李宇嘉：楼市欲“由春入夏”得看杠杆能否“加得动”

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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俗话说，一条积极的线可以改变情绪。对于房地产市场来说，一条积极的线直接改变了信心。深圳二手房交易已经连续五周上涨。今年3月，该交易创下了半年来的新高。二手房平均价格同比上涨2.4%。中间商喜欢支付佣金来购买梅赛德斯-奔驰；今年3月，北京售出16051套二手房，同比增长43.9%，为10个月来的最高水平，二手房平均价格同比上涨2.5%。

最近，这种信息充斥着朋友圈。如果你以此来判断整个城市，它将被扔进沟里。请记住，房地产市场是最分散和离散的市场。市场的整合期越长，它在本地的可靠性就越低。现在，开发商、自媒体和高级托运人将积极筛选这些信息，并将其投放市场。那么，当前市场的真实情况是什么？

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我们注意几个微观现象。首先，“价格可以商量”，这是北京、上海和深圳总价超过400万的卖家的普遍态度；第二，房屋所有权是非常理性的，卖方的要价明显高于市场，买方放弃购买的概率很高；第三，“冰与火”，总价超过500万英镑的大型公寓，包括北京的有限竞争房，都不见踪影。新房的拆除率不到50%。

如前一篇文章所述，燕郊、厦门和上海已经触底反弹。如果你在这些城市买房子，当你遇到合适的房子时，你可以大胆地去买。因为，这些城市早期调整的时间和范围是显而易见的。然而，深圳和珠江三角洲尚未完全调整，仍处于回落和见底阶段。每个人都可能反驳我，因为政策是有利的，利率是调整回来，税费是下降，开发商开始抢土地，并期待改善，这是一样的复苏在过去！

多么不同啊！

说实话，虽然这一轮调控已经持续了两年半，但房价并没有大幅调整。最近，无论利率从15%升至5%，还是增值税减半，与5万多的房价相比，都不值一提。现在最大的问题是，只要房价上涨，购买力和需求就会很快消失。

因为，在经历了2009-2010年、2012-2013年和2015-2017年的三轮飙升之后，居民对房价的承受能力已经触及了上限。在平均价格5万元之前，购买力可以适应每一步(例如，从2014年的2万元到2016年的4万元)。但现在，京沪房价已经深达5万元，几年内是无法跨越的，需要很长时间积累。除非收入增加50%，或者首付从20-30%减少到5-10%，否则这显然是不可能的。

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为什么上海和深圳的二手房平均总价分别只有340万元和350万元，这是根本原因。人们对房价非常敏感。然而，大多数二手房的业主都反应迟钝，总是以过去的周期性思维来判断当前的环境。今年3月，北京二手房成交量超过1.6万套，深圳成交量连续5周攀升，所有人都开始感到兴奋。

2017年4月和2018年5月，北京二手房交易量也超过了1.6万套。谁将漂浮？想象一下，从2018年下半年开始，需求已经累积了半年，通常在春节后的三月发布。值得注意的是，尽管北京二手房市场在3月份有所回升，但成交量在过去4周继续下降。与去年同期相比，北京链家新增加的房屋数量下降了26.7%。

这是什么意思？

一旦交易量上升，价格开始反弹，有效需求开始下降，业主开始不愿意出售。根据壳牌的统计，北京二手房价格小幅上涨了2.5%，但上涨的原因是中心城市交易比例的增加。如果排除结构性原因，3月份的平均价格涨幅并不明显。前期积累的需求释放后，4月份交易量可能会下降，自然没有涨价的动力。

再看看深圳。

深圳壳牌监测，3月份100个样本的房地产，增加的比例扩大到41%；扁平率降低到30%；下降的比例上升到29%。上升比例的增加反映了季节性反弹，并推动信心的提高；下降的比例增加了，这反映出对房屋交换的需求是以低价出售的，节省了时间和成本。

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衡量居民偿付能力的贷存比(贷存比+财务管理)在2017年厦门、深圳、珠海和合肥等热点城市超过100%。需要注意的是，2018年除深圳外，其他存贷比高的城市房价都出现了明显的回调。从平均贷款率来看，考虑到消费贷款和公积金贷款，2017年深圳和广州的存贷比分别为55.5%、70.4%、79.8%和66.5%。

想象一下，70%-80%的购买资金来自贷款，这表明杠杆已经被加到了极点。从2015年到2018年，“新”贷款人的数量超过了2亿，相当于90后的总人口，与2014年相比至少增加了50%。到2018年，居民已经承担了48万亿的银行债务，每个人欠银行约3.4万元，其中50%是过去三年新增的。

截至2018年底，招商银行(600036，诊断)拥有1.2亿零售客户，总资产6.8万亿元，人均5.67万元；从分割情况看，81%的资产在1.88%的人手中，人均233万元；其余98%的人人均资产为1万元。以14亿英镑为基数，债务偿还仅占可支配收入的1/10。然而，对于买房的白领来说，债务偿还费用可能占到40%-50%。

根据壳牌研究院2018年全国买家调查报告，90后的平均月收入比率为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。这与中信建设投资(601066，诊断)的最新统计相吻合。厦门、上海、深圳和北京的抵押贷款收入比率超过40%。在一线和其他热点城市，楼市是否会在新一轮反弹并不取决于需求，而是取决于空的杠杆空间和能力。

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说实话，即使银行愿意借钱给你，消费贷款仍然可以帮助你，但如果房价不回落，收入不增加，老百姓(603883，诊所股票)真的不能“增加杠杆”。最近，70%的北京-上海-深圳首次置业者和30%的改善，这充分说明了这一点。业内人士认为，如果改善的需求得到发挥，就能真正激活市场(一套可能带动3-4套)，但改善的需求需要面对更高的首付、月供和税费。总之，是时候在一线和其他热门房地产市场休养生息了。只是需要，提高，可以购买，可以等待。如果你买了，别担心。多看看，四处逛逛，因为它仍然是一个买方市场。

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