证券时报：发展企业自持租赁住房亟需配套政策落地

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“月租从15000元开始”和“十年租金从180万元开始”……备受争议的万科北京“高价出租屋”项目近日报道，首批住房入住率超过80%，似乎经受住了市场的考验。然而，这种高价租赁住房与我国发展租赁住房的初衷还有一定的差距，要通过企业的自我维持来发展租赁住房，还有许多配套问题需要解决。

万科“高价出租屋”项目租金高于市场预期的原因是，万科解释称，根据成本核算，当年两块地块的征地成本高达109亿元，加上50亿元的资金和建筑安装成本，总成本约为160亿元。即使在目前租金高企的情况下，回报率仍低于3%。据估计，以当时的地价水平计算，租金回报期可能远超20年，甚至30年。

然而，记者认为，国家培育和发展住房租赁市场的初衷是通过租赁市场解决大多数中低收入人群的住房问题。企业自供租赁住房是北京市房地产调控的重要举措，也是加强租赁住房供应的重要途径。租金远高于市场预期的高价出租房屋，与政府的初衷确实有一定差距。

多年来，中国的房屋租赁市场一直没有发展起来。投资回报率低是重要原因之一，根本原因在于高地价。如果通过公开市场招标和拍卖获得土地来建造出租房，企业利润微薄，从商业运作的角度来看这是不可持续的，许多企业不愿意参与其中。同时，单一的融资渠道也制约着企业大规模进入房屋租赁市场。为了解决企业自供租赁住房项目的融资问题，除了降低土地成本和提高租金收益率外，未来通过房地产信托投资基金(reits)退出可能是一个有效的解决方案。

近年来，国家提出了“禁止投机倒把”、“租购并举”，鼓励长期租赁，并出台了一系列政策支持租赁市场的发展。其中，在北京、上海等13个城市试点集体建设用地建设租赁住房，可以有效降低房屋租赁企业的前期投资成本，缓解其资金压力。毕竟，集体建设用地的地价相对较低。此外，在金融政策支持方面，鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品，加快批准住房租赁reits，这将有助于盘活住房租赁存量资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资本参与住房租赁市场建设。

从长远来看，发展中国的住房租赁市场，通过公开发行筹集reits是大势所趋。然而，公开发行房地产投资信托基金的最大问题仍然是收益率低。在世界范围内，房地产投资信托基金的收益率一般为6%~8%，而北京和上海的出租房收益率仅为1%~2%。此外，税收、法律法规需要进一步完善。目前，相关部门正在推进政策制定，配套政策细节有待进一步出台。未来，随着公募reits的推出，中国住房租赁市场的发展前景可以预期。