盘和林:银行频调首套房贷款利率＂无房户＂仍需低利率

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谈到房价，许多人可能会心碎。在房地产行业，中国经济的快速发展与发达国家非常相似。作为支柱产业，高杠杆和高回报吸引着一波又一波的投机者进入市场。我们没有忘记日本房地产泡沫带来的几十年的经济萧条，也没有忘记美国房地产泡沫带来的全球经济危机！

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

谈到房价，许多人可能会心碎。在房地产行业，中国经济的快速发展与发达国家非常相似。作为支柱产业，高杠杆和高回报吸引着一波又一波的投机者进入市场。我们没有忘记日本房地产泡沫带来的几十年的经济萧条，也没有忘记美国房地产泡沫带来的全球经济危机！

房价波动不仅关系到金融市场或经济发展，也关系到民生，因此各种限购、限贷、限产政策相继出台。5月8日，工、农、中、建四大国有银行本周上调了北京首笔住房贷款的利率，最低利率从基准利率的1.05倍上调至1.1倍。

根据荣360的监测数据，2018年3月我国首套住房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，比2月份提高了0.92%，比去年3月份首套住房贷款平均利率4.46%提高了23.54%。一些二线城市的利率明显高于一线城市，如郑州为5.92%，广州和深圳分别为5.37%和5.44%。

加息也将失败。第一轮利率上调只是因为银行希望进行三至五次以上的融资

仅在一个月内，利率的快速上升也让人们看到了政府控制房价的决心。毕竟，房子很贵，抵押贷款被广泛使用。此外，它们的价格具有明显的顺周期性，也就是说，如果它们想上涨，它们将会继续上涨。在这种情况下，银行体系的风险负担将不可避免地增加。其次，虽然房地产对经济增长有一定的拉动作用，但房价的上涨对制造业等实体经济有挤出效应。最重要的一点是，房地产是人们日常生活的基础，关系到民生。价格的剧烈波动将严重影响普通居民的生活。

房价像野马一样上涨，这与土地供应、人口结构、教育和医疗资源分布、货币政策和财税政策等诸多因素有关。这样，在制定调控政策时，我们只能从土地供应、货币和财政政策入手。作为普通人(603，883，医生)，我们可能只会看到房价无止境的上涨，表达我们对房价控制的不满。

但事实上，它不是。实证结果表明，每一轮房价调控政策都发挥了应有的作用。只有一点需要注意。调控政策一旦取消，显然会刺激房价的上涨，也就是说，政策确实发挥了一段时间的作用，但由于种种原因，政策的实施无法持续。当房价半途而废时，它将比调控前更高，给人一种政策无能的错觉。就像你永远不能把葫芦放在水下一样。当你放开的时候，葫芦会比以前弹得更高。

利率等金融政策被认为是市场化调控房价的手段之一，但在中国也有一定程度的失败，因为未来的预期收益率远高于利率的上升。事实上，第一套房的利率上调实际上在内容上并不好。我们可以简单地计算，它已经从1.05倍提高到1.1倍。以北京住宅为例，海淀区一套100套住房的平均价格约为1000万英镑。如果贷款是1000万，增加5%就意味着增加50万。然而，一个人即使拿走1000万美元，也会关心这50万美元的增长。更重要的是，这50万元不是一次性付款，它将被房价上涨的预期所抵消。

我甚至认为这一轮的第一轮加息，更像是银行想收35斗以上，而不是房地产监管。实事求是地说，这是市场资本成本不可避免的增加，但我们不需要参与房地产监管，是吗？

利率应该反映房地产投机者和购房者之间的差异，“无房户”必须坚持低利率

应该注意的是，利率管制并不像我们计算的那么简单。如前所述，调控政策的效果在于其长期性，也就是说，政府持续严格的利率调控和资格审查可以有效地抑制房价，但公共导向的调控政策不仅控制了房价王和地价王，还控制了普通居民。它坚称房子是用来居住的，不是用来投机的。其政策取向在于差别待遇。对于那些拥有多个套房的人和房地产投机者，政府应该更加严格和持久。

这样，利率的变化就不再是现实和基准的区别，而是房地产投机者和购房者的区别。5%可能不会成为障碍，但在某些地方，第一套房上涨20%可能并不那么简单。

笔者认为，在用利率调控房价时，应考虑实际情况。首先，由于现有的人口结构，中国购房的主要力量仍然集中在中年，这些人既有换房子的需要，也有给孩子准备房子的需要。如何区分“房地产投机者”和“房屋所有者”是利率调控房价必须面对的现实，这关系到加息的合法性。其次，当前利率市场化下的利率浮动管理不应局限于现状，也不能大跃进，稳中求进。当然，在前进的同时，它也应该有效地防止银行过分追求“自身利益”。

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