欧阳捷：房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

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我们认为，未来房地产市场将保持相对稳定的发展，销售面积基本持平，可能会持续3-5年。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

引言:以人为本、放松和历史记忆是城市更新的终极命题

上个月，我参加了一年一度的中国国际防水展览会，并在由中国建筑(601668)防水协会和中国房地产协会联合举办的中国房地产与防水行业合作与发展大会上做了题为“住宅企业在城市更新中的机遇与挑战”的主题演讲。

我们认为，未来房地产市场将保持相对稳定的发展，销售面积基本持平，可能会持续3-5年。

这是因为"无房炒房"政策将贯穿未来的房地产市场，供应量不会大幅增加或减少，调控也不会放松或退出。

未来房地产市场的需求仍然很大。例如，每年有1100万对夫妇结婚，其中60%需要买房，这需要600万到700万套住房，这大致相当于该国当年建成交付的商品房总数。

我们对房屋改善仍有很多需求，包括面积改善需求和质素改善需求。

许多城市的人均住房面积很小。例如，深圳的人均住房建筑面积为19.6平方米，南京为36平方米。

较发达地区的人均住房面积越低，欠发达地区的人均住房面积就越高。

谁不喜欢面积大、质量好、环境优美、设施齐全的好房子？

许多城市的房价也很低，除了土地出让金、税费和建筑安装费用外，房价都在4000-5000元/平方米之间，这意味着住房质量差、质量低、配套设施不足，空产品升级空间很大。

然而，许多一线和二线城市几乎没有可用的土地，住宅用地供应面积正在下降。

这是来自两个方面的核心因素:

首先，所有可以在城市核心区建设的地方都已经建成，没有可用的土地。如果需要拆除，供应周期将会延长，土地成本将会增加。

二是城市周边地区“摊大饼”的建设模式正逐渐被抛弃。一些省会城市想尽办法扩大新区，逐步扩大城市边界。

然而，从中央政府和国土资源部的态度来看，他们一再强调要控制大城市的边界，这导致许多大城市的土地供应受到很大限制。

国务院在批准城市总体规划时，强调了一句话:“不允许在城市总体规划范围以外设立各种新城、新区和开发区。”最近，中国金融办副主任杨伟民先生指出，“开发区内这种开发活动已经基本停止，今后也不会再有人参与，今后还需要问责。”

由此可见，在城市总体规划的范围内，新城市、新区和开发区的可用土地将越来越少，城市政府肯定会“珍惜土地如金”。

缺少土地的大城市政府怎么办？

市政府被迫转向城市更新。

可用于城市更新和改造的存量非常大。

深圳是第一个实施城市更新的城市。2004年发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》，2009年又发布了《深圳市城市更新办法》。

深圳的商品房只占20%，远低于中国其他城市30%以上的水平。城市中约80%的乡村住房被占用，通过城市更新可以挖掘更多的住房供应潜力。

广州或许是中国第一个成立专门机构——城市更新局的城市，该局率先提出了“老厂、老村、旧城”的“三旧”改造。

上海起步较晚，2014年正式启动。

与深圳不同，上海没有土地。虽然上海的建成区面积已超过2960平方公里，占土地面积的45%以上，但上海仍有近2000平方公里的农业用地，基本农田保护地不能用于建设。

该怎么办？

既然我们不能占用农业用地，也不能获得新的住房建设用地，我们只能依靠城市更新。

未来，越来越多的一线和二线城市将进入城市更新。

城市更新面临哪些机遇和挑战？

摘要:

八类城市更新

城市商人的四大机遇

城市更新的五大挑战

城市更新的六大能力

新城控股(601155)会进行城市更新吗？

城市更新是城市发展的永恒主题，也需要紧跟时代的脚步。

8大领域

1)道路系统

未来，我们将进入无人驾驶的时代。无人驾驶汽车和满大街跑的行人谁有优先权？

无人驾驶汽车的时代将改变我们的道路系统。更多的道路可能建在地下。行人可以在地上自由行走，这样我们就不会再被道路权利的争议所困扰。我们可以扔掉天桥。返回是面向行人的。

2)地下管道廊道

许多城市被洪水淹没，城市可以看到大海。修复地下管道廊道迫在眉睫。

3)空城市日

道路的两边覆盖着各种各样的水泥杆，街道上覆盖着各种各样像蜘蛛网一样的电缆。

我们可以将电杆、路灯杆、广告杆和摄像杆四根杆子组合起来，把它们送回清新、干净、通畅的城市日空，就像上海一样。

4)智能管理

当我们在城市开车时，我们经常先闯红灯，然后再闯红灯。

常州市采用的绿波带工程可以很好地解决这一问题。如果你遇到绿灯，你会一路开车。

你是怎么做到的？

通过监控速度和流量，控制信号灯，提前打开绿灯，你可以一路畅通无阻。各支路的红绿灯主要是主干道，城市路网的交通效率将大大提高。

未来的智能城市将不再拥挤和安全。

5)住宅更新

以前有人说我们的孙辈将来可能会有四栋房子。

真的是这样吗？

当然不是。

一方面，我们大楼的设计寿命只有50年。由于交付时为空白，承重结构在装修过程中可能会损坏，在不到50年的时间内可能成为危险建筑。危险的建筑每年都应该被鉴定，那些没有孙子的将被拆除。

另一方面，在许多城市有许多握手大楼。这些房子质量差，环境差，配套设施不足，不能满足90后和00后的需要。他们根本不想要这样的房子，除非他们能换钱。

6)商业支持

许多城市有大量的传统社区商业和百货商店，购物中心也是老式的。然而，我们的物质消费正经历增长瓶颈，因此我们需要更多更好的体验形式，而商业设施正面临升级和更新。

7)块重建

即使在上海、深圳和广州，我们也能看到广阔的旧街区。改造的任务很重。恐怕它不可能在10年或20年内完成，但它可能需要数百年。

8)工业变革

传统产业正在衰退，这些产业正在慢慢被淘汰并退出市场，新兴产业不断涌现，闲置的工厂需要被取代。

虽然上海是一个国际大都市，但新兴产业、创意产业和科技产业仍然稀缺。

4个主要机会

对于开发者来说，有四个机会。

1)住宅更新

如果开发商只能做住宅工作，他可以做城市旧社区和村庄的改造。空的装修房很大，更新周期很长，所以房企可以慢慢来。

以上海市住房发展“十三五”规划为例，未来上海将全面改造30万套旧房，中心城区二级以下旧房240万平方米，旧房改造5000万平方米。

2)商业转型

如果你有很强的业务操作能力，能够参与业务转型，上海的一些业务已经成功转型。

上海今年有十大商业改造项目，值得关注。它们会爆炸并重新开始吗？还是会在当地进行调整？还是成为一个行业？

3)老厂改造

如果有工业资源，可以用来改造旧工厂、创意产业、现代化的联合办公室/房间、体育场馆和展览场所，并引进政府非常期待的新产业。

4)区域重建

如果财力足够，你可以参与地区重建。上海黄浦江沿岸地区得到了极大的更新，并取得了显著的成效。

城市更新对企业有五大挑战:

首先，时间成本的挑战。

旧区改造过程很长，时间成本很高。即使得到政府批准，也可能得不到业主的批准，这可能会浪费很多时间。

对于寻求规模和高周转率的房地产企业来说，时间不能拖延，业绩不能迅速提高。

第二，资本成本的挑战。

旧区改造的资金投入巨大，资金沉淀成本极高。由于有这么多的资本投资，许多项目在现阶段可以获得高周转率。

第三，劳动力成本的挑战。

与村民和业主沟通需要花费大量的时间和精力，利益纠纷需要平衡。

但是经理职业生涯的最佳时期非常短暂。

第四，职业能力的挑战。

城市更新需要更加美丽、艺术和面向时间。开发商有能力提高“三旧”改造的质量和艺术创造吗？

第五，协调资源的挑战。

政府希望引进创意产业、科技产业、共享产业和新兴产业。大多数开发商很少与产业整合，缺乏产业资源，也缺乏整合产业资源的能力。

城市更新必须具备六种能力。

首先，找到正确的位置。

在城市更新改造中，我们必须考虑人与物的关系，以及以人为本与空城市的关系。

第二，彻底了解政策。

这取决于我们对城市需求、城市规划调整和政策的理解。

第三，保持良好的关系。

处理好与村委会、居委会和业主的关系。

第四，贷款官员。

借别人的钱，做自己的事。

第五，善用人才。

和专业人士一起做专业的事情。

第六，匹配资源。

产业、技术和创意资源的多方整合。

城市更新的最终命题是:以人为本、休闲与历史记忆。

城市更新需要尊重文化、历史和记忆。

如果人类失去了记忆，他们会感到困惑。

如果人类失去了它的历史，它最终将失去支持。

新城控股会进行城市更新吗？

据我所知，在现阶段，加速跑和大规模跑是大势所趋。现在正是资金短缺、融资困难的时候。高周转率和快节奏仍然是唯一的方法。

正如华为的战略广告所说:“不要在非战略机会上消耗战略竞争力。”

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