大树：特朗普是中国房价的灭霸吗？不 他是是神助攻

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在这样的结构下，商品房的价格是多少？大树不会思考，因为它与大多数人无关，但它只是存在。

作者:陈国刚，广州盈涛投资咨询有限公司董事长兼创始人

中美贸易谈判后，从不同角度解读商品的文章引爆了大树的朋友圈。

这些物品大多比较普通，但其中有一件比较骨感，那就是这种商品:

没错，一切都可以和房地产联系起来。这篇文章叫做《熊文》，但我认为它更像熊文。特朗普有一万多字，被形容为中国房价的灭霸，这让我的小朋友感到神清气爽。

这真的会发生吗？

大树不相信。

特朗普不是闲着没事干。他如何拯救买不起房子的中国青少年？如果我们坚持将贸易战、特朗普和中国房地产市场联系起来，特朗普不仅将成为中国房价的灭霸，也将成为中国房价的上帝。

这个熊文基本上讲述了当前市场上房价受欢迎的所有谬论。

1

贸易战后，中国的顺差缩小了。

人民币逐渐脱离美元，冲击房价？

这一说法是熊将特朗普与中国房价联系起来的关键，也是此前市场流行的说法。然而，这种说法与事实不符，真实情况只是这种说法的表面现象。

过去，人民币的发行实际上是以美元为基础的，人民币基础货币的发行主要来自美元储备，我们的货币政策不是独立的。

然而，人民币汇率改革已经进行了10多年，人民币与美元挂钩已经脱钩，这与贸易战无关。尤其是近年来，脱钩速度仍在加快:

这是央行的资产负债表。总资产是人民币基础货币的总额，蓝线是外汇。

自2014年以来，两者开始出现相反的趋势。到目前为止，外汇占中央银行总资产的60%左右。

如果这一比例降至60%左右并不重要，重要的是这一下降会带来什么？房价飞涨，而不是下跌。

上述情况意味着外汇储备的下降并不意味着房价会下跌。这是两码事，事实上也是一记耳光。即使外汇储备下降真的导致货币供应萎缩，中美贸易战也不一定会减少中国的贸易顺差。

当谈到贸易战时，我们经常警告美国和日本之间贸易战的后果。让我们来看看美日贸易战后日本的贸易顺差:

图中的红色虚线是广场协议年。

我们可以看到日本的顺差在那一年后有所增加。尽管日本的贸易顺差逐年下降，但在很长一段时间里，日本的贸易顺差一直保持在较高水平，甚至有一年没有出现逆差。直到2008年金融危机之后，赤字过程才开始持续，这一次与1985年相比已经过去了23年。

德国也受到对日贸易战的影响，德国的影响更为激烈。在广场协议之后，德国的盈余已经上升了四年，甚至达到了历史最高水平。

因此，你看，长期以来，我们很难看到年度持续赤字的存在，所以从贸易的角度来看，减少外汇储备没有事实依据。

2

中国居民存款下降，

过多的债务是有风险的。

在谈到贸易和货币基础之后，熊开始谈论中国居民债务，称中国的房地产杠杆率过高，中国居民债务占国内生产总值的比重已经达到40%。

与此同时，银行存款增长率正在下降甚至出现负增长，危机极其严重。这是另一个常见的谬误。大树没有解释，而是直接看着数据:

这个数字显示了自2005年以来每年的商品房销售和新增住宅贷款。图中的绿线显示了每年新增住房贷款与当年商品房销售的比率，截至2017年底，这一比率仅为0.54。什么意思?双杠杆，世界最低，至少在主要国家最低。

此外，正如你已经注意到的，这里的大树是懒惰的，他们使用居民贷款的数据，而不是住房贷款。还有一大块消费贷款和商业贷款。如果剔除这些因素，实际杠杆率将低于1倍。哪个国家的首付款像中国一样高？首付如此之高，杠杆率如此之低，中国房地产杠杆率过高是不真实的，至少从居民购房的角度来看是如此。

至于说中国居民的债务达到gdp的40%，这是危险的。大叔只能说，这样想的人从来没有见过世面。让我们看看其他主要国家的水平:

看，中国居民的债务水平仅在世界主要国家中间。

虽然略高于发展中国家，但仍远低于发达国家。这幅图中有一个有趣的现象，即越发达的国家，居民债务的比例越高。是否存在因果树还没有被研究过，但至少提高中国居民的债务水平不是一件坏事，尤其是当它只有40%的时候。

除了这一gdp比率，还有另一个数据可以解释居民负债，即中国居民流动金融资产与负债的比率。

截至2018年3月，中国居民总负债为42.3万亿元。很多，不是吗？是的，你一个人负担不起，但是不要紧张。

截至2017年底，中国居民存款、金融管理和货币资金总值为80万亿元，相当于总负债的1.9倍。我们在一起仍然很富有。

最后，至于银行存款增长率的下降，这棵大树懒得解释，只想问一句，难道你不知道有一个平衡宝，难道你不知道有一个新的财富管理产品交换？

我真的不想用这个来吓唬人。

3

如果房价没有上涨，

看，日本不是崩溃了吗？

一些关于房价崩溃的说法经常被用来说房价没有持续上涨，然后在隔壁找一个日本的例子来吓唬大家。

但事实真的是这样吗？

首先，谁说中国的房价一直在上涨？

从这个角度来看，中国的房价在过去十年中经历了三次下跌，其中11-12年和14-15年经历了大幅下跌。14年后，当大树买房子的时候，他曾经看到社区的房价从17，000降到13，000。因此，中国的房价没有一直上涨，但也经历了向下调整，但你就是没有看到。

如果你从更长远的角度来看，房价持续上涨真的是错的吗？不一定。

如果很难理解“持续上涨”中的房价，那么让我们从长期角度考虑一下“持续下跌”中是否有什么内容。这很容易想到，是的，我们每天都在使用它，也就是说，货币的购买力一直在下降。既然钱的购买力在持续下降，为什么房子不能持续上升？

至于中美贸易战后日本房价的崩溃，我觉得日本是被美国扼杀了。事实上，与日本住房市场崩溃相关的因素很多，其中涉及到日本的政策选择和发展道路，而美国在其中的作用非常有限。

日本广场协议签订后，日本的地价趋势是这样的:

从这幅图可以清楚地看出，在广场协议之后，日本的土地价格又上涨了六年，直到1991年才见顶。

如果这么长时间后出了什么问题，你只能依靠美国对日本做了什么。即使美国愿意承担责任，德国也不会同意。

因为在广场协议的影响下，德国的地价是这样的:

德国的土地价格上升到1994年，之后有一个适度的调整。金融危机后，它继续上升，现在是创纪录的高。

好的，一个一个地解释一些流行的说法。如果我们简单地将贸易战与特朗普和中国的房价联系起来，从中长期来看，特朗普将不会是中国房价的灭霸，但也可能成为助推房价的上帝。

原因如下：

原因1

消除农业贸易壁垒，

它将加速中国的城市化进程

中美贸易战和特朗普可能是压垮中国小农经济的最后一根稻草。

中国的改革开放始于家庭联产承包责任制。这一制度提高了农业效率，释放了大量劳动力，从而形成了人口红利。然而，40年过去了，那一年的农业制度已不能满足当前的发展需要。

根据统计局的统计，目前中国的城市化率为58.5%。这是什么意思？这意味着仍有5.81亿农村人口。而这些人，在贸易战之后，将直接暴露在美国农业的飞机炮火下，这是不可避免的。这些小农的农业将大规模破产。

小农经济破产是坏事吗？

当然不是。

虽然有痛苦，但这是一个机会。这将为农村土地制度改革创造一个良好的时间窗口。以前人们不想从事土地流转，但现在你已经失去了你的土地，你还愿意依附土地吗？对这项改革的阻力将会小得多。

土地改革和集中将再次释放出大量的农村劳动力，他们将进入比农业效率更高的制造业或服务业。这些新力量的加入将提高中国经济的潜在增长率，加速城市化的发展进程。

目前，我国的城市化率为58%，预计到2020年将达到60%。十年后，这个数字可能达到70%，相当于3亿人，几乎相当于美国的人口。

加速中国的城市化进程是特朗普对中国房价的第一个上帝的帮助。

原因2

药品进口的自由化和扩大，

从长远来看，这将增加中国人的预期寿命

在这场贸易战中，双方达成的最令人耳目一新的协议之一是能源，另一个是医药。中国在这两个领域都有需求，而美国可以安全出口。除了取消部分药品的进口关税，中国还在研究将部分进口药品纳入医疗保险目录。

这一事件可能会对国内医药库存产生短期影响，但对我们老百姓却有很大好处(603883，医药库存)。谁知道进口药物的功效。由于中国人民可以分享全球医学研究的新成果，我们的预期寿命的增长是可以预期的。加上中医养生文化，大树认为，贸易战后，中国人的预期寿命可能会进一步加快。

中华人民共和国成立前，中国普通人的平均寿命不到40岁，现在是76岁，平均每年高0.6岁左右。

随着医疗服务自由贸易的到来，这一速度可能会进一步加快。15-20年后，达到86或更高的平均水平不是一个不可实现的梦想，而是一个高概率事件。

预期寿命的提高具有深远和多方面的影响。英国以前有一本畅销书叫《百年老人》，英语好的朋友可以找到。我们只在这里谈论房子。

预期寿命的延长将延长退休年龄。我们现在60岁退休，平均寿命为16年。如果平均寿命是86岁呢？

因此，80后，不要想着60岁退休，静静工作到70岁。十年工作时间和十年寿命的延长实际上是十年总需求的延长，这将延长房价上涨的时间。人活着的时候你不能睡在街上。

原因3

全面开放将推动国内市场化改革

现在中国的房价高吗？

你可能会说，当然很高。

但是你为什么认为房价高呢？

答案很简单，买不起！

事实上，对于高房价的评价，很多人是因为这种直觉感觉而买不起的，这不是真正的评价。事实上，不管房价是多少，它总是很贵的，因为你看的房子代表了对更好生活的渴望，这是很贵的，否则就不是一个愿望。

如果你试图降低你的欲望，真的没有买得起的房子吗？如果你这样想高房价，那就换个问题。

如果现在完全放开限购，房价会比现在更贵还是更便宜？

我认为答案是显而易见的。

因此，从市场决定价格的角度来看，中国现在的房价并不贵，而是人为压低了价格。在目前的土地制度框架下，如果我们让中国房价市场化，那么目前的房价会更高，所以市场取向是推高房价而不是降低房价。

贸易战后，中国进一步加快了对外开放的步伐。从外部看，这是自营贸易的市场化趋势。在内部，不可能维持长期的行政控制，国内市场化改革将被迫加速。

当然，最终的房地产市场不会就此罢休。我们有一个长期机制。这种长期机制的结果可能是双重的。

行政长期租赁住房

+

自由奔放的商品房

在这样的结构下，商品房的价格是多少？大树不会思考，因为它与大多数人无关，但它只是存在。

那时，我想面对房价，只能发出这样一种感觉:

贫困限制了我的想象力

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