易宪容：中国房地产暴利时代是否结束？

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2018年，无论是抵押贷款利率普遍上升，还是农村集体土地和企业持有的土地得以盘活，这些因素都可能终结中国房地产市场的巨额利润，并将对国内房地产市场产生巨大的影响和冲击。房地产投资者应该密切关注这些市场。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

在近两年的房地产调控中，中央政府一直强调住房是为了住房而不是为了投机，但国内房地产市场的格局仍然是以投资投机为主导的市场，因为近两年房地产市场的调整从根本上没能调整过高的房价，而房价上涨仍然是当前国内房地产市场投资者的心态，也是市场的趋势。在这种情况下，房价上涨的预期根本没有逆转。国内房地产市场不可能改变投资导向型市场的性质。房屋所有者和房地产市场投资者仍然认为，国内房地产市场价格将会上涨。

然而，尽管房地产调控政策在过去两年中发挥了非常有限的作用，但今年有两点将对市场投资者产生更大的影响。首先，自今年年初以来，居民购买住房的抵押贷款利率总体呈上升趋势。可以说，自2015年以来，许多城市的房地产市场价格大幅上涨，这是因为政府发出了鼓励住房投机的信号，并将住房抵押贷款利率降至历史最低水平。在这种情况下，居民使用银行按揭贷款涌入房地产市场是不可避免的。2016年，住房抵押贷款增加了5.6万亿元，增幅为36%。2017年，预计国内居民通过银行信贷进入房地产市场的资金可达6.5万亿元。尽管增长率有所下降，但这一数字仍比2016年高出近1万亿元。可以说，这是过去两年国内房地产快速增长的最大推动力。

然而，自2018年以来，低利率模式发生了巨大变化。自2018年以来，杭州许多银行的住房抵押贷款利率没有下降，而是普遍提高了10%，甚至有些银行甚至提高了20%。据估计，住房抵押贷款利率的上升将不会是少数城市的现象，但肯定是全国的普遍现象。目前，国内理财产品的利率基本处于5%甚至更高的水平。如果银行发放贷款的成本达到如此高的水平，那么它们的住房抵押贷款利率将会上升，这肯定是一种趋势。因为，金融市场和房地产市场的最大区别在于，金融市场是一个全国统一的市场，其价格相差不远。住房市场是一个完全分割的非贸易市场，只有一个地方和一个价格。如果国内抵押贷款利率全面上升，不仅意味着住房投资者的融资成本全面上升，也意味着房地产市场的投资风险增加。此时进场的投资者可能成为最后的投资者。因为，在这种情况下，房价上涨的预期随时可能逆转。如果发生这种情况，过去20年国内房地产市场的暴利时代可能结束。

第二，国土资源部部长蒋大明1月16日表示，中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地作为住宅用地的办法，在不改变所有权的前提下，符合规划条件，并深化农村集体建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破不仅将解决住房建设用地完全由政府控制的问题，而且还将使许多农村住房建设用地得到充分的盘活。

从国土资源部部长的讲话来看，其内容至少包括三个层面。首先，房地产企业也可以成为房地产开发商；第二，农村集体建设用地进入市场，政府不能再垄断土地市场；第三是研究建设出租房，而不是普通住房。

可以说，这一政策的重大突破将对中国房地产市场产生巨大的影响和冲击。因为，在传统的住房市场中，政府是唯一的土地供应商。由于这一优势，政府不仅可以从土地交易中获得巨大的土地收益，例如，2017年政府土地出让金可以达到4万亿元以上，还可以通过控制土地交易量来控制土地市场价格和房地产市场价格。这也是国内房地产市场价格快速上涨的一个重要原因。

然而，农村土地交易的自由化不仅改变了政府对土地市场的完全垄断，而且使国有企业和农村集体能够充分振兴经营和建设用地，增加土地供应。农村集体建设用地盘活。虽然重点放在建造出租住房上，但农村集体土地有着振兴和提高效率的强大动力。在房价高的城市尤其如此，目前，农村地区持有的数量非常大。当大量农村集体建设用地涌入市场时，这些城市租金较低的租赁市场可能会迅速发展。如果发生这种情况，肯定会对现有的商品房市场产生巨大的影响。

另一类土地是企业持有的土地，特别是国有企业持有大量工业用地。随着经济转型升级，一些工业用地将转化为住宅用地。过去，由于土地是由政府安排的，企业对改变土地用途不感兴趣。如果企业拥有独立处置土地的权力，企业当然有热情将土地转变为建造工人住房的土地或建造出租住房的土地。如果发生这种情况，肯定会对当前国内商品房市场产生巨大影响。国内房地产市场的巨额利润可能结束。

可以说，在2018年，无论是抵押贷款利率普遍上升，还是农村集体土地和企业持有的土地得以盘活，这些因素都可能终结中国房地产市场的巨额利润，并将对国内房地产市场产生巨大的冲击和冲击。房地产投资者应该密切关注这些市场。

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