张宏伟：宅基地三权分置与就近城镇化将成楼市新风口

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宅基地“三权分立”和土地承包权延续30年有利于推进城市化。就房价表现而言，一、二线城市，甚至中东部地区的三、四线城市的房价都是城市普通农民买不起的。因此，以“县乡”为核心的“就近城市化”将成为未来的发展趋势。

作者:张宏伟，该政策咨询研究部主任

宅基地“三权分立”和土地承包权延续30年有利于推进城市化。就房价表现而言，一、二线城市，甚至中东部地区的三、四线城市的房价都是城市普通农民买不起的。因此，以“县乡”为核心的“就近城市化”将成为未来的发展趋势。

日前，国土资源部部长蒋大明表示，中国将研究制定非房地产企业依法取得居住用地使用权的土地使用办法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推进建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，实现人人安居乐业。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。同时，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地的资格权利，适度放开宅基地使用权。

从土地制度的角度来看，这的确是一个重大的理论和实践创新。那么，一旦这一理论创新付诸实践，将对房地产市场产生什么影响？酝酿和实施这一政策背后的考虑是什么？

宅基地的“分权”有利于推进城市化

所谓“三权分立”，是指宅基地的所有权、资格和使用权的分离。以农民的宅基地为例，宅基地归集体所有，村集体成员有资格享受由此产生的收益。同时，收入按资格权进行分配，但资格人不一定使用相应的宅基地，可以将使用权转让给他人获得收入。

如果宅基地实行“三权分立”，对于农民来说，无论哪个合格的自然人或企业法人使用宅基地，农民的收益权都将保持不变。这样，农民可能会放弃宅基地使用权，宅基地的利用效率也会提高。与此同时，农民的劳动力可以得到解放，他们仍然可以外出工作或在城镇创业赚取收入，最后留在城镇。

此外，中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出，将第二轮土地承包合同再延长30年，实际上是将农民的土地收益权再延长30年。原因很简单。如果农民进城，一方面，他们在城镇工作或创业赚取收入，享受支持城市公共服务的便利，最后留在城镇；另一方面，土地承包收入权继续享有30年，这对新公民(城市中的农民)是最大的好处。这样，城镇和乡村的利益可以同时得到享受，宅基地的“三权分立”和土地承包权30年的延续将加速城市化进程。

“就近城市化”将成为下一轮房地产市场的特征

那么，什么样的城市将会城市化呢？就房价表现而言，普通新市民(进城农民)负担不起中东部地区一、二线城市甚至三、四线城市的房价。因此，以“县乡”为核心的“就近城市化”将成为未来房地产市场的发展趋势和主要特征之一。

从政策角度看，国土资源部部长蒋大明表示，非房地产企业要把依法享有使用权的土地作为居住用地，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度，让所有人都能安居乐业。我认为，这一措施与三权分立相结合，意味着闲置的宅基地(集体土地)可以在未来进入住宅开发市场，土地供应的主体不一定是政府，而是集体，政府将不再是住宅用地的唯一提供者。

通过这种方式，可以将集体土地引入有资质的开发商进行有效的集中利用和开发，特别是在以“县乡”为核心的周边地区，并可以将原有的宅基地综合开发为城市居住用地，包括市场化的商品房和出租屋。“县乡”房地产市场形成了多主体供给、多渠道保障租购的住房体系。然后，对于农民来说，他们可以“就近城市化”，普通人(603883，医药股)可以在这里安居乐业。

“就近城市化”主要表现在具有农业特色的小城镇

“就近城市化”不仅仅是开发一些居住区，而是改变农民原有居住用地的居住形态，同时也赋予了以“县城”为核心的城市化地区以城市公共服务的配套功能，如吃、穿、住、行、吃、喝、玩等。另外，安居乐业，也就是说，“就近城市化”离不开工业的支持。

根据农村的现状，农业生产、农产品加工、农业科技、农业服务和休闲农业将在未来发挥重要作用。与此同时，中国农业已经开始从传统农业向具有休闲特色的新型农业转变。随着特色新农业的发展，未来将逐步形成集农业、休闲、生态、旅游和消费为一体的产业集群——农业特色镇。因此，农业特色城镇将成为推进“就近城市化”发展的重要手段。

对于一、二线城市土地使用权有限的房企而言，宅基地“三权分立”为房企发展提供了政策支持。同时，延长土地承包权30年等措施进一步推进“以人为本的城镇化”，以“县乡”为核心的城镇化地区也将加快发展。这是住宅企业的一个布局机会，尤其是在中国中部和东部经济相对发达的“县乡”，如京津冀、长三角和珠三角。碧桂园、恒大地产等部分房企必将加快布局。未来，以“县乡”为核心的“就近城市化”将因住宅企业的积极布局而加快。

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