易宪容：房地产乱象丛生的根源在哪里？

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只要严格界定用于住房消费和投资的信贷和税收，特别是在事件期间和之后，例如，累进的住房交易所得税被用来严格限制住房投机，使他们购买住房无利可图，房地产市场的混乱将很快消失。否则，重叠行政控制政策的效果非常有限。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

在过去的十年里，国内房地产市场越是受到监管和控制，房价上涨的幅度就越大，房地产市场就越是混乱。上届政府就是这种情况，本届政府对房地产市场的政策效果更是如此。例如，自2016年以来，房地产市场的大规模调控、调控政策出台的数量、调控政策出台的频率和调控政策出台的力度都是前所未有的，但房地产市场更加混乱，全国各地的房地产投机更加疯狂。

因此，从2018年7月初至12月底，住房和城乡建设部等7个部委不得不下发文件，开展专项行动，控制北京、上海等30个城市房地产市场的混乱局面。据报道，为了控制房地产市场的混乱，严厉打击房地产投机，住房和城乡建设部，连同中宣部，公安部，司法部，国家税务总局，市场监督总局，银行保险监督管理委员会和其他部委，最近发布了“关于开展特别行动，打击违反法律和法规侵害群众利益的一些城市”(简称“通知”)。

《通知》规定，首先要有30个城市采取专项行动控制房地产市场的混乱局面，包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、xi、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波和宜昌

治理和打击房地产市场混乱的主要内容包括打击投机性房地产投机、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告。《通知》要求，首先要严厉打击操纵房价租金、囤积居奇、编造和传播虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规发放“首付贷款”等投机性房地产团伙。

二是打击房地产“黑中介”，如暴力驱逐房客、捆绑收费、阴阳合同、强制代理服务、挪用客户资金、参与投机性房地产投机。

第三，打击房地产开发企业从事非法销售，变相涨价，一房多卖，霸王条款，价格欺诈和限制阻碍公积金的使用。

第四，严厉打击发布虚假住房和价格信息、虚假承诺等欺骗和误导购房者的虚假房地产广告。

《通知》对房地产市场混乱进行专项治理，明确目标，严厉打击房地产市场投机行为；范围很广，基本上涉及目前房地产市场价格仍在上涨的热点城市；时间已经确定，从现在开始到今年年底；为了公众的利益，人们也需要参与；对相关部门的政府官员问责，即严厉惩处在实施专项行动过程中发现的违法行为。坚决追究涉嫌隐瞒、包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员的责任。也就是说，对整个房地产市场混乱的特殊处理似乎是一场大的运动，而且要求在这场大的运动中，房地产市场的每个人都必须通过海关，否则他们将不得不被追究责任。然而，房地产市场的问题，不是通过市场，而是通过大规模的群众运动，将是非常值得怀疑的，如果我们想实现这一目标。

因为，从通知的情况和内容来看，政府职能部门要贯彻落实第十九次全国代表大会报告中关于房地产市场的基本定位，即“房子是住的，不是为了投机”，反对房地产市场的投机行为。这种房地产投机行为应该受到严厉打击，但通知从根本上没有认真检讨为什么自2016年以来房地产市场变得更加规范，房地产市场价格上涨，房地产市场变得越来越多。只有在原有的房地产行政调控政策，即增加另一层政府行政调控政策。可以说，这种监管政策越多，就越复杂，就越能像以前那样发挥有限的作用。相反，让政府职能部门的权力增加一层。

可以说，当前房地产市场的核心问题是什么？或者混乱的根源在哪里？问题在于第十九次全国代表大会报告中对房地产市场的明确定位，即“房子是为了生活，而不是为了投机”。政府职能部门并没有利用经济杠杆来实现第十九次全国代表大会报告中对中国房地产市场的定位，而是利用各种政府行政工具来参与和干预这个市场，但房地产市场的商品面完全是市场化的。如果它们能发挥监管作用，它们就不是一回事了。加上房地产市场相关的一系列重大体制改革(如土地制度改革、财政体制改革等)进展缓慢。)，在“以城为本”的政策框架下，地方政府不仅不愿意改变房地产市场的性质，而且也不愿意让房地产市场从投资主导型市场转变为消费主导型市场。相反，在许多城市引入房地产调控政策(或详尽的行政监管)往往成为这些城市住房饥饿的营销策略，这种策略已经刺激了一个又一个城市

可以说，在这一波房地产行政调控政策的作用下，各城市的居民基本上已经看透了地方政府房地产调控的本质和策略，早就意识到地方政府根本不想改变目前的房地产市场状况，相反，他们仍然期待这些房地产调控政策只会推高地方房价。每个城市的房价只涨不跌已经成为铁律，也成为推高房价的基本预期和动力。

可以说，只要房地产市场的性质不变，只要房价一直在上涨，特别是房价还在疯狂上涨，再加上棚户区改造中住房分配的货币化，银行信贷政策的一贯宽松，国内居民就会涌入房地产市场。尽管各城市已经出台了行政性的房地产调控政策，但房地产开发商和房屋投机者可以采取不同的方式来打破地方政府所谓的限购，但他们只是在限购上增加了一点点。在这种情况下，国内房地产市场怎么可能不混乱呢？从不完全制度、不完全信息和政府官员的自利角度来看，只要房价上涨，房地产市场是一个有利可图的市场，特别是一个暴利市场，这种自利的人就会想方设法打破购房限制，房地产市场就会由此出现混乱。

事实上，从国际经验来看，或者从市场规律本身来看，只要对用于住房消费和投资的信贷和税收进行严格界定，特别是在事件期间和之后，例如，累进的住房交易所得税被用来严格限制住房投机，使他们购买住房无利可图，房地产市场的混乱将很快消失。否则，行政调控政策的效果将非常有限。特别是采取各种措施违反市场规则进行调控，最终的结果会更糟。

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