张平：二胎政策失效 预示房地产真的要变天？

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国家统计局最近经常报告好消息。2017年，中国国内生产总值增长率达到6.9%，国内生产总值超过80万亿元。然而，也有一组坏消息。2017年，出生人数为1723万，比2016年减少63万。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

国家统计局最近经常报告好消息。2017年，中国国内生产总值增长率达到6.9%，国内生产总值超过80万亿元。

然而，也有一组坏消息。2017年，出生人数为1723万，比2016年减少63万。

也许很多人认为人口在减少，这对国家和人民都是好事。然而，问题是我国早在2015年就实施了二胎政策。根据当时的预测，中国有9000万个家庭符合全面二胎政策，政策红利每年将带来2000万个新生儿。

但事实上，这远不如官方想象的那么乐观。2015年是放开“二胎政策”的第一年，不可能有任何立竿见影的效果。到2016年，人口将增加1786万，远远低于预期。到2017年，公布的数据为1723万，这不仅没有增加，而且与前一年相比，新增加的人口减少了63万。

根据大多数人的想法，中国人口增长放缓根本不是什么大问题。只要国家完全放开生育政策，人口就会立即出现报复性反弹。甚至有开发商开玩笑说二胎政策将为房地产行业带来新的春天。

想想吧！如果一个家庭想要两个孩子，首先必须改善生活条件。原来的两室一厅需要改成三室一厅。抚养两个孩子后，所有支出都会增加。当这两个孩子长大后，他们又得买房子了。经过一个周期，中国的房地产去库存化将很快被消化。

现在的问题是，即使中国放宽了生育政策，为什么不能提高生育率？我们认为这有很多原因，一般有两个:

一方面，随着国内杠杆率的迅速提高，许多城市居民增加了购房的杠杆率，每月挣的钱都要用来支付房贷。此外，大中城市生活成本高，工作压力大，根本没有多余的精力和能力抚养两个孩子。

另一方面，对于来到大中城市工作的农民工来说，他们生活在大城市，过着紧张的生活。如果他们牺牲另一个劳动力来照顾他们的孩子，他们将负担不起能源和财政资源。

如果这两个孩子被送回农村老家抚养，他们将不得不面对骨肉分离的痛苦。因此，居住在城市的农民工也不愿意生第二个孩子。

事实上，早在20世纪90年代初，中国的人口学家就向政府提出了一些有针对性的建议，如放开二胎政策，减少政府对计划生育的过度干预，从而优化中国的人口结构。

然而，在20世纪90年代初，中国担心高人口和巨大的就业压力。大多数人认为人口众多会给社会和经济带来压力，所以有必要将人口控制在一定的数量之内。最终，释放两个孩子的提议被搁置了。

那么，出生率下降会给社会带来什么后果呢？

首先，中国人口结构不平衡，老龄化形势严重。数据显示，到2016年，中国60岁以上的老年人数量已超过2亿。然而，中国实行计划生育政策30年后，人口增长基数普遍下降，2000年和90年代出生的人口数量远远低于70年代和80年代

这意味着，随着抚养比的下降，年轻一代可能无法供养老一代，而中国的养老金制度改革迫在眉睫，推迟退休的政策无法改变。

另一方面，大城市和农村地区的人口质量是过时的。大城市的人口越来越少，人口老龄化越来越严重。然后农村人口继续流向城市，这是可以维持的。就像一个企业一样，你的老员工不能留下来，但是他们太老了，不能招募新人和再培训。这种效率肯定很低。

大城市需要各方面都受过高等教育的人才，所以人口素质普遍呈下降趋势，这对中国的经济发展极为不利。

更令人担忧的是，人口增长呈现长期下降趋势，这也对维持当前的房地产泡沫产生了负面影响。

在2016年前三个季度中国房地产经历了高潮之后，许多一线和二线城市的资本都流向了四线城市。目前，北京、上海、深圳等四线城市的部分房地产自住率不到50%，即越来越多的投机资金购买了本地房地产，而本地刚性需求住房的数量呈现下降趋势。

正因为如此，进入2018年后，兰州、南京、武汉等二线城市纷纷发布房地产限购令，希望通过限购令留住年轻人和高学历人才。

显然，房地产投资环境下的投机需求是不可持续的。只有当房地产投机的杠杆资金大量撤出，开发商为自住家庭购买住房时，中国房地产市场才能走上可持续发展的道路。

2017年，中国人口增长总体呈下降趋势，前几年中国实施的二胎政策没有发挥应有的作用。

然而，生育率急剧下降的后果是人口老龄化给经济和养老保障制度带来的空前沿压力。

此外，随着对自谋职业的重视，二孩政策的失败使得商品房供求关系发生逆转，未来人们对住房的需求将会降温。这一次，中国的房地产真的要改变了。

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