25家研究机构：对不起 2018年房价还得涨！

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刚刚进入2018年，房地产市场有了新的消息。兰州部分地区取消限购改为限购，南京调整了人才落户和购房政策，厦门明确实施差别化调控，这是调控政策放松的一个信号。有些人甚至认为楼市取消限购的时候到了。

刚刚进入2018年，房地产市场有了新的消息。

兰州部分地区取消限购改为限购，南京调整了人才落户和购房政策，厦门明确实施差别化调控，这是调控政策放松的一个信号。有些人甚至认为楼市取消限购的时候到了。

今年的房地产市场将会如何真是令人好奇。

去年年初，中巴车总结了24家券商对2017年中国楼市的预测，总结了6个共识和4个争议。

一年过去了，这些预测的结果也出来了。六个共识和四次点击:

2017年房地产市场的主题是调整；

监管政策在短期内不会改变；

朋友圈里有更多关于房屋企业并购的爆炸性文章；

随着房企的大转型，“工匠精神”可谓呼之欲出。

另外两个打了一半:

买房的人越来越少；

整体房价可能会略有下降。

2017年房地产市场的一个主要特征是“冰与火”的分化、一线和二线城市的冻结以及三个四线城市的崛起。这也使机构普遍估计，2017年楼市成交量下降和房价小幅下跌的预测下降了一半:在一、二线核心城市受到冲击，但在三、四线城市有所下降。

除了六个预测，还有四个争议，结果出来了:

地区差异，一线城市房价能承受吗？(一线城市的购买力暂时冻结)

土地国王会消亡吗？土地财政会改变吗？(土地国王的数量急剧下降)

三年小周期仍然有效吗？(三年小周期会有变化，但变化的方式仍有争议)

美国加息对中国房地产有重大影响吗？(事实证明，影响并不大)

虽然这些研究报告不能说涵盖了所有方面，预测中也有一些错误，但对今年楼市走势的整体把握还是相当到位的。

因此，今年中巴车将继续做这份《房地产行业年度投资策略》报告，这将指导2018年的房地产投资。

这些策略报告来自25家经纪机构的房地产研究部门。《吴晓波渠道肖报告》专门梳理了12家机构的投资策略报告，推出了《2018年房地产预测报告》系列报告，从购房和投资的角度分两个阶段介绍了2018年房地产行业的25个观点，告诉大家2018年如何购房和投资地产股。

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共识文章

25家经纪机构预测了2018年的房地产走势，中巴车梳理了这些机构达成的共识，包括政策、成交量、房价、分红、行业等。

《2018年房地产投资策略》25篇报告的主题如下表所示，其中经常出现的同义关键词为长期机制、周期、差异化、领先和租金。

他们大致勾勒出这些研究机构在2018年的总体判断，房地产市场正进入一个新阶段:

在调控政策方面，稳步推进的长效机制有序推进，城市政策继续保持；

在城市分化方面，2017年，热门的三四线城市市场出现下跌，一二线城市可能迎来一个小市场；

在行业竞争中，是马太效应，企业之间的差距拉大了，而且越来越强。

2017年房地产市场监管有两大主题:城市政策和长期机制，这两大主题将在2018年继续。

在这一轮调控中，核心城市的调控力度达到了历史上最严格的水平，限购、限贷、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、虽然没有收紧，但这并不意味着可以放松，因为长期的租售机制正在成为一种新的理念，一线城市可能永远不会看到限购取消的那一天。第三，四线城市的市场不能持续太久，也不太可能改变现状，采取普遍严格的政策。

与限制购买和限制贷款相比，限制销售更细分，更针对房地产投机，更适合区域市场分化。在2018年和未来几年，限制城市的数量将会扩大。

在去年的预测中，大家都觉得2017年的交易量肯定会下降，而且幅度不会小。因此，一线和二线交易被冻结，但四线城市发展迅速。在头11个月，总交易面积增加了7.9%

2018年楼市成交量的主要观点是“唱坏”。在经纪机构看来，2017年的刺激是不可持续的。

例如，国泰君安(601211)认为四线城市在2017年的受欢迎程度是通过拆迁(工棚货币化安置)的一次性刺激，是一种“透支需求、延缓供给”的一次性刺激，可以在短期内促进房价和销量的上涨，但从长期来看，由于缺乏产业和人口支持，工棚货币化安置的拉动效应将逐渐减弱。此外，三、四线买家的价格敏感度较高，房价上涨后需求受到一定程度的抑制。

相反，一、二线城市的需求已经被抑制了一年多，需求储备充足，可能在2018年释放。

2018年，关于房价的预测，券商机构一致认为全国范围内会有上涨，但幅度不会很大。

在全国范围内的普遍小幅增长中，不同地区和城市的价格差异与销售量相同。例如，长江证券(000783)认为一线城市将增长1%，二线和三线城市增长5%，四线城市增长1%。

一线和二线城市的高房价和不断增加的存量住房，加上同时出租和出售的长期机制的政策取向，意味着这些城市的租赁市场非常大。

关于租房政策文件，仅从2015年11月开始，国务院、国家税务总局、住房和城乡建设部(包括其他8个部门)共发布了6份；在本地，一线和二线城市相继出台了政策。

内容比较集中，即加快租赁市场的发展:

在供给方面，增加租赁土地的供给，鼓励房地产的转型；

在财政上，为模型探索(如房地产信托和投资基金reits)提供税收激励，以振兴现有资产；

从法律上讲，在需求方面，立法促进了出租和出售的权利。

从2018年开始，未来几年，长期租赁公寓市场将迎来井喷。一方面，越来越多的人租房子；另一方面，各种组织竞相进入长期租赁公寓，企业数量也将迅速增加。

在各大机构的预测中，房地产行业不可逆转的趋势是规模取胜，龙头企业在马太效应中越来越强。最重要的数据是房地产企业50强与其他企业的毛利率比较。

一般来说，在行业快速发展时期，随着企业规模的扩大，利润会呈现下降趋势。例如，在过去的许多年中，无论是毛利还是净利润，房地产企业前50名的利润率都低于其他较小的企业。

在2017年第三季度，两者都发生了逆转。

从行业发展的角度来看，行业已经逐渐进入成熟阶段，行业整体利润率正在下降，但这对大企业来说可能不是一件坏事。行业环境的恶化也可能是消除竞争的一种方式。融资能力、管理和运营能力以及反周期能力也意味着在反周期中获得更高利润率项目的机会更大。

这些利润的变化最终会反映在上市房地产公司的股价上。

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争议文章

25家经纪机构对2018年房地产市场的预测存在诸多争议，包括周期、股票和土地。

中国房地产市场被称为小周期理论，反周期是投资中国房地产市场的最佳方式。

去年，“三年小周期仍然无效”的说法有不同的声音。今年的论点更加明确。争论的焦点在于变化的方向，是纵向、横向还是纵向和横向，这也意味着房地产投资方式的不同。

华创证券认为，周期的变化在于需求方和供给方的政策都延长了原周期波动环节的时间，因此整个周期的时间应该从3年一轮改为5年一轮。这意味着房地产投资的时间节点需要改变。

兴业证券(601377)认为，周期的变化在于区域差异，一线和二线在经过长期的租售并举机制后进入新的周期，而三线和四线没有周期。这意味着购房的地域选择需要改变。

还有第三种观点结合了这两种观点，比如方正证券(601901)，认为周期既延长又有区别，这导致了中国空.房地产市场的复杂性

当然，也有人认为三年周期仍然有效，尽管最初的小周期略有变化。比如国泰君安，底部将在2018年下半年形成，二线城市将率先复苏。招商证券(600999)认为第二季度到第三季度是本轮楼市的底部，1234线依次见底。

周期延长:华创证券，东方证券(600958，诊断股票)

周期性分化:工业证券

有两派:方正证券

保持现状:国泰君安

东方证券认为，从美国、香港等发达经济体的经验来看，随着城市化的发展，二手房的交易量将超过新房，股票时代即将到来。

去年的前十个月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城市已经进入了存量房时代。尤其是在一线城市，尤其是北京，二手房的销售数量已经达到新房的3.3倍。

然而，也有不同的意见。例如，中信证券(600030)认为，与美国和香港相比，中国更像日本，而且在很长一段时间内(例如20年或30年内)，不会有“股票占大头”。特别是考虑到“房子是为了居住，而不是为了投机”，该政策还将侧重于控制，而不是提高住房流通率。

适用于:东方证券

交易对手:中信证券

在前一篇文章中，我们分析了近年来的土地市场。从2014年到2016年，房价大幅上涨，房价上涨得越快，卖地就越难。

2017年下半年，土地市场出现了前所未有的现象:一方面，房地产市场卖得好，另一方面，土地市场保持理性。这是否意味着土地财政的转变是有争议的。

例如，华泰证券(601688)认为，整体房产税正在稳步推进，进展可能超出预期，这将有助于替代地方政府减少的财政收入。在某种程度上，这意味着土地融资的可持续性再次受到质疑。

更多的机构认为，土地市场的合理性在于土地市场规则的变化，并设定了竞价门槛，但没有限制数量，这使得小企业更难参与，减少了变相的恶性价格竞争。土地融资本身在短期内是不可替代的。

当然，我们可以预见，2018年土地国王的出现频率不会太高。

用于:华泰证券

交易对手:中信证券、国泰君安