亟待明确楼市中长期调控信号

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日前，国家统计局发布了2019年2月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅销售价格中，锦州、无锡、邯郸等9个城市环比下降，主要集中在三个四线城市；在二手房方面，14个城市的房价在2月份下跌，其中包括热门的二线城市，如郑州、青岛和Xi；此外，47个城市的二手房价格已经上涨。

受春节影响，二月一直是楼市的一个特殊观察窗口。上述数据显示，总体而言，尽管传统热点城市的房地产市场受到严格控制，以及“三四线城市棚改”等政策带来的城市购房热情，但过去两年房价快速上涨的一些新热点已经企稳甚至回落，其中二手房价格的涨幅更为明显。对此，有分析师认为，新建住宅和二手房的价格走势相互背离，这主要是受部分城市新建住宅的限价和新建住宅的双合同影响，因此二手房价格成为一个较好的观察窗口。

市场数据与研究显示的市场情绪一致。根据中原地产研究中心的报告，从春节前一周开始，推动市场的步伐放缓，房地产市场的整体交易量正常下降。其中，返乡买房明显降温，购房者变得更加理性。根据58个城市和36个氪星联合发布的《2018-2019年返乡调查报告》，52.7%在大城市工作的人有意愿返回家乡和周边城市购买自己的住房，略低于2018年的58.7%。总体而言，与之前的入市热潮相比，购房观望情绪正在逐渐升温。

这种观望情绪已经显示出恶化的迹象。在过去的六个月里，各地的股票都在悄然回升。根据上海市一居房地产研究所发布的《中国100个城市存量报告》，截至2018年12月底，上海市一居房地产研究所监测的100个城市新建商品房总存量为4.5734亿平方米，比上个月增长2.1%，比上年增长1.6%。这也是自2015年开始去库存化运动以来的趋势转折点。

随着一些综合性政策效应在早期逐步显现，再加上棚户区改造或放缓的迹象，市场情绪多年来也出现了明显分化。随着长期租赁市场建设的实施，高房价对消费和人才的挤出效应越来越受到重视。稳定已成为政策、市场和消费者的共同期望。

在今年的经济形势下，楼市政策将指向何处？在减税、减费与积极财政政策相结合的作用下，它会走“土地财政”的老路吗？这也是市场观望情绪的一个重要来源。

在这种情况下，向市场发布清晰、明确和稳定的政策信号尤为重要。毫无疑问，政策力度和风向仍是当前市场最关注的问题。

虽然在短期内，传统利率、首付比例的变化和税收政策的调整直接刺激了市场的变化和预期，而限制购销和贷款的政策也直接影响了市场的流动性，更重要的是，趋势因素已经显示出较大的影响。除了房地产市场本身的趋势变化外，人口结构变化、宏观经济发展速度、区域发展动能转换、金融加杠杆的可承受性、其他消费的挤出等综合因素也日益影响购房的实际能力。

因此，如果政策调控的方向能够在权衡上述因素后，以形势为导向，保持政策力度，继续先前确定的战略，促进多渠道、多样化的住房供应，严厉打击过度投机或噱头营销，就有望将市场预期统一到全国住房和城乡建设工作会议上来。2019年“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策调控目标出台，推动房地产市场稳定健康发展长效机制计划稳步实施；然而，一旦政策左右摇摆，就会干扰市场的自发调整，这可能会大大降低未来政策的“可信度”和实际有效性。

一句话，观望情绪的上升意味着市场预期的分化，此时，对市场影响最大的可能是政策走向，同时也是最需要保持实力的政策。房地产市场的变化与民生和宏观经济趋势有关。如何有效而巧妙地释放政策信号，正成为对这一长期调控机制能否得到妥善实施并看到实际效果的一个重大考验。