李宇嘉：楼市分类调控“落地”的新逻辑

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新年刚过，楼市调控开始分化。作为一线城市，深圳最近开始限制新住宅的销售。上海调控联席会议明确表示，调控是坚定不移的，将继续引导开发商合理定价；海南实行新一轮分税制财政体制，非房产税向县市倾斜，房产税向省市倾斜，使市县摆脱对房地产市场的过度依赖。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

新年刚过，楼市调控开始分化。作为一线城市，深圳最近开始限制新住宅的销售。上海调控联席会议明确表示，调控是坚定不移的，将继续引导开发商合理定价；海南实行新一轮分税制财政体制，非房产税向县市倾斜，房产税向省市倾斜，使市县摆脱对房地产市场的过度依赖。同时，海南实行严格的土地管理措施，对建设用地总量和强度实行双重控制。禁止将商品住宅用地与其他工业项目用地捆绑供应。与此同时，千里之外的兰州放松了限购政策，取消了非核心区的限购，仍在核心区限制了一套非户籍，但取消了社保和纳税要求，代之以三年销售；武汉、长沙、合肥、固安等地可能会降低落户门槛，放松对人才的限制，或者调整限价令。

年末前后，国家多次强调调控政策要保持连续性和稳定性，调控目标不动摇，力度不放松。与此同时，最近结束的全国建设工作会议强调实施“差别监管”，以支持需求的改善。调控政策的持续稳定性和差异性之间没有冲突。所谓政策是持续稳定的，即控制投资需求，依靠房地产市场的“稳定增长”和“增加杠杆”来购房，现有的政策框架不变。然而，在空楼市区域分化的情况下，除一线城市和少数热点城市外，作为一项短期调控措施，限购只会在楼市情绪高涨甚至失控时才会出现。通过在市场和投资投机需求之间建立一道防火墙，市场将迅速降温。当市场开始降温，或者资本控制等强有力的措施跟进并明显奏效时，购买限制可以在适当的时候撤销。

因为，对于大力吸引人才、加强基础设施建设、承接产业转移和返乡农民工、推进城市化的二线城市来说，限购的最大问题是“一刀切”的行政干预，这种干预错误地扼杀了改善的需求，容易导致楼市需求萎缩。目前，无论是放松购房限制的兰州，还是微调人才政策、降低安置门槛的其他城市，都无一例外地存在着财政对土地高度依赖的问题，土地出让收入和房产税收入约占地方财政收入的70%。近年来，空在基本建设方面做出了很大努力，投资增长连续几年保持在20%左右。地铁在二线城市开通。未来，民生将成为供给方改革的新焦点。然而，防范和化解风险已成为当务之急，尤其是对于地方债务风险，最严厉的“终身问责制”已经启动。

目前，财税改革、地方借贷“开门见山”标准和房产税改革仍在推进中，而新兴产业依然薄弱，难以为地方政府提供新的金融资源。因此，它可以一次性提供巨额资金(或以土地价格购买股份，以土地换取配套设施等)。)，符合基础设施投融资模式，是地方财政的一大补充，是地方政府债务紧缩后空文件的桥梁。今年1月至11月，全国300个城市的土地出让金超过4万亿元，相当于地方一般公共预算收入的50%，同比增长35.3%。土地融资和房地产依赖是两码事。过去，批评土地财政的关键是地方政府过分依赖房地产，甚至支持底价，抬高地价，土地出让收入没有得到很好的利用。形势正在发生变化，广泛的财政预算监督已经到位，国家强调地方权力和支出责任的匹配。

在热点地区，用限制销售代替限制购买，可以避免限制购买对需求稳定性的影响，抑制需求改善，实行差别化监管；另一方面，限售令降低了再交易的频率，降低了流动性溢价，避免了短期的大规模买卖，真正实现了“无房无炒”。未来，库存大、需求基础不健全、房地产市场重要的城市将开始使用限售房，而不是限购房，就像兰州一样。当然，为了更好地利用土地财政和房地产税，中央经济工作会议明确提出要区分中央和地方的权力。在未来的调控中，中央政府负责“定调、宏观(货币)调控”，地方政府做好“落地”工作。土地财政和房地产税的财权属于地方政府，控制房价上涨和跟踪公共服务的权力也应平等承担。要处理好房地产市场、金融和经济的关系，不能靠“增加杠杆”来稳定增长，也不能靠底价来攫取土地财政和房产税。

目前，预警调控机制已经建立。一旦房价上涨超过极限，就会发出预警信，随后会进行采访和问责。这是未来监管的长期机制。为了默许或允许局部调整甚至放松政策，管理层的信心在于，推动当前房地产市场繁荣的动力来源(600405，股票诊断)也受到了控制，此外还考虑了差别监管和权力澄清。即使2018年出台新的贷款额度，银行对贷款额度和比例(不超过新增贷款的30%)的控制也没有放松。以深圳为例，目前按揭贷款周期已延长至4-6个月，但去年初只有2个月左右，每月仅投放80亿元(2016年每月投放近200亿元)。作为今年经济工作“三大硬仗”的第一仗，金融“去杠杆化”得到大力推进，抵押贷款利率继续上升。只要杠杆得到控制，房地产市场就会得到控制，国家就有决心和信心。

变放松为收紧，这就是差异化和精细化。规范限价政策的合肥、降低结算门槛的南京、放宽人才限制的武汉，与兰州(新房去工业化周期约为20个月)相似，但严重程度不同。然而，海南改革了分税制，提供了严格的土地供应制度，这是最严厉的调控和涉及财税制度的长期机制。由于中国只有一个拥有清澈海水、蓝天和天然氧吧的海南，20世纪90年代的泡沫破裂仍然不好(海南的工业基础薄弱)，所以它绝不能依赖房地产市场。想象一下海南，当地居民的年可支配收入刚刚超过2万元，80%的买家是投资者，1000万元的房屋销售额位居中国前五名。环境压力和房地产市场的风险有多大！因此，在海南这样一个特殊的地方，我们必须加强监管，切断房地产市场的脐带。

一线城市也是如此。以深圳为例，2017年深圳居民购买各类住房约13万套，其中购买商品房不到9万套，未满足的需求转向其他类型住房和其他地区，说明深圳楼市的需求是多么强劲。未来五年，北京和上海的土地供应将会减少，但常住居民的住房需求没有得到有效满足。随着租赁业的全面发展，移民和无房户有了栖身之所。问题是，租房3-5年后，很多人会想尽办法买房，即“租买并举”，这些城市的住房需求在未来仍将保持旺盛。因此，从控制投资需求和引导预期的角度来看，在北京、上海和深圳等热点城市，2018年的楼市调控政策仍将保持高压态势。

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