张平：2018年中国房地产最大风险隐患在哪里?

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2017年11月，北京和上海的房价同比都下降了0.3%。尽管下降幅度很小，但与持续一年多的两位数百分比增长相比，这是一个惊人的逆转。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2017年11月，北京和上海的房价同比都下降了0.3%。尽管下降幅度很小，但与持续一年多的两位数百分比增长相比，这是一个惊人的逆转。

最近，世界银行在2017年12月的最新《中国经济展望》中指出，房地产价格的不确定性是今年中国经济前景的主要不利因素之一。

房地产对中国经济增长的贡献可能高达三分之一。此外，市场对全球经济也有溢出效应。中国房地产市场的繁荣促进了家用建筑材料、汽车、家用电器和其他产品的进口。

无独有偶，法国巴黎银行首席经济学家也表示，鉴于大城市房地产监管的影响，这里的房价很可能会保持目前的价格下降趋势。如果房价下跌20%，会造成很大的麻烦，如果跌破一位数，也没有关系。

事实上，中国一线城市的房价也在经历微妙的调整。根据最新官方数据，2017年11月，北京和上海的房价同比都下降了0.3%。

尽管下降幅度很小，但与持续一年多的两位数百分比增长相比，这是一个惊人的逆转。安居客的另一项数据显示，从去年10月到12月中旬，上海广告中的新房价格下降了8%。

更糟糕的是，不仅一线城市的房价略有下调，四线城市的房价也有所下降，而四线城市曾经是一线城市的热点。

在靠近北京郊区的一些城市，由于房地产调控的持续影响，廊坊、通州等三、四线城市的房价已经下跌了30%。很明显，全国热门城市的房价有大幅调整的趋势。

面对世界银行和法国知名投资银行对中国高房价发出的警告，国内经济学家不同意。他们认为，像美国次贷危机这样的系统性风险不太可能在中国发生。这背后有两个原因:

一方面，新年伊始，许多地方政府通过取消限购令和重启需求，降低了市场下行风险。与此同时，中国政府推迟了预期的房产税的出台。房产税可以抑制投机，但会压低房价。

另一方面，美国爆发次贷危机是因为美国两大房地产金融机构房利美和房地美将低收入零首付群体的抵押合同打包成次级债券，在资本市场出售。

一旦那些零首付的低收入群体没有支付他们的抵押贷款，他们将选择切断供应和放弃他们的房子，这将危及经济。目前，中国的抵押贷款市场不像美国那样拥有各种复杂的金融衍生品，所以即使出现局部风险，也不会拖累中国经济。

在这方面，我们认为中国经济的最大风险来自房地产，房地产行业的最大风险来自房价下跌的风险。因为当房价上涨时，所有问题都可以隐藏起来，一旦房价下跌，许多金融风险就会集中。

那么，中国房地产最大的隐患在哪里？

首先，正如世界银行的报告所说，中国一线城市高房价的一位数下降不是大问题，最可怕的是房价下降了20%以上。那时，可能会出现弃房断供的情况。

原因很简单:抵押贷款利率不断上升，这让购房者喘不过气来。此外，买家的首付比例相当低。过去，只要有20%到30%的首付，房地产投机就被允许。因此，“高杠杆+加息”将是推低一线城市房价的最后一根稻草。

此外，三个四线城市围绕一线城市去年大幅上升。受一线城市房地产调控的影响，大量资金涌入四线城市购房。但问题是，这些买家不是为了自己的生活而买房，而是为了将来以更高的价格出售。

从表面上看，三个四层城市的去库存化取得了超出预期的效果。但事实上，所有的房子都被投机者买走了。一旦他们看不到房价上涨的预期，他们将抛售大量房屋，导致四线城市房价大幅调整。

在这方面，我们的预测是，2018年3月，四线城市的房价不可避免地会下跌，但只是房价会跌得更多、更少。如果前期购房者想更好的抵抗下跌，最好是在三四线城市，离一线城市不超过90分钟，同时周边基础设施比较完善，人口流入大于流出，自住率至少在60%以上。

最后，在去年上半年，房地产没有受到监管和控制，它仍然非常受欢迎。这主要是因为许多家庭甚至无法支付购房首付款。因为他们害怕房价上涨，他们变得越来越买不起。他们只能通过消费贷款和现金贷款进入房地产市场。

然而，这种短期债务与抵押贷款的长期属性不匹配，不可控制的金融风险迟早会发生。

尽管中国监管部门打击了消费贷款、首付贷款和现金贷款流入房地产基金，导致这些资金进入房地产的渠道关闭，但之前有多少消费贷款、现金贷款和其他资金进入房地产领域？隐藏着哪些不确定的风险？我们对此一无所知。

世界银行和法国巴黎银行对中国房地产市场发出了预警。然而，国内专家认为，中国房地产永远不会达到美国次贷危机的强度。

然而，我们认为今年是政府预防和控制风险的关键一年。要防控一线城市房价快速下跌，严格控制四线城市房价暴跌，彻底关闭消费贷款、现金贷款等资金流向房地产的渠道，降低房地产杠杆。任仲还有很长的路要走。

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