江瀚：年供应土地1200公顷 北京房地产的未来在哪里

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在最近的北京会议上，北京的工作报告被公布。工作报告给我们揭示了北京房地产市场的什么样的启示？了解为什么北京房地产市场的趋势可以演绎到全国。我们应该如何看待北京未来的房地产？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

在最近的北京会议上，北京的工作报告被公布。工作报告给我们揭示了北京房地产市场的什么样的启示？了解为什么北京房地产市场的趋势可以演绎到全国。我们应该如何看待北京未来的房地产？ 最近，各地召开了密集的会议，大家最关心的《北京工作报告》的发布也引起了大家的极大关注，尤其是关于房地产的内容。在回顾过去五年的工作时，工作报告指出，五年来，北京市加强了住房保障，新建和改造各类保障性住房49万套，完成42万套，完成17.4万个棚户区改造和5000万平方米旧住宅区综合改造，改善了群众生活。

加强房地产市场调控，发布2017-2021年住宅用地供应计划，探索建立共有产权住房制度。截至2017年底，新建商品房价格连续15个月没有上涨，二手房价格指数连续8个月下降，房地产市场总体稳定。今天，我们将根据报告的内容谈谈北京房地产市场的未来。

1.北京房地产的焦点是什么？

纵观整份报告，我们可以发现，作为中国最重要的大城市，北京的发展一直牵动着每个人的心。由于北京最特殊的经济地理位置，通过了解北京房地产市场的发展，有可能了解全国房地产市场的未来发展趋势。以北京为基准，我们可以看到很多东西。在整个报告中，我们重点关注以下几个方面:

关键问题1:北京未来将如何规划？

报告的答案是全面实施城市总体规划，优化和提升“四个中心”的功能。创新规划实施的体制和机制。实施总体规划控制，划定城市发展边界和生态控制线，严格控制建设用地规模，实现生态用地的动态增长。建立各区城乡建设用地增减挂钩机制，严格执行拆建比例和拆迁比例，全市城乡建设用地年减少30平方公里以上，适度增加居住用地及其配套用地比例，促进居住用地与居住用地平衡。(核心关键词:职业-住房平衡)

关键问题2:北京市中心怎么样？

优质完成分中心各项规划，努力编制顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等重点新城控制性详细规划，完善基础设施和公共服务设施，提高综合承载能力，强化多点支撑作用。加强城市副中心建设。实施分中心控制性详细规划，加快基础设施、公共服务、生态环境等一批重点项目建设，全面提升分中心综合承载能力和吸引力。(核心关键词:多元化分中心)

关键问题3:在北京如何做交通？

为推进以轨道交通为基础的公共交通体系建设，年内开通了三条新铁路线，总运营里程超过630公里，市郊铁路里程238公里。实施轨道交通换乘通道改造工程，完善轨道交通与地面交通的衔接和换乘。(核心关键词:以轨道交通为核心)

关键问题4:如何解决住房问题？

完善租购并举的住房制度。严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监管和政策储备，促进房地产市场平稳运行。完成1200公顷住宅用地供应，扩大住房供应，稳定市场预期。发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，推进集体建设用地租赁住房建设。鼓励工业园区职工集体宿舍建设，多渠道解决城市经营和服务保障行业职工住宿问题。(核心关键词:扩大住房供应)

第二，北京房地产市场的未来是什么？

北京是中国的首都，是中国最大的城市之一。北京房地产市场的发展对中国意义重大。我们将根据报告中的关键问题和关键关键词分析北京房地产市场的未来发展。

首先，房地产市场的供给将进一步丰富和多样化。自2016年930新政以来，全国各地都把重点放在了规范房地产市场上。无论是限制购买和贷款，还是限制销售和价格，这都是一种直接监管市场的方式。然而，虽然这种方法取得了一定的效果，但并没有完全解决实际问题，因为房地产市场的根本问题在于一、二线热点城市对房地产的持续需求。这种持续的需求不能靠压缩供应来解决。那么最好的方法是什么？这是为了改善供应。只要供应量充足，房地产市场的虚火自然会下降。因此，北京正在做的是不断丰富供应。它不仅直接供应1200公顷的住宅用地，而且还发展长期租赁、集体建设用地租赁、职工宿舍等。这种多元化的供给模式将从最基本的生活需求出发，满足不同需求群体的房地产生活需求。根据计划，这种供应将进一步增加。到2021年，五年内将新增6000公顷住宅用地和150万套住房。这种大规模供应是真正稳定房地产价格的关键。

第二，建设多样化的分中心将是调节房价的另一个有力武器。除了增加供应，还有另一种方式来调整房价，即多样化的分中心。北京是一个标准的中心城市。这种高度集中使得城市的核心地块集中在三环路以内的一个非常小的区域。由于城市功能的过度集中，城市房地产市场的溢价因素以多种方式叠加，导致北京房地产价格居高不下。最好的方法无疑是分解城市中心。让城市的功能分散到不同的区域，使房地产的溢价因素逐渐分散，这是调整城市内部结构的有效手段，也是稳定房价的有效措施。

第三，交通便利，缓解核心城区房地产压力。借鉴欧美国家的发展经验，解决房地产问题的另一个办法无疑是郊区城市化。通过减轻核心城市到郊区的居民密度，可以有效地平衡各地的住房供应。然而，一个城市的核心在于一小时生活圈的大小，所以有足够便利的交通来支持它是非常重要的。此时，便捷的轨道交通不仅可以缓解交通拥堵的压力，也为推进郊区城市化提供了可能。

第四，内部优化在于职业与居住的平衡。如果前三个发展方向是从供给方面解决问题，那么职业-住宅平衡是从结构方面解决问题。如何减少通勤时间，拉近工作距离，对于提高居民的幸福感和生活舒适度具有重要意义。北京的做法是促进职业住宅用地结构的优化，平衡各地区的公共服务水平，增强各地区的综合吸引力，从而缓解职业住宅冲突。这个想法是结构调整的关键领域。

因此，通过分析可以发现，北京房地产市场的总体发展思路是贯彻“无房无炒”的理念，通过多元化供给和结构调整，从根本上解决房地产供求矛盾。从这个角度来看，北京未来房价的大幅上涨和下跌基本没有依据，房地产市场的稳定发展和向住宅物业的平稳过渡将是大势所趋，这不仅是北京的发展思路，也是许多一、二线热点城市值得借鉴的方法。

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