多地楼市“松绑”：房地产调控又陷央地博弈＂死循环＂

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新年伊始，房地产行业在去年9月和10月之后再次上涨。与之相伴的是各大房企利润增长的消息。在中央经济工作会议差别调控的“固定基调”下，元旦过后，许多与房地产调控相关的政策密集出台，放松信号释放，土地财政难以割舍。据预测，2018年中国房地产市场将在地方政府和中央政府之间推进。

房地产的一举一动都会影响中国人的敏感神经。新年伊始，房地产行业在去年9月和10月之后再次上涨。与之相伴的是各大房企利润增长的消息。在中央经济工作会议差别调控的“固定基调”下，元旦过后，许多与房地产调控相关的政策密集出台，放松信号释放，土地财政难以割舍。据预测，2018年中国房地产市场将在地方政府和中央政府之间推进。

许多地方的房地产市场政策都有松动的迹象

2018年新年伊始，许多城市集中发布了房地产调控政策。

然而，这项政策不再收紧-

1月5日晚，兰州出台新政策，宣布取消部分地区限购政策，取消西固区、九州开发区和高平边远地区限购政策。同时，城关区等地区继续实行限购政策，非兰州户籍家庭最多可购买一套，兰州户籍家庭最多可购买两套，但不再提供社保证明和纳税证明。兰州的核心区仍然保持着限购政策，直到买了三年的房子。

1月5日，合肥市国土资源局近日在回复12345群众咨询时表示，“商品房价格由开发商自行定价，2016年11月前出售的土地没有限制。”

1月6日，厦门宣布将“完善和完善房地产市场调控的长效机制，确保去化学周期和房价控制在合理范围内，全面加快地铁等保障性住房建设，促进房地产市场稳定健康发展。”。

此外，南京、青岛、天津等城市也打出了“人才引进”的政策牌。

1月4日，南京市委调整了人才安置政策。40岁以下本科及研究生以上学历的人才，以及高级专业资格证书以上的技术技能型人才，允许落户和再就业。以前，在南京定居的要求是研究生及以上的学生应该在南京就业和创业。这项新政策允许40岁的大学生先定居，然后重新就业，这直接放宽了学历定居的要求。

1月9日，青岛宣布将深化户籍制度改革，以合法稳定居住(包括租赁)或合法稳定就业为基本定居条件，全面放开城市定居限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等安置条件，优先解决农村学生入学参军进入城市人口、已就业并在城市居住5年以上的农业转移人口、家庭迁移、新生代农民工等重点群体的安置问题。青岛还将加快取消住房面积、就业年限、投资税、积分制等结算条件。优先解决农村学生进城、进城务工5年以上的农业移民、家庭移民、新生代农民工等重点群体的安置问题。

1月9日，天津宣布将实施“租房定居”政策，引进人才，那些合法居住的人或其直系亲属可以在他们长期租住的房屋所在的社区集体登记。扩大引进有突出贡献人才政策的受众，从天津的外商投资企业扩大到天津所有注册企业。天津市高职院校毕业的外省、市毕业生在天津就业并申报定居，从毕业后不到2年调整到30岁(含)以下。

许多人认为这是房地产市场放松的信号。然而，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，“房地产市场不可能全面放松，促进房地产市场稳定健康发展的总原则从未改变。”

既然物业市场的规管原则上没有改变，为何会改变呢？

无法释放的土地融资

2017年注定是中国房地产发展史上不平凡的一年。今年，监管和控制政策比以往任何时候都更加深入。随着中国金融业去杠杆化的加强，2017年中国房地产市场的整体交易量较2016年下降了16.17%。其中，一线城市整体交易量同比下降37%，二线城市同比下降15%，三线城市同比小幅上升0.3%。

在中央政府调控房地产的效果已经显现的前提下，实际上没有必要加码政策，但中央政府和地方政府都有必要稳定房地产市场。

从中央政府的角度来看，防范和化解风险是中央经济工作会议提出的一个重大课题。然而，房地产市场的大幅波动无疑是一个重要的风险来源。因此，中央政府需要稳定房地产市场。此外，中央经济工作会议的草案中没有遏制资产泡沫等内容。相反，它强调需要加快建立一个多主体供应、多渠道保障和租购并举的住房制度。中央经济工作会议对房地产市场的总体要求是“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方的权力，实行差别化调控。”

正是在中央经济工作会议的差别管制的“固定基调”下，各城市和地方采取了随后的“宽松”政策。

从地方角度看，土地财政一直是地方政府不能放开房地产市场的主要原因。中泰证券首席经济学家李迅雷认为，高房价不仅是高通胀的表现，也是高税收的表现。土地财政是一种变相的税收。土地价格越高，房地产市场就越热，土地销售收入也就越高。就地方政府而言，土地财政为城市基础设施的改善做出了很大贡献，但也导致了房价的上涨。因此，地方政府往往缺乏抑制房价上涨的动力。

在中央政府设定“差别监管”的基调后，地方政府自然会急于推出宽松政策。此次率先放松的城市也是土地财政依存度较高的城市，如南京和合肥，其土地财政依存度(市级国有土地使用权出让收入/地方公共财政收入)在2016年分别达到121%和107%。因此，从地方政府的角度来看，他们必须有动力放松楼市限购政策。

部分调整并不意味着全面放松

即便如此，当中央政府为差别化监管定下基调，地方政府出台“宽松”政策时，人们还是很容易闻到一股熟悉的味道——在过去20年的中国房地产发展史上，出现了几个“严格控制——抑制——放松——过热——严格控制”的周期，这几乎成了房地产监管的一个循环规则。

新年伊始的“放松”会与往常不同吗？

目前，今年的“宽松”确实与往年不同。从表面上看，各地的房地产调控政策确实有一定程度的“宽松”，但从细节上看，各地的房地产调控政策与中央政府的调控思路是一致的。

目前，这些显示出“松动”迹象的监管政策，正针对各种需求实施差异化监管。一般来说，这是“一城多策”。比如兰州，只取消了偏远地区的限购政策，仍然在中心城市实施限购。

此外，“一城多策”还注重发展住房租赁市场，完善租购并举的住房供应体系。

突破之一是人才引进。放松人才的房地产调控政策也是近几个月四线城市房地产调控最常用的新政策。据中原地产研究中心统计，自2017年10月以来，全国近20个城市和地区出台了不同的移民政策和人才引进政策。中央经济工作会议后，武汉出台了房票制度，郑州出台了对全日制本科及以上学历非居民不再进行社会保障和个人所得税检查的政策，重庆直接放宽了购房门槛。还有许多城市甚至放宽了专科学校的人才门槛。

第二个突破是促进商业地产的去库存化。1月4日，上海正式公布了《上海总体规划(2017-2035)》全文。其中，在“完善租购并举的住房供应体系”一节中提到:多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店等都改为公租房居住建筑。这无疑是“鼓励租赁”旗帜下的“商业地产去库存化”。此前，为了控制城市人口的增长，上海和北京一道，禁止改造工厂、仓库、办公楼等。进入住宅建筑，也就是说，“工业到住宅建筑”、“商业到住宅建筑”和“仓库到住宅建筑”。但根据上海1月4日的新声明，这一政策可以被描述为一个大转折。力量不小。此外，厦门的《政府工作报告》还谈到“加快商业地产的去库存化，确保去库存化周期和房价控制在合理范围内”。

由此可见，这种放松仍然围绕着房屋租赁市场的发展，促进了房地产市场稳定健康发展的长效机制的形成。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，今年所谓的限购“放松”是局部的、有条件的，这不同于2014年楼市限购的取消。此外，过去的目标主要是减少库存，而目前的减少库存是在"没有投机的住房"的背景下进行的。"换句话说，房地产市场的监管将继续下去."中原地产首席经济学家张大伟也认为，“调整政策并不意味着全面放松。”

此外，关键的信贷政策仍然很紧。目前，全国住房抵押贷款利率仍然很高，1.1倍的首套住房贷款利率仍然是主流。数据显示，2017年12月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.098倍，比上个月提高了0.37%。

中央政府赋予地方政府行动的权利，并表示他们可以实施差别化的调控政策，这意味着中央政府确实“放松”了对房地产的调控，但这种放松与过去完全不同。这种放松的出发点是防范重大风险，同时伴随着稳定和中性的货币政策、住房租赁市场的发展和房地产调控长效机制的建立。

不要让长期机制再次倒下，空

2017年12月20日结束的中央经济工作会议，把今年工作的基调定为争取稳定，把防范和化解重大风险列为三大战役的重中之重。以此为总的原则和出发点，今年中国的货币政策将进行调整，以保持稳定和中性的货币政策，控制货币供应的总闸门，保持货币、信贷和社会融资规模的合理增长，并保持无系统性金融风险的底线。这意味着货币政策在实际操作过程中不会大幅收紧，以避免财政和货币紧缩对实体经济的过度影响，但也不会放松。

从中央政府角度看，要做好重大风险防范和化解工作，着力防范和控制金融风险，服务于供给侧结构改革主线，促进金融与实体经济、金融与房地产、金融体系良性循环，做好重点领域风险防范和处置工作，坚决打击非法金融活动，加强薄弱环节监管体系建设。

然而，在实际操作过程中，对货币口岸的监管将是关键，同时也伴随着与地方政府的博弈。

张大伟表示，过去一些城市的一刀切限购不利于市场稳定。预计未来其他城市将进行政策调整，一个城市将实施更多政策。特别是那些房价和土地周转率都大幅下降的城市，有更多的地王，以及一些三四线城市和县城。

根据中央政府的“差别监管”，每个地方政府都有权根据当地情况推出不同的政策，紧缩和扩张都由每个地方政府决定。这无疑增加了中央政府调控房地产市场的难度。2017年，一线和二线热点城市住房市场的萎缩并没有让房地产企业感到沮丧。相反，房地产企业的主导利润大幅增加。2017年，土地出让金增幅创历史新高，房地产类股上涨。

可以预测，2018年中国房地产市场将在地方政府和中央政府之间推进。随着“住房与无房投机”、产权共享、租购并举、长效机制刚刚普及，房地产市场刚刚从需求方向供给方过渡，我希望房地产监管不会陷入历史的监管周期。不要让长期机制再次被空搞垮，这不仅是对金融决策部门监管智慧的考验，也是对决策者决心的考验。