易宪容：房价下跌 房地产市场价格上涨预期改变了吗

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虽然北京房价在9个月内下降了13%，但并没有改变房价上涨的预期，但发出相应的信号意义重大，这可能成为未来国内房地产市场政策调整的新起点。因为，对于从未经历过周期性调整的中国房地产市场来说，没有人会想到底部，但现在不同了。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

据《北京日报》报道，北京市住房和城乡建设委员会主任许1月26日表示，从“3月17日新政”到2017年底，北京二手房价格下降了13%。今年，房地产市场将坚持毫不动摇的调控，保持房地产市场调控的决心。数据显示，2017年12月，北京新建商品房平均价格为3.78万元/平方米，同比下降0.9%；二手房平均价格降至59，100元/平方米，较2016年12月下降1.2%，较2017年3月的峰值下降13%。

从这些信息来看，北京的房地产市场正在调整，房价在9个月内下降了13%，这应该是一个不错的数字。但是，与房价的峰值相比，实际意义不会像想象的那么大。此外，与去年同期相比，北京房价仅下跌了1.2%，远低于9个月来13%的跌幅。据估计，这是政府官员为了显示北京房地产市场的调整表现而故意挖掘出来的。此外，北京二手房的平均价格仍处于高峰，接近每平方米6万元，这是北京的实际价格水平。如果以这个价格水平来衡量，估计北京绝大多数市民没有购买力进入这个市场。更不用说第一次买房的居民了。

现在，北京的房地产市场最应该关注的是房价在九个月内下跌了13%，以及房价上涨的预期是逆转还是改变。如果房价上涨的预期被逆转，北京的房地产调整政策将开始生效。然而，从北京住房销售面积同比下降50%，房价同比下降1.2%，仅环比下降0.1或0.2%的情况来看，北京房价上涨的预期并没有逆转。因为，尽管房屋销售面积急剧下降，房价并没有随着房屋销售面积的急剧下降而下降，相反，房价的下降是非常有限的。住房销售量也没有因为房价下跌13%而扩大。这也意味着北京房地产市场的性质基本没有改变，仍然是一个以投资投机为主的市场。

然而，北京二手房价格在9个月内下跌了13%，这是政府向市场发出的一个明确信号。首先，经过一系列调控政策的调整，北京房地产市场已经开始走下坡路。如果这些房地产调整政策继续不变地实施(正如北京市政府官员所强调的)，这可能会成为未来北京房地产市场的一个趋势，投资者应该对此保持警惕。其次，北京房价在9个月内下跌了13%，折合成年率为16%，应被视为大幅下跌。房价下跌如此之大，但对市场的影响非常小。这也意味着政府已经解决了房地产市场监管中的一个心脏病，并一直担心房价下跌对其他市场，尤其是金融市场的影响。有了这个经验，如果北京的房价在未来再次下跌，政府支持市场的机会肯定会减少。更重要的是，自2016年调控房地产市场以来，政府的政策目标基于两个相互矛盾的目标，即抑制房价快速上涨和确保房价稳定。由于政府一直担心房价下跌对金融市场的影响和冲击，房地产调控的效果并不理想。然而，根据北京的经验，这两个完全冲突的控制目标将在今年进行调整。如果是这样，中国大多数城市的房地产政策调控可能会得到加强。

也就是说，虽然北京房价在9个月内下降了13%，但并没有改变房价上涨的预期，但发出相应的信号是非常有意义的，这可能成为未来国内房地产市场政策调整的新起点。因为，对于从未经历过周期性调整的中国房地产市场来说，没有人会想到底部，但现在不同了。

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