盘和林:天价房租首批出租率超80% 长租房或成选项

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日前，万科正式推出其高价出租房项目——“翡翠学院”。与许多人之前的失望相反，数据显示市场对这个项目给出了相当积极的信号。前两栋楼共有48套已经全部租出去，还有一套已经推出，共有72套套房。截至5月13日，首次测试后的综合入住率最终达到80%以上。

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

上个月中旬，万科宣布了自供项目的预租计划，其中90平方米精装修小三居室的月租金预计将达到15000-18000元，租户需一次性支付至少180万元，为期10年；另一套180平米的别墅重叠产品的租金为3-4万元/月。如此高的租金引起了激烈的讨论，这个项目已经被许多人“恶言相向”。

日前，万科正式推出其高价出租房项目——“翡翠学院”。与许多人之前的失望相反，数据显示市场对这个项目给出了相当积极的信号。前两栋楼共有48套已经全部租出去，还有一套已经推出，共有72套套房。截至5月13日，首次测试的综合占用率最终达到80%以上。

虽然有业内人士表示租金太高，需要一次性付款，这实际上远远超出了大多数租户的负担能力，而有能力付款的人一般都选择直接买房，但综合入住率高达80%，仍然显示相当多的人有能力，仍然选择租房而不是直接买房。

万科相关人员表示，实际签约用户主要集中在海淀区的金融投资行业、科技行业和高科技行业。这些人更注重生活质量，对地区敏感，倾向于从未来现金流的角度考虑资金分配。从结果来看，万科的项目至少抓住了这部分人的需求。

但问题是，如果万科出租屋项目的目标用户只是这些“高科技产业人士”，那么该项目注定只能瞄准走高端路线的利基市场。然而，政府鼓励发展住房租赁市场的初衷是为了解决大多数中低收入人群的住房问题。从这个角度来看，万科的做法并不违背它，至少它不是一个积极的回应。政府有关部门在下一步出台调控房屋租赁市场的政策时，可能会考虑这个问题，并在土地出让中设定一些其他条件。因此，万科“10年租赁期一次性付清”的房屋租赁模式可能会在行业内产生一定的影响，但很难成为未来的主流。

无论如何，180万元的10年租金毕竟只是一个企业对市场的探索。不管成功与否，它至少传达了这样一个信息:长期租赁公寓将是未来住房租赁领域的一个重要环节。

从短期来看，一方面，政府明确提出“房子是为了生活，不是为了投机”，并出台各种政策限制房价，使消费者购买作为投资产品的房子的热情有所下降，同时，房地产开发商出售房地产所能获得的产品溢价也大大降低。另一方面，许多地方政府，特别是一、二线城市，为了吸引人才，引入了“租购平等权”，这也需要盘活存量，因此也有必要鼓励住房租赁市场的发展。

从长远来看，中国的租赁市场将是巨大的，未来租赁需求将进一步凸显，这也是各大房企纷纷布局这个市场的重要原因之一。但目前，长期出租公寓难以盈利也是业内共识。毕竟，长期租赁公寓在建设初期投资大，回收周期长，如果想扩大规模，就必须继续扩张，这给房地产开发商带来了巨大的财务压力。也许，这就是为什么“翡翠学院”的租金如此之高，普通人都感到震惊的原因之一。难怪人们认为万科是“卖租”。

这不仅是当前的主导政策，也是未来的发展方向。但是，目前还没有非常成功的方法值得全面推广，地方政府和房地产开发商都在积极探索。例如，万科、龙湖、徐汇等房地产企业已经有了证券化计划，即租赁行业独立上市。如果中国的租赁市场能进一步发展到像美国一样成熟，那么完善的金融支持服务，如房地产投资信托基金，就能使房地产开发商实现轻资产战略。这样，房地产开发商就有足够的资金进行产品分类开发，使租赁产品层次丰富，全方位覆盖高端、中端和低端，从而更好地适应市场变化，满足不同层次消费者的差异化需求，更好地实现政府促进租赁和销售的初衷。

鉴于“租卖并举”的具体实施方式仍不明确，地方政府和房地产开发商需要积极参与，不断创新。万科推出的“翡翠学院”模式，虽然在某些方面有些粗糙，但至少是一种有益的尝试。可以预见，在市场需求的推动下，在地方政府和各大房地产开发商的共同努力下，“租卖并举”将在不断的探索中逐渐成熟，最终有效解决各收入阶层居民的住房问题。(作者是中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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