市。

通过以上分析，我们可以清楚地发现，各类城市对人口的态度都发生了变化。北京和上海的人口仍然面临救济。与此同时，越来越多的其他城市以新奇的方式引入人才引进政策，想方设法吸引和留住人才。毕竟，人口的增长，尤其是人才的增长，是一切发展的基础。在中国人口不会大规模自然增长的趋势下，未来城市间的人口之争将日益激烈，城市格局也将面临重塑。